別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
釜石 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
釜石 -1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　小網　裕三   TEL.
鑑定評価額 8,530,000 円  １㎡当たりの価格 58,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 47,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 釜石市中妻町２丁目１６番
｢中妻町２－７－４｣		 ②地積
　(㎡)		 147  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２中専
(60,200)
準防
（その他）
津波災害警戒区域


(70,200)

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅、店舗等が
混在する住宅地域
 南東6m市道 水道、ガス、下水 釜石

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       147 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 店舗等もみられる区画整然と
した住宅地域で、津波被害を
受けなかった地域		 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 釜石駅西方

1.6km		 法令

規制		 （都） ２中専
(70,200)
準防 
津波災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地に存する成熟した住宅地域である。地域要因に格別の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと
予測する。高値取引も散見されるが地価は落ち着きつつあり、当面は概ね安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、釜石市の中心部及びその周辺部に存する住宅地域である。主たる需要者は世帯分離及び住替え等に伴う
地元居住者が中心である。津波被害を免れた旧来からの住宅地域であり、利便性も比較的良好なため、震災後は活発な
取引が見られたが、このところ落ち着きつつある。一部で供給不足による見られていた高値取引も少なくなっている。
土地は１５０㎡程度で９００万円前後の取引が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にはアパートが散見されるが、居住の快適性を重視する閑静な住宅地域にあって土地価格に見合う賃料水準が形成
されていないため、収益価格はやや低位に試算された。一方で、比準価格は規範性の高い取引事例をもとに求めた価格
である。収益性よりも居住の快適性を重視した自己使用目的での取引が中心であるため、収益価格は参考に留め、代表
標準地から求めた価格との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宮古 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     41,900 円／㎡		 [ 98.1]
100		 100
[103.0]		 100
[ 71.3]		 [102.5]
100		 57,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は、住宅投資ではマイナス傾向が続
くと予想される一方で、個人消費の拡大など
から全体ではやや持ち直しの動きになると見
込まれる。

これまで見られた近郊平坦部の新規分譲地の
高価格取引は減少している一方で、根強い需
要に支えられており、今後の地価動向に注視
する必要がある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　 -15.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 釜石 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 釜石公示

-616059		 釜石市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東6m市道、
北東4m、角地
（都） ２中専
土砂災害警戒区域
(70,200)
b 釜石公示

-616073		 釜石市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
南東6m、角地
（都） ２中専

(80,200)
c 釜石公示

-616144		 釜石市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北東12m市道、
北西10m、
二方路
（都） ２中専

(60,200)
d 釜石公示

-616068		 釜石市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北10m市道、
中間画地
（都） 工業

(60,200)
e 釜石公示

-616061		 釜石市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
（都） 近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
54,483  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.6]
51,774 		 100
[  90.9]
56,957 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.5]
　　　　 100
58,400 
b (　           ) 
48,394  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.6]
45,507 		 100
[  81.6]
55,768 
57,200 
c (　           ) 
50,370  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
48,609 		 100
[  87.3]
55,680 
57,100 
d (　           ) 
40,182  		 100
[  80.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
50,027 		 100
[  85.7]
58,375 
59,800 
e (　           ) 
43,962  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 102.5]
47,179 		 100
[  84.1]
56,099 
57,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -3.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 業者仕入
れ
 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -4.0
e 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -2.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     58,000 円／㎡]  



釜石 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であることから適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,005,051 
394,254 
1,610,797 
1,362,240 
248,557 		 （　0.9692）
240,901 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,916,347 円　　　　（　     33,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
釜石 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 60.00 Ｗ2 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２中専 準防
津波災害警戒区域
 70 ％   200 ％   200 ％   147 ㎡     11.0 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 独身者用タイプ、平均専有面積３０㎡の近隣地域における標準的な賃貸物件を想定した ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,448 
173,760 		 2.0  347,520 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

173,760 		 347,520 
0 
⑨年額支払賃料        173,760 円　×　12ヶ月　＝　       2,085,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,085,120 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        83,405 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,001,715 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           347,520 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,336 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,005,051 円　　　　（　        13,640 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 釜石（賃）
　　　　-616059		 1,207  
(   1,158) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,420 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,450 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,448 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 釜石（賃）
　　　　-616056		 1,543  
(   1,479) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,470 
c 釜石（賃）
　　　　-616074		 1,807  
(   1,768) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,506 
釜石 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 105,600 円  　　　　     17,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 62,554 円  　　　        2,085,120　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       14,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      158,400 円  　　　　     17,600,000　×　　  60.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        35,200 円  　　　　     17,600,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,600 円  　　　　     17,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         394,254 円　（　　　　　　         2,682 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0774     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,362,240 円  
（　　　　　         9,267 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,005,051 円      
②総費用 394,254 円      
③純収益　①－② 1,610,797 円      
④建物等に帰属する純収益 1,362,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 248,557 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 240,901 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,639 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,916,347 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 釜石 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　釜石市中妻町二丁目１６番
 4004005109233-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
釜石 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
釜石 -1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　中井　孝   TEL.
鑑定評価額 8,570,000 円  １㎡当たりの価格 58,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 47,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 釜石市中妻町２丁目１６番
｢中妻町２－７－４｣		 ②地積
　(㎡)		 147  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２中専
(60,200)
準防
（その他）
津波災害警戒区域


(70,200)

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅、店舗等が
混在する住宅地域
 南東6m市道 水道、ガス、下水 釜石

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理事業が完了し、
津波被害を免れた住宅地域		 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 釜石駅西方

1.6km		 法令

規制		 （都） ２中専
(70,200)
準防 
津波災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 土地区画整理事業により整備され、居住環境も良好であり、住宅地域として熟成を見せている。地域内に特段の
変動要因は認められず、今後とも概ね現況を維持していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は釜石市中心部からその近郊に位置する住宅地域で、特に中妻町、上中島町地区等との代替性が強く、主た
る需要者として市内居住者及び通勤者が想定される。市内では比較的品等の高い住宅地域に位置付けられ、従前から空
地や売り物件が少なく、需要は安定している。三陸道「釜石中央」ＩＣの供用開始にあわせ、周辺では公共施設やロー
ドサイド店舗、事業所等の開設が相次いだ。土地は１５０㎡程度で総額８５０万円前後が取引の中心と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自用の戸建住宅が大半を占め、アパート等の賃貸物件も見られるものの、土地建物全体の投資額に見合う賃
料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。同一需給圏内では自用目的の取引が中心で、収益
性よりも居住の快適性や利便性が考慮されることから、本件では規範性を有する取引事例から導き出された比準価格を
重視しながら、収益価格を比較考量し、更には代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宮古 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     41,900 円／㎡		 [ 98.1]
100		 100
[103.0]		 100
[ 72.8]		 [102.5]
100		 56,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県平均に比して人口減少が進んでおり、高齢
化率も４割を超え、不動産需要は住宅地、商
業地とも弱含みとなっている。


釜石市の中心部に位置し、環境に優れた住宅
地域であり、地域に特段の変動要因は認めら
れず、安定した需要を維持している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +9.5
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 釜石 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 釜石公示

-616003		 釜石市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西8m市道、
中間画地
（都） １住居

(70,200)
b 釜石公示

-616066		 釜石市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
（都） １中専
土砂災害警戒区域
(70,160)
c 釜石公示

-616064		 釜石市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9m市道、
西8m、角地
（都） 近商
土砂災害警戒区域
(100,300)
d 釜石公示

-616060		 釜石市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,360)
e 釜石公示

-616055		 釜石市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
（都） 工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,725  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  72.7]
50,415 		 100
[  83.2]
60,595 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.5]
　　　　 100
62,100 
b (　           ) 
37,983  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
37,052 		 100
[  65.5]
56,568 
58,000 
c (　           ) 
41,600  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
39,208 		 100
[  72.8]
53,857 
55,200 
d (　           ) 
45,108  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
43,488 		 100
[  79.2]
54,909 
56,300 
e (　           ) 
58,331  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
56,236 		 100
[  94.5]
59,509 
61,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -27.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     58,300 円／㎡]  



釜石 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,949,908 
313,974 
1,635,934 
1,362,240 
273,694 		 （　0.9692）
265,264 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      5,413,551 円　　　　（　     36,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
釜石 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 60.00 Ｗ2 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２中専 準防
津波災害警戒区域
 70 ％   200 ％   200 ％   147 ㎡     11.0 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ（約３０㎡×４戸）の２階建アパートを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
1,423 
85,380 		 2.0  170,760 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

170,760 		 341,520 
0 
⑨年額支払賃料        170,760 円　×　12ヶ月　＝　       2,049,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,049,120 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       102,456 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,946,664 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           341,520 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,244 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,949,908 円　　　　（　        13,265 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 釜石（賃）
　　　　-616052		 1,725  
(   1,655) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,725 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,425 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,423 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 釜石（賃）
　　　　-616059		 1,207  
(   1,158) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,207 
c 釜石（賃）
　　　　-616068		 1,476  
(   1,473) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,342 
釜石 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 52,800 円  　　　　     17,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 61,474 円  　　　        2,049,120　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       14,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      132,000 円  　　　　     17,600,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        35,200 円  　　　　     17,600,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,600 円  　　　　     17,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         313,974 円　（　　　　　　         2,136 円／㎡）　　（経費率　　  16.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0774     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,362,240 円  
（　　　　　         9,267 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,949,908 円      
②総費用 313,974 円      
③純収益　①－② 1,635,934 円      
④建物等に帰属する純収益 1,362,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 273,694 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 265,264 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,805 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,413,551 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 釜石 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　釜石市中妻町二丁目１６番
 4004005109233-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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備考