別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
奥州 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
奥州 5-4 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　畠山　順   TEL.
鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 19,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 奥州市前沢字三日町２７番
 ②地積
　(㎡)		 642  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）

1:4.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小売店舗、銀行等が
建ち並ぶ中心的商業
地域		 東9m県道 水道、下水 前沢

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南   220 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　       630 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 前沢町の中心部に存し、小売
店舗等が建ち並ぶ旧来からの
商業地域である。		 街

路		 ９ｍ県道 交通

施設		 前沢駅西方

330m		 法令

規制		 （都） 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 前沢町の中心部に存する旧来からの商業地域であるが、国道沿いの大型店舗等への顧客流出傾向が顕著であるこ
とから、中心市街地は空洞化しつつあり、商況は衰退傾向にある。地価は下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗併用住宅の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は奥州市内の商業地域と判定した。典型的な需要者は、地縁的選考性を有する個人事業者及び中小法人等で
ある。近隣地域は主に地元住民等を顧客とする小売店舗等を中心とした旧来からの商業地域であるが、人口減少に加え
、国道沿いの沿道型商業施設等への顧客流出を背景に中心市街地は空洞化し、商況は衰退傾向にある。商業地域におけ
る新規投資や土地取引は極めて少ないことから需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記の２価格が求められた。比準価格は取引時点が比較的新しい事例を採用しており、取引市場の実態を反映している
ことから規範性を有する。収益価格については借手市場のため収益力に限界があり、建築費の高騰、収支項目に想定要
素が介在する事情等により信頼性においてやや劣る。以上により、本件においては取引市場の実態を反映した比準価格
を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     20,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済はコロナ禍を脱し、徐々に回復しつ
つある。ただし、地方都市においては、人口
減等の要因により宅地需要の高まりは見られ
ない。

前沢町の中心商業地域であるが、国道沿いの
大型店舗等の影響により、中心部は衰退傾向
にあり、商況は低迷している。地価は下落傾
向にある。

地域内の標準的画地であり、市場競争力に影
響を及ぼすような格別の要因はない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 奥州 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 奥州前沢（
公商）
-615051		 奥州市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西9m県道、
東4m、二方路
（都） 近商

(80,200)
b 奥州前沢（
公商）
-615052		 奥州市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東26m国道、
中間画地
（都） 工業

(60,200)
c 奥州前沢（
公商）
-615058		 奥州市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東4m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,240)
d 奥州前沢（
公商）
-615053		 奥州市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西11m県道、
北3m、角地
（都） １住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
17,058  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
18,540 		 100
[  89.2]
20,785 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
20,800 
b (　           ) 
15,581  		 100
[ 100.0]		 [  97.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
15,176 		 100
[  78.2]
19,407 
19,400 
c (　           ) 
16,623  		 100
[ 100.0]		 [  93.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
15,459 		 100
[  79.0]
19,568 
19,600 
d (　           ) 
14,686  		 100
[ 100.0]		 [  96.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
13,923 		 100
[  72.3]
19,257 
19,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     19,800 円／㎡]  



奥州 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であることから適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,462,393 
1,571,788 
7,890,605 
7,545,780 
344,825 		 （　0.9686）
333,997 		 （  5.3 -  0.2 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      6,548,961 円　　　　（　     10,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
奥州 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗併用共同住宅 300.00 ＬＳ2 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 80 ％   200 ％   200 ％   642 ㎡     12.0 m x   51.0 m  前面道路：県道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸し、２階は平均専有面積５０㎡程度のファミリータイプを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
100.0 
300.00 
1,416 
424,800 		 3.0  1,274,400 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
300.00 
100.0 
300.00 
1,345 
403,500 		 2.0  807,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
100.0 
600.00 

828,300 		 2,081,400 
0 
⑨年額支払賃料        828,300 円　×　12ヶ月　＝　       9,939,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,939,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       496,980 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,442,620 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,081,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,773 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,462,393 円　　　　（　        14,739 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 奥州前沢（公賃
）
　　　　-615003		 1,344  
(   1,342) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,344 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,420 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,416 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 奥州前沢（公賃
）
　　　　-615012		 1,584  
(   1,580) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
1,467 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
奥州 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 278,100 円  　　　　     92,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 298,188 円  　　　        9,939,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       22,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      695,200 円  　　　　     92,700,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料       185,400 円  　　　　     92,700,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        92,700 円  　　　　     92,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,571,788 円　（　　　　　　         2,448 円／㎡）　　（経費率　　  16.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9686    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 92,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0814     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0659 ×　 40 ％　＋　0.0863 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,545,780 円  
（　　　　　        11,754 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,462,393 円      
②総費用 1,571,788 円      
③純収益　①－② 7,890,605 円      
④建物等に帰属する純収益 7,545,780 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 344,825 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 333,997 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          520 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,548,961 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 奥州 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奥州市前沢字三日町２７番
 4006000101482-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
奥州 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
奥州 5-4 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　横田　浩   TEL.
鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 19,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 奥州市前沢字三日町２７番
 ②地積
　(㎡)		 642  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）

1:4.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小売店舗、銀行等が
建ち並ぶ中心的商業
地域		 東9m県道 水道、下水 前沢

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南   220 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層の店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　       630 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 県道沿いの既存商店街 街

路		 ９ｍ県道 交通

施設		 前沢駅西方

330m		 法令

規制		 （都） 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧前沢町中心部の既成商業地域の一角を占めるが、空洞化が顕著であり、商況は衰退傾向である。地域要因に特
別な変動要因も認められないので、当分の間は低迷傾向の状態を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は奥州市内の繁華性のやや劣る商業地域一円である。需要者の中心は地元に地縁性を持つ個人事業主及び小
規模の法人等である。古くからの県道沿いの商店街で、空洞化が進行し商況は低迷を続けている。新規投資は見られず
、店舗等を取壊して住宅が建築されるケースも見られ、今後の見通しは不確実な状況である。不動産取引は低調で件数
が少なく、取引の中心となる規模、価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は商業地域であり、本来は収益性が重視されるべきである。しかし、前沢駅東側に集積したショッピングセン
ター等に客足が流出し、近隣地域の需要は弱く、賃料相場も地価に比べて低く、収益価格は低位に試算された。こうし
た地域性を十分に考慮した結果、信頼性の高い取引事例から求められた比準価格を重視して、収益価格は参考程度に止
め、更に前沢地区の商業地の推移・動向等を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     20,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 奥州市前沢地区の人口は減少傾向だが、世帯
数は微増傾向で推移しているため、一定の宅
地需要が認められる。


市内中心部の既成商業地域である。前沢駅東
側の商業地への顧客流出が顕著であり、地価
の弱含み傾向は続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 奥州 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 奥州前沢（
公商）
-615051		 奥州市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西9m県道、
東4m、二方路
（都） 近商

(80,200)
b 奥州前沢（
公商）
-615058		 奥州市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東4m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,240)
c 奥州前沢（
公商）
-615053		 奥州市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西11m県道、
北3m、角地
（都） １住居

(60,200)
d 奥州水沢（
公）
-607078		 奥州市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東5.5m市道
、中間画地
（都） 商業

(90,330)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
17,058  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
18,540 		 100
[  94.1]
19,702 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
19,700 
b (　           ) 
16,623  		 100
[ 100.0]		 [  93.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
15,459 		 100
[  79.0]
19,568 
19,600 
c (　           ) 
14,686  		 100
[ 100.0]		 [  96.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
13,923 		 100
[  70.4]
19,777 
19,800 
d (　           ) 
28,266  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
27,757 		 100
[ 137.7]
20,158 
20,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +41.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     19,800 円／㎡]  



奥州 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,304,831 
1,541,220 
7,763,611 
7,391,120 
372,491 		 （　0.9686）
360,795 		 （  5.3 -  0.2 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      7,074,412 円　　　　（　     11,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
奥州 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼アパート 300.00 ＬＳ2 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 80 ％   200 ％   200 ％   642 ㎡     12.0 m x   51.0 m  前面道路：県道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階は平均専有面積５０㎡の１ＬＤＫタイプの住居を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
100.0 
300.00 
1,423 
426,900 		 3.0  1,280,700 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
300.00 
100.0 
300.00 
1,292 
387,600 		 2.0  775,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
100.0 
600.00 

814,500 		 2,055,900 
0 
⑨年額支払賃料        814,500 円　×　12ヶ月　＝　       9,774,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,774,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       488,700 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,285,300 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,055,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,531 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,304,831 円　　　　（　        14,494 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 奥州前沢（公賃
）
　　　　-615003		 1,344  
(   1,342) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,344 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,427 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,423 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 奥州前沢（公賃
）
　　　　-615012		 1,584  
(   1,580) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,509 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
奥州 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 272,400 円  　　　　     90,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 293,220 円  　　　        9,774,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       22,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      681,000 円  　　　　     90,800,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料       181,600 円  　　　　     90,800,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        90,800 円  　　　　     90,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,541,220 円　（　　　　　　         2,401 円／㎡）　　（経費率　　  16.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9686    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 90,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 147,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0814     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0659 ×　 40 ％　＋　0.0863 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,391,120 円  
（　　　　　        11,513 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,304,831 円      
②総費用 1,541,220 円      
③純収益　①－② 7,763,611 円      
④建物等に帰属する純収益 7,391,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 372,491 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 360,795 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          562 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,074,412 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 奥州 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奥州市前沢字三日町２７番
 4006000101482-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考