別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
陸前高田 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
陸前高田 -2 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　近藤　光保   TEL.
鑑定評価額 5,820,000 円  １㎡当たりの価格 22,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 陸前高田市高田町字西和野１３４番６外
 ②地積
　(㎡)		 260  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １中専
(60,200)

（その他）
津波災害警戒区域

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ既成住宅地域
 南10m市道 水道、下水 ＢＲＴ陸前高田

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心市街地縁辺部の既成住宅
地域である。		 街

路		 基準方位北、１０ｍ
市道		 交通

施設		 ＢＲＴ陸前高田駅北東
方
900m		 法令

規制		 （都） １中専
(60,200)
津波災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 既存の住宅地域であるが、嵩上エリアの区画整理区域と一体的な市街地形成がなされており、令和３年５月に市
役所が新庁舎に移転し利便性が向上している。地価は概ね横ばい傾向にある。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は陸前高田市中心部の住宅地域と判定した。典型的な需要者は世帯分離及び住替え等に伴う地縁的選好性の
ある地元居住者等が中心であり市外からの転入は少ない。旧来からの住宅地域であり、狭隘な道路等も見られる地域で
あったが、区画整理事業も完了し、市役所移転等により利便性の良好な街並みが形成されつつある。土地は２５０㎡程
度で５５０万円前後の取引が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己使用目的の取引が支配的である。土地価格に見合った賃料水準が形成されて
いないため収益価格は低位に試算された。また、需要者は類似不動産の取引価格、取引動向等を重視する傾向にあるこ
とから比準価格の規範性は高いものと判断したので、収益価格は参考に留め、代表標準地からの検討を踏まえ、さらに
市内の住宅地の需給動向を総合的に勘案し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大船渡 -3                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     24,000 円／㎡		 [ 98.7]
100		 100
[103.0]		 100
[103.7]		 [103.0]
100		 22,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口微減、世帯数横這い傾向で推移するなか
、市内景気は緩やかな持直し基調にあるもの
の、持直しの動きは弱まりつつあり、先行き
は不透明である。

市内の不動産市況は低調であるが、周辺では
区画整理事業が完了し、市役所が移転するな
ど、利便性の良好な街並みが形成されつつあ
る。

地域内の標準的画地であり、市場競争力に影
響を及ぼすような格別の要因はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　 -16.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 陸前高田 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 陸前高田公
（住）
-602002		 陸前高田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北14m市道、
南6m、東6m、
三方路
（都） １中専

(70,200)
b 陸前高田公
（住）
-602508		 陸前高田市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南6m市道、
中間画地
（都） １中専

(60,200)
c 陸前高田公
（住）
-602507		 陸前高田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西9m市道、
南6m、角地
（都） １中専

(70,200)
d 陸前高田公
（住）
-602504		 陸前高田市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北4m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
e 陸前高田公
（住）
-602509		 陸前高田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
21,209  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
19,930 		 100
[  92.1]
21,640 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
22,300 
b (　           ) 
20,928  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
21,270 		 100
[  96.3]
22,087 
22,700 
c (　           ) 
23,900  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
22,866 		 100
[ 105.9]
21,592 
22,200 
d (　           ) 
19,289  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
20,162 		 100
[  93.5]
21,564 
22,200 
e (　           ) 
24,393  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
23,683 		 100
[ 107.1]
22,113 
22,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     22,400 円／㎡]  



陸前高田 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であることから適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,951,578 
497,760 
2,453,818 
2,267,820 
185,998 		 （　0.9692）
180,269 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,678,959 円　　　　（　     14,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
陸前高田 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 100.00 Ｗ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １中専
津波災害警戒区域
 60 ％   200 ％   200 ％   260 ㎡     20.0 m x   13.0 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積５０㎡程度のファミリータイプ。地域における標準的階層のアパートを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 重層長屋形式の住戸のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,280 
128,000 		 1.0  128,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

256,000 		 256,000 
0 
⑨年額支払賃料        256,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,072,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,072,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       122,880 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,949,120 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           256,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,458 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,951,578 円　　　　（　        11,352 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 陸前高田公（賃
）
　　　　-602517		 1,399  
(   1,369) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[109.0]		 100
[100.0]
1,283 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,281 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,280 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 陸前高田公（賃
）
　　　　-602520		 1,399  
(   1,369) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[109.0]		 100
[100.0]
1,283 
c 陸前高田公（賃
）
　　　　-602510		 1,366  
(   1,336) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,277 
陸前高田 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 87,900 円  　　　　     29,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 92,160 円  　　　        3,072,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       10,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      219,700 円  　　　　     29,300,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        58,600 円  　　　　     29,300,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,300 円  　　　　     29,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         497,760 円　（　　　　　　         1,914 円／㎡）　　（経費率　　  16.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0774     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,267,820 円  
（　　　　　         8,722 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,951,578 円      
②総費用 497,760 円      
③純収益　①－② 2,453,818 円      
④建物等に帰属する純収益 2,267,820 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 185,998 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 180,269 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          693 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,678,959 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 陸前高田 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　陸前高田市高田町字西和野１３４番６
 4027000124105-0000
2 　陸前高田市高田町字西和野１３４番９
 4027000124108-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
陸前高田 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
陸前高田 -2 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　古水　隼人   TEL.
鑑定評価額 5,800,000 円  １㎡当たりの価格 22,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 陸前高田市高田町字西和野１３４番６外
 ②地積
　(㎡)		 260  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １中専
(60,200)

（その他）
津波災害警戒区域

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ既成住宅地域
 南10m市道 水道、下水 ＢＲＴ陸前高田

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心市街地縁辺部のやや高台
に存する既成住宅地域		 街

路		 基準方位北、１０ｍ
市道		 交通

施設		 ＢＲＴ陸前高田駅北東
方
900m		 法令

規制		 （都） １中専
(60,200)
津波災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域周辺では市役所新庁舎の建設に伴い、街路が整備される等、ここ数年で居住環境や利便性が向上してお
り、今後は住宅地域として緩やかな熟成が進むと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     13,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は陸前高田市内の住宅地域で、主たる需要者は住替え等に伴う地元居住者、地縁者等である。市内では、大
震災後の復興需要の収束、人口減少、地域経済の下振れ等により、不動産需要は近年は低調に推移している。近隣地域
は県から津波災害警戒区域に指定されたが、一方で近接地への市役所新庁舎移転に伴う土地区画整理事業の進展により
居住環境や利便性が向上している。土地取引の中心となる価格帯は、２６０㎡程度で６００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺地域では、取引の中心は自用目的物件であり、アパート等の収益物件は少なく、土地価格に見合う賃
料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格に比べ低位に試算されたと思料する。このような市場特性を考慮
し、市場において現実に発生した取引事例を価格判定の基礎とする実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を参考
に留め、更に代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大船渡 -3                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     24,000 円／㎡		 [ 98.7]
100		 100
[103.0]		 100
[105.3]		 [103.0]
100		 22,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は持ち直しており、公共投資は横這
い圏内で推移、設備投資は増加、個人消費は
回復、住宅投資は下げ止まっている。


近隣地域周辺は、県により津波災害警戒区域
に指定されたが、市役所新庁舎の建設に伴う
区画整理事業の施行により、利便性が向上し
ている。

南街路で日照が良好なため、近隣地域におけ
る相対的な市場競争力は優る。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　 -16.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +10.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 陸前高田 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 陸前高田公
（住）
-602503		 陸前高田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
（都） １中専

(60,200)
b 陸前高田公
（住）
-602511		 陸前高田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10m市道、
南6m、西6m、
三方路
（都） １中専

(70,200)
c 陸前高田公
（住）
-617004		 陸前高田市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西6m市道、
東17m、
二方路
（都） １住居

(70,200)
d 陸前高田公
（住）
-602505		 陸前高田市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東8m市道、
北東4m、
南西4m、
三方路
（都） 
土砂災害警戒区域
(80,200)
e 陸前高田公
（住）
-602501		 陸前高田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16m市道、
南西8m、角地
（都） １住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
22,200  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
21,804 		 100
[ 100.2]
21,760 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
22,400 
b (　           ) 
23,984  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
22,176 		 100
[ 102.3]
21,677 
22,300 
c (　           ) 
30,037  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
28,408 		 100
[ 131.1]
21,669 
22,300 
d (　           ) 
15,120  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.3]
14,834 		 100
[  69.1]
21,467 
22,100 
e (　           ) 
15,113  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.5]
14,324 		 100
[  67.2]
21,315 
22,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +28.0
d 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +0.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +3.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     22,300 円／㎡]  



陸前高田 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,937,742 
497,328 
2,440,414 
2,267,820 
172,594 		 （　0.9692）
167,278 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,413,837 円　　　　（　     13,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
陸前高田 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 100.00 Ｗ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １中専
津波災害警戒区域
 60 ％   200 ％   200 ％   260 ㎡     20.0 m x   13.0 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積５０㎡程度のファミリータイプを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 内階段部分を賃貸面積に含むため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,243 
124,300 		 1.0  124,300 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,305 
130,500 		 1.0  130,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

254,800 		 254,800 
0 
⑨年額支払賃料        254,800 円　×　12ヶ月　＝　       3,057,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,057,600 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       122,304 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,935,296 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           254,800 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,446 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,937,742 円　　　　（　        11,299 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 陸前高田公（賃
）
　　　　-602507		 1,285  
(   1,257) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,285 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,244 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,243 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 陸前高田公（賃
）
　　　　-602515		 1,281  
(   1,253) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
1,220 
c 陸前高田公（賃
）
　　　　-602512		 1,226  
(   1,225) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,226 
陸前高田 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 87,900 円  　　　　     29,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 91,728 円  　　　        3,057,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       10,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      219,700 円  　　　　     29,300,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        58,600 円  　　　　     29,300,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,300 円  　　　　     29,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         497,328 円　（　　　　　　         1,913 円／㎡）　　（経費率　　  16.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0774     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,267,820 円  
（　　　　　         8,722 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,937,742 円      
②総費用 497,328 円      
③純収益　①－② 2,440,414 円      
④建物等に帰属する純収益 2,267,820 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 172,594 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 167,278 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          643 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,413,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      13,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 陸前高田 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　陸前高田市高田町字西和野１３４番６
 4027000124105-0000
2 　陸前高田市高田町字西和野１３４番９
 4027000124108-0000
3 　
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備考