令和6年1月15日　提出 陸前高田 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   陸前高田 5-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　近藤　光保   TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 35,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 陸前高田市高田町字並杉３０１番１外 ②地積 　(㎡) 494   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） 地区計画等 津波災害警戒区域 (100,400) 1:1 店舗兼事務所 Ｗ2 店舗、事務所等のほ か空地も見られる商 業地域 北東20m県道、北西側道 水道、下水 ＢＲＴ陸前高田 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 嵩上エリアに区画整理事業に よって形成された中心商業地 域。 街 路 ２０ｍ県道 交通 施設 ＢＲＴ陸前高田駅 150m 法令 規制 （都） 商業 (100,400) 準防  地区計画等 津波災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理事業により形成された商業地域である。市役所の移転もあり、また、近年店舗等の集積も進んできてお り、将来的には中心市街地の商業地域として漸次発展していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は陸前高田市内の商業地域及びこれに準ずる地域である。需要者は、店舗、事業所等の利用を目的とする県 内外の個人事業者、法人等が中心である。嵩上エリアにおける区画整理事業で形成された商業地域であり、周辺地域を 含めてみれば店舗等は疎らであるが、将来的には中心市街地として発展していくことが期待される。土地取引について は、需要者の業種、取引対象の画地規模等がさまざまであること等により需要の中心となる価格帯は把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 区画整理事業により形成された商業地域であり、自己使用目的の取引が支配的である。需要者は、類似不動産の取引価 格、取引動向等を重視する傾向にあることから比準価格の規範性は高いものと判断した。店舗等の建ち並びが疎らで賃 貸市場は未成熟であるので収益還元法は適用しなかった。以上により、本件においては代表標準地からの検討も踏まえ 、陸前高田市内の商業地の需給動向を総合的に勘案し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　釜石 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,500 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [136.0] [105.0] 100 35,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口微減、世帯数横這い傾向で推移するなか 、市内景気は緩やかな持直し基調にあるもの の、持直しの動きは弱まりつつあり、先行き は不透明である。 市内における復興事業も最終盤に差し掛かり 、市役所の移転等もあり、将来中心商業地域 として発展が期待されるので地価は横這い傾 向にある。 地域内の標準的画地であり、市場競争力に影 響を及ぼすような格別の要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -16.0 環境　　　　　　 +76.0 行政　　　　　　  -8.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％