令和6年1月15日　提出 一関 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   一関 5-4 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　貝原　敦   TEL.

鑑定評価額 7,490,000 円  １㎡当たりの価格 18,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 一関市東山町長坂字町７７番 ②地積 　(㎡) 414   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:8.5 店舗兼住宅 Ｗ2 低層店舗兼住宅を中 心とした既成商業地 域 南東13m県道 水道、下水 猊鼻渓 670m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 小売店舗等が建ち並ぶ県道沿 いの既成商業地域 街 路 １３ｍ県道 交通 施設 猊鼻渓駅北西方 670m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 東山町の中心部に位置する既成の商店街である。地域内に特段の変動要因はなく、今後も現状を維持すると予測 する。商況の衰退に歯止めがかからないことから、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東山町及び隣接市町の既成商業地域及び商住混在地域である。主たる需要者層は町内の法人・個人事業者 である。幹線道路沿いの沿道型店舗に顧客が流出している影響もあり、新規出店はみられず、商況の衰退が続いている 。取引が限定的であることから、需要の中心となる価格帯を見いだすことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が存する地域は、自用の店舗兼住宅が中心の既成商業地域で、市場参加者は自用目的が中心であることから 、賃貸市場の熟成の程度が低く、収益還元法は適用できなかった。したがって、類似の商業地域から採用した取引事例 に基づく比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奥州 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [109.8] [100.0] 100 18,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化率の上昇が進んでいること を背景に、土地取引件数は減少傾向で、宅地 需要は低迷している。 路線商業地域への顧客流出により繁華性の劣 化が続いており、地価は下落傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％