別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
奥州 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
奥州 -6 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　吉田　美弥   TEL.
鑑定評価額 3,090,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 奥州市江刺八日町２丁目２７４番８
｢江刺八日町２－１－９｣		 ②地積
　(㎡)		 161  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅が建
ち並ぶ既成住宅地域
 南4m市道 水道、下水 水沢

7.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 江刺地区中心部に近接し、狭
隘な道路が多い既成住宅地域
。		 街

路		 基準方位　北、　４
ｍ市道		 交通

施設		 水沢駅北東方

7.1km		 法令

規制		 （都） １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 既成住宅地域として熟成しており、今後も同様の環境を維持するものと予測する。土地取引はさほど活発ではな
いが、地価は底打ちし、概ね横這い傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江刺中心部及びその近郊の住宅地域一円で、需要者は地元に居住ないし就業の一次取得者が中心である。
近隣地域周辺は江刺地区の中心部に近く、生活利便性も良好で、近年ミニ開発による宅地分譲が増加し売れ行きも好調
である。但し、既成住宅地は街路条件がやや劣るのと周囲に供給余地も多いため地価の上昇にまでは至っていない。一
般住宅地としては総額５００万円程度、新築戸建住宅では２５００万円程度までの物件が需要の中心と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 江刺中心部に比較的近く、アパート等も多く見られるが、建築費が高止まり傾向にある中、土地建物全体の投資額に見
合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算されたと思料する。自用の住宅取得目的の取引を中心とし
て市場価格が形成される地域であることから、本件では、市場の実勢を反映した比準価格を妥当なものとして採用し、
収益価格は参考に留め、さらに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　奥州 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     28,600 円／㎡		 [ 99.7]
100		 100
[103.0]		 100
[148.8]		 [103.0]
100		 19,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 江刺地区で整備中の工業団地は既に予約済み
で、それに伴い小規模分譲地の需要や販売も
比較的好調で、全体として住宅地の地価は概
ね横這い傾向。

周辺では小・中規模分譲が盛んで、売れ行き
は比較的好調であり、既存の住宅地と比較し
て取引価格も高めである。


格別な変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 奥州 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 奥州江刺公
（住）
-606001		 奥州市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
b 奥州江刺公
（住）
-606002		 奥州市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西4m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,160)
c 奥州江刺公
（住）
-606005		 奥州市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.5m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,240)
d 奥州江刺公
（住）
-606058		 奥州市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16.5m国
道、中間画地
（都） １住居

(60,200)
e 奥州江刺公
（住）
-606061		 奥州市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10.5m市道、
西6m、角地
（都） １中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
18,898  		 100
[  80.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
23,159 		 100
[ 121.0]
19,140 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
19,700 
b (　           ) 
11,175  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[  81.6]
18,260 		 100
[ 100.0]
18,260 
18,800 
c (　           ) 
21,219  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
21,009 		 100
[ 110.5]
19,013 
19,600 
d (　           ) 
18,460  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.9]
21,490 		 100
[ 115.4]
18,622 
19,200 
e (　           ) 
21,060  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
19,849 		 100
[ 109.0]
18,210 
18,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 建築条件
付
 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     19,200 円／㎡]  



奥州 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき、適切な再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,318,952 
418,447 
1,900,505 
1,818,900 
81,605 		 （　0.9692）
79,092 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      1,614,122 円　　　　（　     10,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
奥州 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 84.35 Ｗ2 165.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   160 ％   161 ㎡     12.6 m x   12.8 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２Ｋタイプ、平均専有面積約３８㎡、地域における標準的階層のアパートを想定。 ⑦有効率　  91.4 ％
の理由		 内階段等共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
84.35 
89.6 
75.55 
1,318 
99,575 		 2.0  199,150 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
81.05 
93.2 
75.55 
1,342 
101,388 		 2.0  202,776 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
165.40 
91.4 
151.10 

200,963 		 401,926 
0 
⑨年額支払賃料        200,963 円　×　12ヶ月　＝　       2,411,556 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     151.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,411,556 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        96,462 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,315,094 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           401,926 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,858 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,318,952 円　　　　（　        14,403 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 奥州江刺（賃）
　　　　-606002		 1,032  
(   1,032) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,290 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,320 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,318 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 奥州江刺（賃）
　　　　-606014		 1,072  
(   1,072) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,295 
c 奥州江刺（賃）
　　　　-606013		 1,047  
(   1,046) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
1,322 
奥州 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 94,000 円  　　　　     23,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 72,347 円  　　　        2,411,556　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        5,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      176,200 円  　　　　     23,500,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        47,000 円  　　　　     23,500,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,500 円  　　　　     23,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         418,447 円　（　　　　　　         2,599 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     165.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0774     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,818,900 円  
（　　　　　        11,298 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,318,952 円      
②総費用 418,447 円      
③純収益　①－② 1,900,505 円      
④建物等に帰属する純収益 1,818,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 81,605 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 79,092 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          491 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,614,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 奥州 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奥州市江刺八日町二丁目２７４番８
 4006000661914-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
奥州 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
奥州 -6 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　有岡　智昭   TEL.
鑑定評価額 3,090,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 奥州市江刺八日町２丁目２７４番８
｢江刺八日町２－１－９｣		 ②地積
　(㎡)		 161  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅が建
ち並ぶ既成住宅地域
 南4m市道 水道、下水 水沢

7.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 住宅、事業所等がやや雑然と
建ち並ぶ地域		 街

路		 基準方位北、４ｍ市
道		 交通

施設		 水沢駅北東方

7.1km		 法令

規制		 （都） １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は既成の住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動は見られないことから、今後とも現状を
維持するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,480 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は奥州市江刺の中心部から郊外にかけての住宅地域で、需要者は市内居住者や通勤者が中心である。民間に
よる分譲地や需要者向けの分譲住宅の供給が増加しており、低廉な土地価格により総額で値頃感があることから販売は
比較的堅調に推移しているものの、周辺に未利用地が多く土地に不足感は見られず地価の上昇には至っていない。土地
は２５０㎡前後で４００万円から４５０万円程度、新築分譲住宅は総額で２５００万円前後が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の戸建住宅を建設する目的での土地取引が中心となっており、需要者は類似不動産の取引価格等を重視する傾向が
強い。アパート等の収益物件も散見されるが、地主による資産運用目的の建物が主で、土地建物全体の投資額に見合う
賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。よって本件では、地域の特性、需要者の属性等を踏ま
え比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　奥州 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     28,600 円／㎡		 [ 99.7]
100		 100
[103.0]		 100
[148.9]		 [103.0]
100		 19,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 社会経済活動は新型コロナ前に戻りつつあり
賃金の上昇も見られるが、物価高、住宅価格
の上昇、住宅ローン金利の変動の影響を注視
する必要がある。

近郊の工業団地の工場労働者が増加しており
、需要者向けの分譲住宅の供給が各所で見ら
れ、販売は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 奥州 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 奥州江刺公
（住）
-606006		 奥州市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西8m市道、
北4m、角地
（都） １住居

(70,200)
b 奥州江刺公
（住）
-606003		 奥州市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
c 奥州江刺公
（住）
-606055		 奥州市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西6m私道、
中間画地
（都） 

(70,200)
d 奥州江刺公
（住）
-606054		 奥州市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
北西6m、
準角地
（都） １中専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
11,727  		 100
[  70.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.8]
22,057 		 100
[ 117.8]
18,724 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
19,300 
b (　           ) 
22,083  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
21,821 		 100
[ 117.5]
18,571 
19,100 
c (　           ) 
14,438  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
14,295 		 100
[  76.6]
18,662 
19,200 
d (　           ) 
15,122  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
14,540 		 100
[  77.9]
18,665 
19,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 関係者間
取引
 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     19,200 円／㎡]  



奥州 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,314,397 
418,365 
1,896,032 
1,818,900 
77,132 		 （　0.9692）
74,756 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      1,525,633 円　　　　（　      9,480 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
奥州 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 84.35 Ｗ2 165.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   160 ％   161 ㎡     12.7 m x   12.7 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２Ｋ、専有面積約３８㎡のアパートを想定 ⑦有効率　  91.4 ％
の理由		 標準的な設計を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
84.35 
89.6 
75.55 
1,322 
99,877 		 2.0  199,754 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
81.05 
93.2 
75.55 
1,335 
100,859 		 0.0  0 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
165.40 
91.4 
151.10 

200,736 		 199,754 
0 
⑨年額支払賃料        200,736 円　×　12ヶ月　＝　       2,408,832 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     151.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,408,832 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        96,353 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,312,479 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           199,754 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,918 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,314,397 円　　　　（　        14,375 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 奥州江刺（賃）
　　　　-606015		 1,147  
(   1,146) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,328 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,324 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,322 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 奥州江刺（賃）
　　　　-606012		 1,188  
(   1,187) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,320 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
奥州 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 94,000 円  　　　　     23,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 72,265 円  　　　        2,408,832　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        5,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      176,200 円  　　　　     23,500,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        47,000 円  　　　　     23,500,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,500 円  　　　　     23,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         418,365 円　（　　　　　　         2,599 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     165.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0774     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,818,900 円  
（　　　　　        11,298 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,314,397 円      
②総費用 418,365 円      
③純収益　①－② 1,896,032 円      
④建物等に帰属する純収益 1,818,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 77,132 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 74,756 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          464 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,525,633 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,480 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 奥州 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奥州市江刺八日町二丁目２７４番８
 4006000661914-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
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備考