別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
奥州 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
奥州 5-2 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　吉田　勇光   TEL.
鑑定評価額 8,200,000 円  １㎡当たりの価格 33,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 27,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 奥州市水沢太日通り１丁目１８１番４
｢水沢太日通り１－４－９｣		 ②地積
　(㎡)		 247  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）

1:3		 事務所

Ｗ2		 中小規模の店舗、営
業所が建ち並ぶ路線
商業地域		 東15m国道 水道、下水 水沢

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層事務所用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 水沢駅に近い国道４号沿いの
路線商業地域		 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 水沢駅南東方

600m		 法令

規制		 （都） 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に程近い路線商業地域で空き区画はなく、一定の繁華性は維持していくものと予測する。借地も多く土地取引
が少ないなか、地価は若干の下落基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層事務所用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は奥州市及び近隣市町の路線商業地域一円で、主たる需要者は県内外の物販・飲食等の法人事業者である。
近年、水沢東バイパスの延伸で競合エリアが拡大するなか、近隣地域周辺は画地規模がやや小さく駐車場確保において
不利なため、業種によっては出店しずらい地域性がある。極端な安値取引は見られなくなったが、まだ底打ちしておら
ず長期にわたり地価は弱含んでいる。土地取引の中心的な価格帯については、規模が様々で把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地が存する路線沿いは自用建物を主とする地域で、土地建物への投資額に見合う賃料水準が長らく形成されて
おらず、収益価格は低位に試算された。比準価格については、幹線・準幹線道路沿いの複数取引について適切に要因比
較を行い、結果として信頼性の高い価格が得られた。よって、市場の実勢を反映した比準価格を妥当なものとして重視
し、収益価格を比較考量して調整の上、代表標準地からの検討も行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北上 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,600 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[139.4]		 [100.0]
100		 33,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 奥州市全体では人口減少、世帯数微増。県内
経済はやや回復の動きが継続し、当市も製造
など新規投資は見られるが、商需要への波及
はまだ弱い。

画地の集約・拡大化には相応の時間を要すと
思われ、需要の回復は弱い。



標準に比し規模がやや小さく、競争力にやや
劣る。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 奥州 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 奥州水沢（
公）
-607003		 奥州市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南西16m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
b 奥州水沢（
公）
-607010		 奥州市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m市道、
東4m、西4m、
三方路
（都） １住居

(70,200)
c 奥州水沢公
示
-605005		 奥州市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北9m市道、
東6m、角地
（都） 準工

(70,200)
d 奥州水沢公
示
-605009		 奥州市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東12m市道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
e 奥州水沢公
示
-605022		 奥州市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東12m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     11,910) 
17,014  		 100
[  60.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
27,801 		 100
[  82.8]
33,576 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
33,600 
b (　           ) 
33,527  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
31,054 		 100
[  89.3]
34,775 
34,800 
c (　           ) 
21,309  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
20,688 		 100
[  61.4]
33,694 
33,700 
d (　           ) 
23,714  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.0]
26,565 		 100
[  82.5]
32,200 
32,200 
e (　           ) 
23,861  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
31,624 		 100
[  94.3]
33,536 
33,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 親族間取
引
 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -16.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -11.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     33,500 円／㎡]  



奥州 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,258,916 
613,380 
2,645,536 
2,467,440 
178,096 		 （　0.9679）
172,379 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      3,252,434 円　　　　（　     13,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
奥州 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 90.00 ＬＳ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 80 ％   200 ％   200 ％   247 ㎡      9.2 m x   27.0 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼事務所の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 店舗兼事務所
90.00 
100.0 
90.00 
1,535 
138,150 		 3.0  414,450 
1.0  138,150 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

276,300 		 828,900 
276,300 
⑨年額支払賃料        276,300 円　×　12ヶ月　＝　       3,315,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,315,600 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       132,624 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,182,976 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           828,900 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,957 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          276,300 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          67,983 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,258,916 円　　　　（　        13,194 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 奥州水沢（公）
　　　　-607056		 1,805  
(   1,800) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[114.0]		 100
[100.0]
1,583 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,572 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,535 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 奥州水沢（公）
　　　　-607060		 1,212  
(   1,210) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,515 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
奥州 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 89,400 円  　　　　     29,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 165,780 円  　　　        3,315,600　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       60,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      223,500 円  　　　　     29,800,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        44,700 円  　　　　     29,800,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,800 円  　　　　     29,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         613,380 円　（　　　　　　         2,483 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9679    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 161,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0828     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0673 ×　 40 ％　＋　0.0877 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,467,440 円  
（　　　　　         9,990 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,258,916 円      
②総費用 613,380 円      
③純収益　①－② 2,645,536 円      
④建物等に帰属する純収益 2,467,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 178,096 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 172,379 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          698 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,252,434 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      13,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 奥州 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奥州市水沢太日通り一丁目１８１番４
 4006000355618-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
奥州 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
奥州 5-2 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　服部　幸司   TEL.
鑑定評価額 8,200,000 円  １㎡当たりの価格 33,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 27,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 奥州市水沢太日通り１丁目１８１番４
｢水沢太日通り１－４－９｣		 ②地積
　(㎡)		 247  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）

1:3		 事務所

Ｗ2		 中小規模の店舗、営
業所が建ち並ぶ路線
商業地域		 東15m国道 水道、下水 水沢

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層の事務所用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道４号線沿いのため自動車
交通量は多い。		 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 水沢駅南東方

600m		 法令

規制		 （都） 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 奥州市内の幹線道路沿いの各所に郊外型店舗の立地が進み路線商業地域間での競合が激化しているほか、将来の
水沢東バイパス全通後には通過交通量の減少も見込まれ、商況の発展は見込みにくいものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層の事務所用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は水沢地区及び周辺市の沿道型商業地域一円で、主な需要者層は県内外の店舗事業者及び事業所目的の法人
である。国道４号線沿いで自動車交通量は多く奥州市の主要部にも近いものの、背後に住宅地域が迫るため沿道型商業
地域としては小規模な画地が多い。このため充分な駐車台数の確保を前提とする広域的な集客を行いにくく、需要は低
調に推移している。取引される価格帯は規模によりまちまちで、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格の試算にあたっては、奥州市の幹線道路沿いの路線商業地域に位置する取引事例を中心として要因比較を適正
に行い、信頼性の高い価格が得られた。一方、収益価格については路線商業地域としては画地規模が小さく投資採算性
を確保しにくいこともあって低位に試算された。自用の取引が中心であることから収益価格は参考に留め、実証性の高
い比準価格をもって、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北上 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,600 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[139.4]		 [100.0]
100		 33,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 奥州市全体の消費動向に大きな変動はないも
のの、自動車中心の購買行動が定着し、新規
出店の大半は郊外路線商業地域で行われてい
る。

沿道型商業地域であるが、駐車可能台数の少
ない小規模な画地が多く通過交通量に見合っ
た誘客がしにくく、商況は停滞している。


地域の標準的画地に比べて規模が小さく、沿
道型商業地としての競争力をやや欠いている
。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 奥州 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 奥州水沢公
示
-605014		 奥州市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東12m市道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
b 奥州水沢（
公）
-607010		 奥州市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m市道、
東4m、西4m、
三方路
（都） １住居

(70,200)
c 奥州水沢公
示
-605005		 奥州市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北9m市道、
東6m、角地
（都） 準工

(70,200)
d 奥州水沢（
公）
-607082		 奥州市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西20m国道、
東5.5m、角地
（都） 近商

(90,200)
e 奥州水沢（
公）
-607071		 奥州市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
23,714  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.6]
28,623 		 100
[  89.2]
32,089 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
32,100 
b (　           ) 
33,527  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
31,054 		 100
[  89.3]
34,775 
34,800 
c (　           ) 
21,309  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
20,688 		 100
[  66.2]
31,251 
31,300 
d (　           ) 
37,366  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
35,338 		 100
[  95.8]
36,887 
36,900 
e (　           ) 
36,982  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
36,797 		 100
[ 106.7]
34,486 
34,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　 -17.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -16.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     33,200 円／㎡]  



奥州 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,270,447 
617,520 
2,652,927 
2,467,440 
185,487 		 （　0.9679）
179,533 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      3,387,415 円　　　　（　     13,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
奥州 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 90.00 ＬＳ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 80 ％   200 ％   200 ％   247 ㎡      9.2 m x   27.0 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸の店舗兼事務所を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しであるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 店舗兼事務所
90.00 
100.0 
90.00 
1,540 
138,600 		 3.0  415,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

277,200 		 831,600 
0 
⑨年額支払賃料        277,200 円　×　12ヶ月　＝　       3,326,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   2,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          72,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,326,400 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　          72,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       135,936 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,262,464 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           831,600 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,983 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,270,447 円　　　　（　        13,241 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 奥州水沢（公）
　　　　-607059		 1,937  
(   1,929) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
1,642 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,544 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,540 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 奥州水沢（公）
　　　　-607056		 1,805  
(   1,800) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
1,530 
c 奥州水沢（公）
　　　　-607058		 818  
(     818) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 70.0]
1,461 
奥州 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 89,400 円  　　　　     29,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 169,920 円  　　　        3,398,400　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       60,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      223,500 円  　　　　     29,800,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        44,700 円  　　　　     29,800,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,800 円  　　　　     29,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         617,520 円　（　　　　　　         2,500 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9679    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 161,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0828     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0673 ×　 40 ％　＋　0.0877 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,467,440 円  
（　　　　　         9,990 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,270,447 円      
②総費用 617,520 円      
③純収益　①－② 2,652,927 円      
④建物等に帰属する純収益 2,467,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 185,487 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 179,533 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          727 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,387,415 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      13,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 奥州 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奥州市水沢太日通り一丁目１８１番４
 4006000355618-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考