別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
奥州 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
奥州 5-3 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　吉田　美弥   TEL.
鑑定評価額 7,430,000 円  １㎡当たりの価格 24,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 奥州市江刺川原町８１番４外
｢江刺川原町２－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 301  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）

1:2		 店舗

Ｓ2		 小売店舗が建ち並ぶ
既成の中心的商業地
域		 南西14m市道 水道、下水 水沢

7.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 小売店舗等が建ち並ぶ旧来か
らの中心商業地域。		 街

路		 １４ｍ市道 交通

施設		 水沢駅北東方

7.8km		 法令

規制		 （都） 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの中心商店街であるが、市内の路線型商業地域や他市への顧客流出により商業繁華性は低下しており、
民間土地取引も少なく、地価は今後も下落基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,410 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は奥州市内の商業地域一円で、需要者の中心は市内外の中小法人や個人事業者である。江刺及び水沢地区等
の幹線道路沿いには大型店の出店が進み、既成商店街からの顧客流出が顕著で、商店街は小規模店舗主体で商況も低迷
し、店舗閉鎖により専用住宅地の割合が増加する中、商業地域としての相対的地位は益々低下している。後継者難もあ
り土地需要が低調な中、取引件数は少なく、需要の中心となる市場価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は自用の店舗等が多く、土地取引についても自用目的が中心である。一部では事業用不動産の賃貸市場が認
められるものの、建築費が高止まり傾向にある中、土地建物全体の投資額に見合う採算性が見込めないため、収益価格
は低位に試算されたと思料する。よって、本件では、複数の取引事例を適正に比較検討して求められた市場実証性に富
む比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　花巻 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     37,700 円／㎡		 [ 99.7]
100		 100
[100.0]		 100
[152.4]		 [100.0]
100		 24,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商圏人口が減少傾向にある中、郊外部で大型
店の新規出店や統廃合が見られる一方で、顧
客が流出した既存商業地域の商況は低迷して
いる。

需要を喚起する地域要因の変動は特になく、
地価は弱含みの状態が続く。



格別な変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +52.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 奥州 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 奥州江刺公
（住）
-606003		 奥州市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
b 奥州江刺公
（住）
-606006		 奥州市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西8m市道、
北4m、角地
（都） １住居

(70,200)
c 奥州江刺公
（住）
-606064		 奥州市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
北4m、角地
（都） 商業

(90,400)
d 奥州江刺公
（商）
-606051		 奥州市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西20m県道、
東8m、二方路
（都） 商業
地区計画等
(90,400)
e 奥州江刺公
（商）
-606054		 奥州市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南16m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
22,083  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
21,821 		 100
[  88.1]
24,768 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
24,800 
b (　           ) 
11,727  		 100
[  70.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.8]
22,057 		 100
[  89.1]
24,755 
24,800 
c (　           ) 
21,173  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.6]
22,259 		 100
[  90.1]
24,705 
24,700 
d (　           ) 
20,935  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.7]
24,146 		 100
[  98.0]
24,639 
24,600 
e (　           ) 
16,234  		 100
[ 100.0]		 [  97.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
22,496 		 100
[  90.9]
24,748 
24,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 関係者間
取引
 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     24,700 円／㎡]  



奥州 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき、適切な再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,273,198 
1,960,301 
9,312,897 
9,190,800 
122,097 		 （　0.9679）
118,178 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      2,229,774 円　　　　（　      7,410 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
奥州 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 230.00 ＬＳ3 690.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 80 ％   400 ％   400 ％   301 ㎡     14.2 m x   24.7 m  前面道路：市道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２・３階事務所で、いずれもフロアー貸し。 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 通路、内階段等共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
230.00 
80.0 
184.00 
1,777 
326,968 		 2.0  653,936 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
230.00 
90.0 
207.00 
1,570 
324,990 		 2.0  649,980 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
690.00 
86.7 
598.00 

976,948 		 1,953,896 
0 
⑨年額支払賃料        976,948 円　×　12ヶ月　＝　      11,723,376 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     598.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,723,376 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       468,935 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,254,441 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,953,896 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,757 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,273,198 円　　　　（　        37,452 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 奥州江刺（賃）
　　　　-606003		 1,821  
(   1,818) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,839 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,780 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,777 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 奥州江刺（賃）
　　　　-606005		 1,003  
(     981) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,486 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
奥州 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 444,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 351,701 円  　　　       11,723,376　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       54,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      832,500 円  　　　　    111,000,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料       166,500 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       111,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,960,301 円　（　　　　　　         6,513 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9679    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 111,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 154,000 円／㎡　×　     690.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0828     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0673 ×　 40 ％　＋　0.0877 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,190,800 円  
（　　　　　        30,534 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,273,198 円      
②総費用 1,960,301 円      
③純収益　①－② 9,312,897 円      
④建物等に帰属する純収益 9,190,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 122,097 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 118,178 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          393 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,229,774 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,410 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 奥州 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奥州市江刺川原町８１番４
 4006000655988-0000
2 　奥州市江刺川原町８２番４
 4006000655999-0000
3 　奥州市江刺川原町８２番６
 4006000656000-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
奥州 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
奥州 5-3 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　有岡　智昭   TEL.
鑑定評価額 7,430,000 円  １㎡当たりの価格 24,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 奥州市江刺川原町８１番４外
｢江刺川原町２－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 301  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）

1:2		 店舗

Ｓ2		 小売店舗が建ち並ぶ
既成の中心的商業地
域		 南西14m市道 水道、下水 水沢

7.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 古くからの中心商店街 街

路		 １４ｍ市道 交通

施設		 水沢駅北東方

7.8km		 法令

規制		 （都） 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 江刺中心部の既成商業地域で、市内随所に展開する大型ショッピングセンター等に顧客が流出し、商況は低迷し
ており、地価は今後も弱含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,320 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内の商業地域一円である。需要者は自用目的の個人事業者等が中心である。旧来からの商店街であるが
周辺の大型商業施設や幹線道路沿いの大型小売店舗等に顧客が流出しており、地域の衰退化傾向に歯止めがかからず空
き店舗が増えるなどシャッター街化が進行している。新規投資はほぼ見られない状況にあり、不動産取引は全般に低調
で土地取引は少なく、取引の中心となる規模、価格帯は見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自用目的の店舗が取引の中心となっている地域である。店舗の賃貸需要は低調で新規出店はほぼ見られず、
賃料水準は低迷していることから収益価格は低位に試算された。よって本件では地域の特性、需要者の属性等を踏まえ
市場性を反映し実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との検討を行い、上記のとお
り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　花巻 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     37,700 円／㎡		 [ 99.7]
100		 100
[100.0]		 100
[152.8]		 [100.0]
100		 24,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 企業の景況感は上昇に転じたが、人件費の上
昇や仕入物価の上昇による影響は不透明であ
る。


大規模商業施設等の出店の影響により商況は
低迷し、シャッター街化が進行している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +51.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 奥州 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 奥州江刺公
（商）
-606001		 奥州市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
b 奥州江刺公
（商）
-606053		 奥州市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7m市道、
南4m、角地
（都） 近商

(80,200)
c 奥州江刺公
（商）
-606002		 奥州市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西16.5m国道、
東5m、二方路
（都） 近商

(80,200)
d 奥州江刺公
（商）
-606052		 奥州市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東22m県道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
16,494  		 100
[  70.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
23,563 		 100
[  95.7]
24,622 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
24,600 
b (　           ) 
23,692  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
25,098 		 100
[ 101.4]
24,751 
24,800 
c (　           ) 
14,090  		 100
[  70.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[  92.9]
25,490 		 100
[ 103.0]
24,748 
24,700 
d (　           ) 
9,420  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  50.0]		 100
[  85.0]
22,165 		 100
[  90.1]
24,600 
24,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 業者仕入
れ
 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 公売

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     24,700 円／㎡]  



奥州 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,275,531 
1,964,077 
9,311,454 
9,190,800 
120,654 		 （　0.9679）
116,781 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      2,203,415 円　　　　（　      7,320 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
奥州 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 230.00 ＬＳ3 690.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 80 ％   400 ％   400 ％   301 ㎡     14.2 m x   21.3 m  前面道路：市道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階事務所（フロア貸し） ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 標準的な設計を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
230.00 
80.0 
184.00 
1,780 
327,520 		 2.0  655,040 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
230.00 
90.0 
207.00 
1,594 
329,958 		 2.0  659,916 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
230.00 
90.0 
207.00 
1,594 
329,958 		 2.0  659,916 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
690.00 
86.7 
598.00 

987,436 		 1,974,872 
0 
⑨年額支払賃料        987,436 円　×　12ヶ月　＝　      11,849,232 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     598.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,849,232 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       592,462 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,256,770 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,974,872 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,761 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,275,531 円　　　　（　        37,460 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 奥州江刺（賃）
　　　　-606004		 1,219  
(   1,217) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,354 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,597 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,594 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 奥州江刺（賃）
　　　　-606003		 1,821  
(   1,818) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,839 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
奥州 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 444,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 355,477 円  　　　       11,849,232　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       54,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      832,500 円  　　　　    111,000,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料       166,500 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       111,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,964,077 円　（　　　　　　         6,525 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9679    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 111,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 154,000 円／㎡　×　     690.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0828     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0673 ×　 40 ％　＋　0.0877 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,190,800 円  
（　　　　　        30,534 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,275,531 円      
②総費用 1,964,077 円      
③純収益　①－② 9,311,454 円      
④建物等に帰属する純収益 9,190,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 120,654 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 116,781 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          388 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,203,415 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,320 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 奥州 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奥州市江刺川原町８１番４
 4006000655988-0000
2 　奥州市江刺川原町８２番４
 4006000655999-0000
3 　奥州市江刺川原町８２番６
 4006000656000-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考