令和6年1月15日　提出 奥州 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奥州 -7 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　畠山　順   TEL.

鑑定評価額 5,760,000 円  １㎡当たりの価格 13,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奥州市前沢字山下１１６番１ ②地積 　(㎡) 443   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:5.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ かに空地も見られる 住宅地域 東10.5m県道 水道、下水 前沢 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    45 ｍ、南   170 ｍ、北   105 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  48.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 前沢町中心市街地の北方縁辺 部に存する県道沿いの既成住 宅地域である。 街 路 基準方位北、１０． ５ｍ県道 交通 施設 前沢駅北方 1.6km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 前沢町中心部の北部縁辺に存する住宅地域である。地域要因に格別の変動要因はなく、当面は現状を維持するも のと予測する。地価は需給動向等を反映して、下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は奥州市前沢町内の住宅地域と判定した。典型的な需要者は世帯分離及び住替え等に伴う市内居住者及び周 辺市町等への通勤者等が中心である。周辺に空地等も残る住宅地域であり、開発余地が認められるものの、人口減少、 所得・雇用情勢の低迷等を背景に不動産需要は低調である。前沢町の土地取引は極めて少なく、中心部や駅東等に散見 される程度である。地価水準については、土地は４３０㎡程度で５５０万円前後の取引が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅を中心とした地域であり、自己使用目的の取引が大半である。典型的な需要者は類似不動産の取引価格、取引 動向等を重視する傾向にあることから比準価格の規範性は高いものと判断した。なお、周辺において賃貸物件が見られ ず、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用は断念した。以上により、本件においては奥州市における住宅 地の不動産市場を勘案し、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奥州 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [139.9] [102.0] 100 12,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済はコロナ禍を脱し、徐々に回復しつ つある。ただし、地方都市においては、人口 減等の要因により宅地需要の高まりは見られ ない。 中心市街地の北方縁辺部に存し、農地、未利 用地等も見られる住宅地域であることから、 宅地需要は低調である。地価は下落傾向で推 移している。 地域内の標準的画地であり、市場競争力に影 響を及ぼすような格別の要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％