鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
奥州 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

奥州 -8

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　畠山　順

TEL.

鑑定評価額

5,330,000 円

１㎡当たりの価格

17,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	奥州市前沢字沖田８４番４				②地積　(㎡)	298 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１低専 (40,80) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が立地する区画整理済の住宅地域	北東6m市道	水道、下水	前沢 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 150 ｍ、南 150 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

前沢町の南部郊外に存する区
画整然とした住宅地域である
。

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

前沢駅南方

1.7km

法令

規制

（都）１低専
(40,80)

⑤地域要因の将
　来予測

前沢町南部郊外に存する閑静な住宅地域であるが、地域要因に格別の変動要因はなく、当面は現状を維持するも
のと予測する。地価は需給動向等を反映して、横這い傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 17,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は奥州市前沢町内の住宅地域と判定した。典型的な需要者は世帯分離及び住替え等に伴う市内居住者及び周
辺市町等への通勤者等が中心である。南部郊外の住宅地域であり、整然とした街区及び街路が形成され、良好な居住環
境を有する住宅地域である。前沢町の土地取引は極めて少なく、中心部や駅東等に散見される程度である。地価水準に
ついては、土地は２８０㎡程度で５００万円前後の取引が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅のほかアパート等も見られる住宅地域であるが、自己使用目的の取引が大半であり、土地価格に見合った賃料
水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。また、典型的な需要者は、類似不動産の取引価格、取引動
向等を重視する傾向にあることから比準価格の規範性は高いものと判断した。以上により、本件においては比準価格を
重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     17,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済はコロナ禍を脱し、徐々に回復しつ
つある。ただし、地方都市においては、人口
減等の要因により宅地需要の高まりは見られ
ない。

郊外に存する住宅地域であるが、街区が整然
としており、良好な居住環境を有することか
ら、一定の宅地需要が認められる。地価は横
這い基調である。

地域内の標準的画地であり、市場競争力に影
響を及ぼすような格別の要因はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

奥州 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奥州前沢（公住） -615002	奥州市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、中間画地		（都）１低専 (40,80)
b	奥州前沢（公示） -603001	奥州市		更地	（　）	正方形	西11m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
c	奥州前沢（公示） -603004	奥州市		更地	（　）	長方形	西18m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
d	奥州前沢（公住） -615078	奥州市		更地	（　）	ほぼ整形	北東6m市道、中間画地		（都） (70,200)
e	奥州前沢（公住） -615074	奥州市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		（都） (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,529	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	15,225	100 [ 85.2]	17,870	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	18,000
b	(　 ) 19,639	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.9]	22,863	100 [ 130.8]	17,479		17,700
c	(　 ) 19,750	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	21,727	100 [ 133.3]	16,299		16,500
d	(　 ) 15,154	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	16,504	100 [ 94.0]	17,557		17,700
e	(　 ) 27,825	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	27,550	100 [ 142.3]	19,361		19,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +28.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 17,900 円／㎡]

奥州 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であることから適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,709,044	449,706	2,259,338	2,035,620	223,718	（　0.9692） 216,827	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,425,041 円　　　　（　 14,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奥州 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	90.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１低専	40 ％	80 ％	80 ％	298 ㎡	14.0 m x 21.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積４５㎡程度のファミリータイプ。地域における標準的階層のアパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,318	118,620	2.0	237,240
							0.0	0
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		237,240		474,480
								0

⑨年額支払賃料	237,240 円　×　12ヶ月　＝　 2,846,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,846,880 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 142,344 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,704,536 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	474,480 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,508 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,709,044 円　　　　（　 9,091 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	奥州前沢（公賃）　　　　-615006	1,312 ( 1,310)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,312	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,320 円/㎡　月額支払賃料（　 1,318 円/㎡）　基準階 1 F B
b	奥州前沢（公賃）　　　　-615008	1,316 ( 1,314)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,316
c	奥州前沢（公賃）　　　　-615009	1,378 ( 1,376)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,378

奥州 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	78,900 円	26,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	85,406 円	2,846,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 197,200 円	26,300,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	52,600 円	26,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,300 円	26,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 449,706 円　（　　　　　　 1,509 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,300,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0774	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,035,620 円（　　　　　 6,831 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,709,044 円
②総費用	449,706 円
③純収益　①－②	2,259,338 円
④建物等に帰属する純収益	2,035,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	223,718 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	216,827 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 728 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,425,041 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

奥州 -8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	奥州市前沢字沖田８４番４	4006000086871-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
奥州 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

奥州 -8

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　横田　浩

TEL.

鑑定評価額

5,330,000 円

１㎡当たりの価格

17,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月14日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	奥州市前沢字沖田８４番４				②地積　(㎡)	298 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１低専 (40,80) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が立地する区画整理済の住宅地域	北東6m市道	水道、下水	前沢 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 150 ｍ、南 150 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

郊外の区画整理事業により整
備された住宅地域

街

路

基準方位　北、６ｍ
市道

交通

施設

前沢駅南方

1.7km

法令

規制

（都）１低専
(40,80)

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅に空閑地も残る区画整然とした熟成過程の住宅地域である。郊外に位置し、地域要因に特段の変動も認
められないことから、当面は現状のまま推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 17,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は奥州市前沢地区の住宅地域一円で、特に沖田・あすか通・駅前東地区等との代替性が強い。需要者の中心
は前沢地区の居住者の外、市内中心部への通勤者も含まれる。近隣地域は区画整然とした居住環境の良い地域であるが
、郊外に位置し周辺には空閑地も残る等、熟成度がやや低いことから需要は弱含みであった。しかし長年の地価下落に
よる値頃感から地価は横這い基調となった。土地は３００㎡で５００万円前後が取引の中心価格帯となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にはアパート等の収益物件も散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に
試算された。近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が中心であることから、収益
価格は参考程度に止めた。本件においては、奥州市前沢地区における住宅地の不動産市場の推移・動向を十分に検討の
うえ、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

奥州市前沢地区の人口は減少傾向だが、世帯
数は微増傾向で推移しているため、一定の宅
地需要が認められる。

地域要因に特別な変動は見られないが、区画
整然とした居住環境が良い住宅地で、一般的
要因を背景に地価は横這い基調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

奥州 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奥州前沢（公示） -603005	奥州市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西3m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
b	奥州前沢（公示） -603004	奥州市		更地	（　）	長方形	西18m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
c	奥州前沢（公示） -603002	奥州市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		（都）準工 (70,200)
d	奥州前沢（公示） -603001	奥州市		更地	（　）	正方形	西11m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 13,834	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	13,495	100 [ 77.5]	17,413	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	17,600
b	(　 ) 19,750	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	21,727	100 [ 121.2]	17,927		18,100
c	(　 ) 13,921	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.4]	16,301	100 [ 90.0]	18,112		18,300
d	(　 ) 19,639	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.9]	22,863	100 [ 130.8]	17,479		17,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 17,900 円／㎡]

奥州 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないので求めない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,725,097	449,318	2,275,779	2,075,070	200,709	（　0.9692） 194,527	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,969,939 円　　　　（　 13,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奥州 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１低専	40 ％	80 ％	80 ％	298 ㎡	14.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積４５㎡の１ＬＤＫタイプの住居を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,312	118,080	2.0	236,160
							0.0	0
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		236,160		472,320
								0

⑨年額支払賃料	236,160 円　×　12ヶ月　＝　 2,833,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,833,920 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 113,357 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,720,563 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	472,320 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,534 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,725,097 円　　　　（　 9,145 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	奥州前沢（公賃）　　　　-615006	1,312 ( 1,310)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,312	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,314 円/㎡　月額支払賃料（　 1,312 円/㎡）　基準階 1 F B
b	奥州前沢（公賃）　　　　-615008	1,316 ( 1,314)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,316
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

奥州 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	78,900 円	26,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	85,018 円	2,833,920　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 197,200 円	26,300,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	52,600 円	26,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,300 円	26,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 449,318 円　（　　　　　　 1,508 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,300,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0789	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0644 ×　 40 ％　＋　0.0850 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,075,070 円（　　　　　 6,963 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,725,097 円
②総費用	449,318 円
③純収益　①－②	2,275,779 円
④建物等に帰属する純収益	2,075,070 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	200,709 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	194,527 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 653 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,969,939 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

奥州 -8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	奥州市前沢字沖田８４番４	4006000086871-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考