別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
一関 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
一関 5-2 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　五島　洋   TEL.
鑑定評価額 50,200,000 円  １㎡当たりの価格 54,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 44,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 一関市山目字泥田７２番１
 ②地積
　(㎡)		 926  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準工
(60,200)

（その他）

1:2.5		 店舗

Ｓ2		 小売店舗、飲食店舗
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 北22m国道 水道、下水 一ノ関

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 一関市中心部と東北道一関Ｉ
Ｃを結ぶ幹線道路沿いの商業
地域		 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 一ノ関駅北西方

2.7km		 法令

規制		 （都） 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いで大型店舗などが集積しており、路線商業地域として今後も現況を維持しつつ推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は一関市及び隣接市の郊外路線商業地域一円で、県内外の物販・飲食等の法人事業者が主たる需要者である
。東北自動車道の一関ＩＣと一関市の市街地を結ぶ幹線道路沿いにあり、国道４号との交差点にも近い国道３４２号沿
線の地域で、自動車等の交通量は多い。また、県内外に展開する大型店舗等が立地し、路線商業地域として熟成した地
域となっている。土地取引の中心となる価格帯は、規模が様々で標準的な総額の把握は困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は路線商業地域で賃貸物件も見られるが、テナントの仕様に合わせて建築し長期契約となる場合が多く、実際
の賃貸借契約は個別性が強く、収益賃料の把握には限界がある。一方で、比準価格は路線商業地域に存する複数の取引
事例を中心に価格形成要因の比較を行って求めており、市場の実態を反映した価格といえる。よって、取引事例から求
められた比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北上 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,600 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.4]		 [100.0]
100		 53,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 一関市全体の人口は減少傾向であるが、旧一
関市の減少幅は比較的緩やかである。新規商
業への投資の大半は郊外路線商業地域で行わ
れている。

近隣地域周辺は交通量の非常に多い国道沿い
で大型店舗などが集積し、相応の需要が認め
られるが、地域の需要はやや減退傾向である
。

適切な間口及び奥行が確保されており、競争
力を維持している。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 一関 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 一関公（商
）
-618059		 一関市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東8m市道、
北西5m、
二方路
（都） 商業

(90,400)
b 一関公（商
）
-618058		 一関市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西12m国道、
中間画地
（都） １住居

(70,200)
c 一関公（商
）
-602503		 一関市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南13.5m市道、
北5.5m、
二方路
（都） １住居

(70,200)
d 一関公（商
）
-618054		 一関市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西15m国道、
北東2.8m、
二方路
（都） 近商

(90,200)
e 一関公（商
）
-602501		 一関市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北22m国道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
33,419  		 100
[ 100.0]		 [  96.9]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 102.0]
42,331 		 100
[  78.6]
53,856 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
53,900 
b (　           ) 
35,000  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
40,076 		 100
[  73.5]
54,525 
54,500 
c (　           ) 
42,850  		 100
[ 100.0]		 [  96.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
42,585 		 100
[  80.0]
53,231 
53,200 
d (　           ) 
27,576  		 100
[ 100.0]		 [  96.5]
100		 100
[  70.0]		 100
[  96.0]
39,599 		 100
[  71.7]
55,229 
55,200 
e (　           ) 
44,948  		 100
[  85.0]		 [  98.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
52,087 		 100
[  95.1]
54,771 
54,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 売急ぎ

 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     54,200 円／㎡]  



一関 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,173,567 
1,704,930 
6,468,637 
5,082,540 
1,386,097 		 （　0.9710）
1,345,900 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     25,394,340 円　　　　（　     27,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
一関 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 400.00 ＬＳ1 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準工

 60 ％   200 ％   200 ％   926 ㎡     19.7 m x   47.5 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの店舗を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
400.00 
100.0 
400.00 
1,807 
722,800 		 3.0  2,168,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
100.0 
400.00 

722,800 		 2,168,400 
0 
⑨年額支払賃料        722,800 円　×　12ヶ月　＝　       8,673,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,673,600 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       520,416 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,153,184 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,168,400 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,383 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,173,567 円　　　　（　         8,827 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 一関公（賃）
　　　　-618061		 1,509  
(   1,509) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
1,779 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,812 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,807 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 一関公（賃）
　　　　-618060		 1,878  
(   1,875) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,977 
c 一関公（賃）
　　　　-618062		 1,515  
(   1,512) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
1,681 
一関 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 200,100 円  　　　　     66,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 433,680 円  　　　        8,673,600　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      344,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      560,200 円  　　　　     66,700,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       100,050 円  　　　　     66,700,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        66,700 円  　　　　     66,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,704,930 円　（　　　　　　         1,841 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9710    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 66,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 162,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0762     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0747 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,082,540 円  
（　　　　　         5,489 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,173,567 円      
②総費用 1,704,930 円      
③純収益　①－② 6,468,637 円      
④建物等に帰属する純収益 5,082,540 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,386,097 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,345,900 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,453 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,394,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 一関 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　一関市山目字泥田７２番１
 4005000702904-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
一関 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
一関 5-2 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　近藤　光保   TEL.
鑑定評価額 50,200,000 円  １㎡当たりの価格 54,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 44,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 一関市山目字泥田７２番１
 ②地積
　(㎡)		 926  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準工
(60,200)

（その他）

1:2.5		 店舗

Ｓ2		 小売店舗、飲食店舗
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 北22m国道 水道、下水 一ノ関

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 一関市中心部と東北道一関Ｉ
Ｃを結ぶ幹線道路沿いの商業
地域		 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 一ノ関駅北西方

2.7km		 法令

規制		 （都） 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 路線商業地域としての熟成が進んでおり、今後も繁華性の高い路線商業地域としてほぼ現況のとおり推移するも
のと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は一関市及び周辺市の郊外路線商業地域一円で、需要者の中心は県内外の店舗出店を目的とする小売・サー
ビス事業者である。一関ＩＣと一関市内を結ぶ幹線道路沿いで自動車交通量は多く、自動車利用に対応した郊外型店舗
が多く立地している。周辺の大規模ＳＣや各種店舗と相まって高い集客力を有する路線商業地域を形成しており、店舗
の新規出店意欲は根強い。画地規模がまちまちのためこれといった総額の取引価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は路線商業地域で収益物件も見られるものの、賃貸規模が大きく収益性の確保が難しいことを反映して収益価
格は低位に試算された。一方、比準価格は複数の取引事例から価格形成要因の比較を行って求められた価格で商業地の
取引動向を反映した価格である。従って市場性を反映する比準価格を重視して収益価格を参考にとどめ、代表標準地か
ら求めた価格との検討を踏まえ、さらに旧市内の商業地の需給動向を勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北上 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,600 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.4]		 [100.0]
100		 53,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 一関市全体の人口は減少傾向であるが旧一関
市の減少幅は緩やかである。市内景気は緩や
かな持直し基調にあるものの持直しの動きは
弱まりつつある。

東方の中里地区等で新たな路線商業地域が形
成され、出店、顧客ともに分散し、地域の需
要はやや減退している。


適切な間口及び奥行が確保されており、競争
力を維持している。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 一関 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 一関公（商
）
-602001		 一関市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m国道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
b 一関公（商
）
-602505		 一関市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西12.5m市
道、中間画地
（都） 商業

(90,400)
c 一関公（商
）
-602506		 一関市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西16m県道、
北東8m、
二方路
（都） 商業

(90,400)
d 一関公（商
）
-618001		 一関市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東8m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
e 一関公（商
）
-602501		 一関市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北22m国道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
44,467  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
46,246 		 100
[  84.3]
54,859 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
54,900 
b (　           ) 
43,214  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
42,652 		 100
[  81.9]
52,078 
52,100 
c (　           ) 
44,294  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
45,391 		 100
[  82.8]
54,820 
54,800 
d (　           ) 
29,687  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[  80.0]		 100
[  85.5]
43,055 		 100
[  77.0]
55,916 
55,900 
e (　           ) 
44,948  		 100
[  85.0]		 [  98.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
52,087 		 100
[  98.0]
53,150 
53,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
e 売急ぎ

 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     54,200 円／㎡]  



一関 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,137,381 
1,604,710 
6,532,671 
5,052,060 
1,480,611 		 （　0.9710）
1,437,673 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     27,125,906 円　　　　（　     29,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
一関 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 400.00 ＬＳ1 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準工

 60 ％   200 ％   200 ％   926 ㎡     19.7 m x   47.5 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの店舗を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
400.00 
100.0 
400.00 
1,799 
719,600 		 3.0  2,158,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
100.0 
400.00 

719,600 		 2,158,800 
0 
⑨年額支払賃料        719,600 円　×　12ヶ月　＝　       8,635,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,635,200 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       518,112 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,117,088 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,158,800 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,293 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,137,381 円　　　　（　         8,788 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 一関公（賃）
　　　　-618061		 1,509  
(   1,509) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
1,644 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,803 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,799 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 一関公（賃）
　　　　-618070		 1,920  
(   1,917) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,829 
c 一関公（賃）
　　　　-618060		 1,878  
(   1,875) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,936 
一関 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 198,900 円  　　　　     66,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 431,760 円  　　　        8,635,200　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      344,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      464,100 円  　　　　     66,300,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        99,450 円  　　　　     66,300,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        66,300 円  　　　　     66,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,604,710 円　（　　　　　　         1,733 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9710    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 66,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 161,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0762     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0747 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,052,060 円  
（　　　　　         5,456 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,137,381 円      
②総費用 1,604,710 円      
③純収益　①－② 6,532,671 円      
④建物等に帰属する純収益 5,052,060 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,480,611 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,437,673 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,553 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,125,906 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      29,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 一関 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　一関市山目字泥田７２番１
 4005000702904-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考