令和6年1月15日　提出 雫石 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   雫石 5-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　吉田　美弥   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岩手郡雫石町上町南２２番 ②地積 　(㎡) 488   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2 店舗 Ｓ2 低層小売店舗が建ち 並ぶ中心的商業地域 北東7.8m県道 水道、下水 雫石 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 低層店舗、事業所等が建ち並 ぶ旧来からの中心商業地域 街 路 ７．８ｍ県道 交通 施設 雫石駅北西方 800m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 町内及び母都市である盛岡の大型店に顧客が流出し、旧来からの商店街である近隣地域は衰退傾向で、商業地と しての需要はほとんど見られず、今後、専用住宅地の占める割合が増加していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね雫石町内の商業性を有する地域の範囲で、需要者の中心は地元に地縁性をもつ個人事業者や法人にほ ぼ限定される。町内及び隣接する盛岡市に存する大型店へ顧客が流出しているほか、観光入込客数も頭打ち傾向にあっ て、既成商店街の売上増加や新規投資を促す要因はなく、土地需要は低調に推移している。取引も少ないため、需要の 中心となる市場価格帯の把握は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は旧来からの商店街で自用の店舗を中心とし、賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算できなかっ た。取引は自己利用目的が中心であり、比準価格は複数の取引事例を慎重に分析の上求められた市場実証性に富む価格 であるので、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岩手 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,300 円／㎡ [ 94.7] 100 100 [100.0] 100 [ 97.5] [100.0] 100 23,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町では人口減少、高齢化の進行が顕著であ ることを背景に、土地取引は低迷しており、 宅地に対する需要は全体的に弱い。 国道沿いの大型スーパーや盛岡の大型ＳＣに 顧客が流出し、既存商店街では店舗の閉鎖や 住宅地化が進み、地価の下落基調は続いてい る。 特段の変動要因は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％