別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
奥州 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
奥州 -3 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　吉田　勇光   TEL.
鑑定評価額 6,840,000 円  １㎡当たりの価格 28,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 23,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 奥州市水沢佐倉河字東沖ノ目５１番２
 ②地積
　(㎡)		 239  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２中専
(60,200)

（その他）

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、共同住宅
等が混在する住宅地
域		 南6m市道 水道、下水 水沢

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 奥州市中心部の北東方郊外、
国道４号背後に位置する住宅
地域		 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 水沢駅北東方

1.9km		 法令

規制		 （都） ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 若干農地も残るが概ね熟成した住宅地域で、今後も利便性良好な住環境を維持していくものと予測する。土地取
引は活発ではないが、地価は概ね横這い基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は奥州市水沢やや郊外の住宅地域一円で、主たる需要者は市内の居住者及び通勤者らである。幹線道
路に挟まれた地区でロードサイド店舗へのアクセスも良く、その利便性から農地転用等によるミニ開発分譲も見られる
。市内において価格水準は高位であるが、近年、既成の市街地からの需要シフトが見られ、当地域の需要は底堅い。土
地は２４０㎡程度で総額７００万円程度、新築の戸建物件は総額３０００万円程度が需要の中心と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺はアパート等も見られるが、地主の資産運用目的の物件が中心で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない
ため収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性・利便性や類似不動産の取引水準等の市場動向を重視し
て取引される地域と判断されることから、市場の実勢を反映した比準価格を妥当なものと判断、採用し、収益価格は参
考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 奥州市全体では人口減少、世帯数微増。県内
経済はやや回復の動きが継続しているが、当
市では宅地供給がやや過剰で、未だ住宅地需
要は弱含み。

小規模分譲が継続して見られ、周辺は開発適
地が限られてきている。



南道路で競争力は高い。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 奥州 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 奥州水沢（
公）
-607018		 奥州市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
南5m、東5m、
三方路
（都） １住居

(60,200)
b 奥州水沢（
公）
-607019		 奥州市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西7m市道、
北6m、角地
（都） １住居

(70,200)
c 奥州水沢（
公）
-607061		 奥州市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北4m市道、
東4m、角地
（都） １低専

(50,80)
d 奥州水沢（
公）
-607076		 奥州市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西4m未舗装
市道、
中間画地
（都） １中専

(60,160)
e 奥州水沢（
公）
-607077		 奥州市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4.5m市道
、中間画地
（都） １中専

(60,180)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
34,294  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.2]
31,405 		 100
[ 113.5]
27,670 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
28,500 
b (　           ) 
30,235  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
29,072 		 100
[ 105.1]
27,661 
28,500 
c (　           ) 
28,708  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
27,217 		 100
[  97.9]
27,801 
28,600 
d (　           ) 
17,629  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  67.8]
25,767 		 100
[  91.9]
28,038 
28,900 
e (　           ) 
24,975  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.5]
24,602 		 100
[  89.0]
27,643 
28,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 -32.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     28,600 円／㎡]  



奥州 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が入手できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,197,408 
593,184 
2,604,224 
2,399,400 
204,824 		 （　0.9692）
198,515 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,051,327 円　　　　（　     17,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
奥州 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 104.34 Ｗ2 204.95
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   239 ㎡     19.0 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリー層向け、平均専有面積約４７㎡、地域における標準的階層のアパートを想定。 ⑦有効率　  92.1 ％
の理由		 標準的な設計を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
104.34 
90.5 
94.40 
1,437 
135,653 		 2.0  271,306 
1.0  135,653 

 2～ 2		 住宅
100.61 
93.8 
94.40 
1,437 
135,653 		 2.0  271,306 
1.0  135,653 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
204.95 
92.1 
188.80 

271,306 		 542,612 
271,306 
⑨年額支払賃料        271,306 円　×　12ヶ月　＝　       3,255,672 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     188.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,255,672 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       130,227 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,125,445 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           542,612 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,209 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          271,306 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          66,754 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,197,408 円　　　　（　        13,378 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 奥州水沢（公）
　　　　-607067		 1,190  
(   1,189) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
1,368 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,470 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,437 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 奥州水沢（公）
　　　　-607069		 1,610  
(   1,610) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,474 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
奥州 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 93,000 円  　　　　     31,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 162,784 円  　　　        3,255,672　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      232,500 円  　　　　     31,000,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        62,000 円  　　　　     31,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,000 円  　　　　     31,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         593,184 円　（　　　　　　         2,482 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 147,000 円／㎡　×　     204.95 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0774     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,399,400 円  
（　　　　　        10,039 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,197,408 円      
②総費用 593,184 円      
③純収益　①－② 2,604,224 円      
④建物等に帰属する純収益 2,399,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 204,824 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 198,515 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          831 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,051,327 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 奥州 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奥州市水沢佐倉河字東沖ノ目５１番２
 4006000288940-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
奥州 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
奥州 -3 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　服部　幸司   TEL.
鑑定評価額 6,790,000 円  １㎡当たりの価格 28,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 23,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 奥州市水沢佐倉河字東沖ノ目５１番２
 ②地積
　(㎡)		 239  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２中専
(60,200)

（その他）

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、共同住宅
等が混在する住宅地
域		 南6m市道 水道、下水 水沢

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 水沢地区北東部郊外に位置す
る住宅地域		 街

路		 基準方位　北、　６
ｍ市道		 交通

施設		 水沢駅北東方

1.9km		 法令

規制		 （都） ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺では幹線道路沿いを中心に商業施設が集積したため良好な生活利便性が確保されており、概ね熟成した住宅
地域であることから、当面現状のとおり推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は奥州市水沢地区の住宅地域一円で、水沢地区内居住者及び通勤者が主な需要者層である。供給は小規模宅
地開発による分譲地や既存の宅地が中心。近隣地域は国道４号とその東側を並走する幹線市道に挟まれた地域に位置し
、周辺には郊外型量販店や公共公益施設等の集積が進んだため生活利便性は良好で、周辺では小規模な宅地開発も散見
される。取引される価格帯は土地面積２４０㎡で総額６００万円台の物件が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域では公営住宅のほかに収益物件も見られるものの、旧来からの地主の資産運用を目的に建設された物件が多く
、共同住宅を想定した収益価格は低位に試算された。一方比準価格は信頼性の高い複数の取引事例から得られた価格で
その実証性は高い。居住の快適性が重視されている地域の特性を踏まえた結果、収益価格は参考に留め、比準価格をも
って鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 奥州市全体の人口は微減で世帯数は微増。水
沢地区の住宅地では相対的な価格が低位かつ
商業施設の充実が進む郊外部を指向する傾向
が定着している。

周辺の幹線道路沿いに商業集積が進み生活利
便性が上向いているものの、郊外部の住宅地
としては価格水準がやや高位で需要は回復し
ていない。

南面道路で日照等に優れ、競争力は維持され
ている。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 奥州 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 奥州水沢（
公）
-607018		 奥州市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
南5m、東5m、
三方路
（都） １住居

(60,200)
b 奥州水沢（
公）
-607019		 奥州市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西7m市道、
北6m、角地
（都） １住居

(70,200)
c 奥州水沢（
公）
-607073		 奥州市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,160)
d 奥州水沢（
公）
-607005		 奥州市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m私道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
e 奥州水沢（
公）
-607007		 奥州市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 東16m市道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
34,294  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.2]
31,405 		 100
[ 104.2]
30,139 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
31,000 
b (　           ) 
30,235  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
29,072 		 100
[ 102.0]
28,502 
29,400 
c (　           ) 
25,231  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
24,979 		 100
[  94.9]
26,321 
27,100 
d (　           ) 
14,536  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 102.0]
23,538 		 100
[  90.8]
25,923 
26,700 
e (　     22,704) 
32,434  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
32,110 		 100
[ 119.0]
26,983 
27,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     28,400 円／㎡]  



奥州 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が得られないので適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,084,890 
578,004 
2,506,886 
2,322,000 
184,886 		 （　0.9692）
179,192 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,656,980 円　　　　（　     15,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
奥州 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 104.34 Ｗ2 204.95
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   239 ㎡     19.0 m x   12.6 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均面積約４７㎡のファミリータイプを想定。 ⑦有効率　  92.1 ％
の理由		 標準的な設計を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
104.34 
90.5 
94.40 
1,416 
133,670 		 2.0  267,340 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
100.61 
93.8 
94.40 
1,416 
133,670 		 2.0  267,340 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
204.95 
92.1 
188.80 

267,340 		 534,680 
0 
⑨年額支払賃料        267,340 円　×　12ヶ月　＝　       3,208,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     188.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 管理費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,208,080 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       128,323 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,079,757 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           534,680 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,133 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,084,890 円　　　　（　        12,907 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 奥州水沢（公）
　　　　-607071		 1,687  
(   1,687) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
1,632 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,418 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,416 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 奥州水沢（公）
　　　　-607070		 1,332  
(   1,332) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,306 
c 奥州水沢（公）
　　　　-607073		 1,223  
(   1,222) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,315 
奥州 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 90,000 円  　　　　     30,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 160,404 円  　　　        3,208,080　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       12,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      225,000 円  　　　　     30,000,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        60,000 円  　　　　     30,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,000 円  　　　　     30,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         578,004 円　（　　　　　　         2,418 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     204.95 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0774     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,322,000 円  
（　　　　　         9,715 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,084,890 円      
②総費用 578,004 円      
③純収益　①－② 2,506,886 円      
④建物等に帰属する純収益 2,322,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 184,886 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 179,192 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          750 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,656,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 奥州 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　奥州市水沢佐倉河字東沖ノ目５１番２
 4006000288940-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
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備考