別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
釜石 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
釜石 -2 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　小網　裕三   TEL.
鑑定評価額 5,810,000 円  １㎡当たりの価格 22,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 19,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 釜石市大平町２丁目１２５番２８６
｢大平町２－２－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 255  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １中専
(60,200)

（その他）

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
高台の住宅地域
 北5m市道 水道、ガス、下水 釜石

3.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.6 ｍ、奥行　約　　  14.6 ｍ、規模　　       255 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 郊外の高台に存し、津波被害
を受けなかった住宅地域		 街

路		 基準方位北、５ｍ市
道		 交通

施設		 釜石駅南東方

3.1km		 法令

規制		 （都） １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外の高台に存する住宅地域で、地域要因に格別の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。移
転需要は落ち着き、需要の中心は他の地域に移りつつあり、地価は下落基調にある。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、釜石市の南東側郊外部に存する住宅地域である。主たる需要者は世帯分離及び住替え等に伴う地元居住
者が中心である。高台の住宅地域であり、津波被害を免れたことにより震災後は移転需要の高まりが見られたが、地勢
及び利便性においてやや劣る住宅地域であり、ここに来て地域要因を反映して需要は減退しつつある。土地は２００～
３００㎡程度で４５０～７００万円前後の取引が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にはアパートが散見されるが、居住の快適性を重視する閑静な住宅地域にあって土地価格に見合う賃料水準が形成
されていないため、収益価格はやや低位に試算された。一方で、比準価格は規範性の高い取引事例をもとに求めた価格
である。収益性よりも居住の快適性を重視した自己使用目的での取引が中心であるため、収益価格は参考に留め、代表
標準地から求めた価格との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大船渡 -3                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     24,000 円／㎡		 [ 98.7]
100		 100
[103.0]		 100
[ 98.9]		 [100.0]
100		 23,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は、住宅投資ではマイナス傾向が続
くと予想される一方で、個人消費の拡大など
から全体ではやや持ち直しの動きになると見
込まれる。

津波被害を免れた高台の住宅地域であるが、
地勢、利便性がやや劣ることから、宅地需要
は低調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 釜石 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 釜石公示

-616001		 釜石市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
（都） １中専

(60,160)
b 釜石公示

-616136		 釜石市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西6m市道、
北東15m、
二方路
（都） 

(70,200)
c 釜石公示

-616056		 釜石市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
（都） １中専

(60,160)
d 釜石公示

-616006		 釜石市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.4m市道
、北東4m、
角地
（都） １中専

(60,200)
e 釜石公示

-616108		 釜石市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
33,030  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
32,898 		 100
[ 139.7]
23,549 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
23,500 
b (　           ) 
16,900  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
16,952 		 100
[  78.8]
21,513 
21,500 
c (　           ) 
17,649  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[  65.0]		 100
[ 100.0]
26,935 		 100
[ 116.5]
23,120 
23,100 
d (　           ) 
19,424  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 105.6]
26,198 		 100
[ 113.4]
23,102 
23,100 
e (　           ) 
18,905  		 100
[ 100.0]		 [  93.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
19,109 		 100
[  84.7]
22,561 
22,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　 +10.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0
c 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　  +1.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     22,800 円／㎡]  



釜石 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であることから適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,295,134 
660,302 
2,634,832 
2,492,280 
142,552 		 （　0.9692）
138,161 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      2,819,612 円　　　　（　     11,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
釜石 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 110.00 Ｗ2 220.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １中専

 60 ％   200 ％   200 ％   255 ㎡     17.6 m x   14.6 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約５５㎡のファミリータイプの住宅を想定した ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
110.00 
100.0 
110.00 
1,298 
142,780 		 2.0  285,560 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
110.00 
100.0 
110.00 
1,298 
142,780 		 2.0  285,560 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
220.00 
100.0 
220.00 

285,560 		 571,120 
0 
⑨年額支払賃料        285,560 円　×　12ヶ月　＝　       3,426,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,426,720 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       137,069 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,289,651 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           571,120 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,483 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,295,134 円　　　　（　        12,922 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 釜石（賃）
　　　　-616060		 1,542  
(   1,478) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,341 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,298 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 釜石（賃）
　　　　-616056		 1,543  
(   1,479) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,286 
c 釜石（賃）
　　　　-616053		 1,172  
(   1,147) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,302 
釜石 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 161,000 円  　　　　     32,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 102,802 円  　　　        3,426,720　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       10,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      289,800 円  　　　　     32,200,000　×　　  60.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        64,400 円  　　　　     32,200,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,200 円  　　　　     32,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         660,302 円　（　　　　　　         2,589 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0774     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,492,280 円  
（　　　　　         9,774 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,295,134 円      
②総費用 660,302 円      
③純収益　①－② 2,634,832 円      
④建物等に帰属する純収益 2,492,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 142,552 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 138,161 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          542 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,819,612 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 釜石 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　釜石市大平町二丁目１２５番２８６
 4004010022848-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
釜石 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
釜石 -2 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　中井　孝   TEL.
鑑定評価額 5,870,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 19,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 釜石市大平町２丁目１２５番２８６
｢大平町２－２－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 255  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １中専
(60,200)

（その他）

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
高台の住宅地域
 北5m市道 水道、ガス、下水 釜石

3.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 釜石市中心部からやや郊外の
高台に位置し、古くに開発が
行われた住宅地域		 街

路		 基準方位北、５ｍ市
道		 交通

施設		 釜石駅南東方

3.1km		 法令

規制		 （都） １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 釜石市中心部からやや郊外の高台に位置する既成の住宅地域である。地域要因に特段の変動は認められないもの
の、地勢により利便性が劣ることから、今後とも地価は下落傾向で推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,960 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は釜石市中心部からやや郊外に位置する住宅地域で、特に太平町、松原町、平田地区等との代替性が強い。
主たる需要者として市内居住者及び通勤者が想定される。近隣地域は高台に開発造成された住宅団地であり、地勢によ
り利便性が劣ることから、需要は限定され、地価は下落傾向で推移している。復興関連事業の完了とともに、震災前と
同様の市場環境に戻っており、土地は２５０㎡程度の規模で、総額６００万円前後が取引の中心と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自用の戸建住宅が大半を占め、周辺には共同住宅等も見られるものの、土地建物全体の投資額に見合う賃料
水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。同一需給圏内では自用目的の取引が中心で、収益性より
も居住の快適性や利便性が考慮されることから、本件では規範性を有する取引事例から導き出された比準価格を重視し
ながら、収益価格を比較考量し、更には代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大船渡 -3                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     24,000 円／㎡		 [ 98.7]
100		 100
[103.0]		 100
[ 99.3]		 [100.0]
100		 23,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県平均に比して人口減少が進んでおり、高齢
化率も４割を超え、不動産需要は住宅地、商
業地とも弱含みとなっている。


やや郊外の高台に位置する熟成した住宅団地
である。地域に特段の変動要因は認められず
、地価は下落傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 +10.5
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 釜石 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 釜石公示

-616007		 釜石市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
東4m、角地
（都） １中専

(60,160)
b 釜石公示

-616005		 釜石市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4m市道、
中間画地
（都） １中専

(60,160)
c 釜石公示

-616067		 釜石市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
（都） １中専
土砂災害警戒区域
(60,160)
d 釜石公示

-616071		 釜石市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
（都） ２中専
土砂災害警戒区域
(60,200)
e 釜石公示

-616080		 釜石市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東6m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
20,236  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 105.1]
27,423 		 100
[ 121.7]
22,533 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
22,500 
b (　           ) 
14,501  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[  60.0]		 100
[  96.0]
25,100 		 100
[ 111.1]
22,592 
22,600 
c (　           ) 
32,060  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
31,425 		 100
[ 136.6]
23,005 
23,000 
d (　           ) 
29,459  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
28,535 		 100
[ 131.2]
21,749 
21,700 
e (　           ) 
27,240  		 100
[ 100.0]		 [  95.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
26,903 		 100
[ 107.7]
24,980 
25,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 +12.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 +12.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 +21.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +19.5 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     23,000 円／㎡]  



釜石 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,165,347 
544,692 
2,620,655 
2,492,280 
128,375 		 （　0.9692）
124,421 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      2,539,204 円　　　　（　      9,960 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
釜石 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 110.00 Ｗ2 220.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １中専

 60 ％   200 ％   200 ％   255 ㎡     17.6 m x   14.6 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（約５５㎡×４戸）の２階建アパートを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
110.00 
100.0 
110.00 
1,260 
138,600 		 2.0  277,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
220.00 
100.0 
220.00 

277,200 		 554,400 
0 
⑨年額支払賃料        277,200 円　×　12ヶ月　＝　       3,326,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,326,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       166,320 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,160,080 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           554,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,267 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,165,347 円　　　　（　        12,413 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 釜石（賃）
　　　　-616053		 1,172  
(   1,147) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,465 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,262 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,260 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 釜石（賃）
　　　　-616054		 1,155  
(   1,154) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,155 
c 釜石（賃）
　　　　-616063		 1,049  
(   1,006) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,166 
釜石 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 96,600 円  　　　　     32,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 99,792 円  　　　        3,326,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       10,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      241,500 円  　　　　     32,200,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        64,400 円  　　　　     32,200,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,200 円  　　　　     32,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         544,692 円　（　　　　　　         2,136 円／㎡）　　（経費率　　  17.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0774     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,492,280 円  
（　　　　　         9,774 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,165,347 円      
②総費用 544,692 円      
③純収益　①－② 2,620,655 円      
④建物等に帰属する純収益 2,492,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 128,375 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 124,421 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          488 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,539,204 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,960 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 釜石 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　釜石市大平町二丁目１２５番２８６
 4004010022848-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
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備考