別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
一関 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
一関 5-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　五島　洋   TEL.
鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 44,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 37,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 一関市大町１５６番内
｢大町１－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 234  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:4		 店舗

Ｓ3		 中層の店舗ビル、小
売店舗が多い駅前の
商業地域		 西16m県道 水道、ガス、下水 一ノ関

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 中低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 一ノ関駅に近い一関市の中心
的な商業地域		 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 一ノ関駅西方

230m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 商圏人口が減少する中、幹線道路沿いの大型店舗等に顧客が流出し、当該地域の商況は停滞しており繁華性の回
復を回復しにくい状況である。地価は下落基調を継続すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は一関市の中心商業地域で、市内外の法人及び個人の事業者が主たる需要者である。幹線道路沿いの路線商
業地域に大型商業施設などが立地しそこへ顧客が流出したほか人口減少が進む中、一関市の中心商業地の商況は停滞傾
向となっている。また、新規出店も見られず、空き店舗も目立ってきている。係る状況下、土地取引の中心的な価格帯
については、規模が様々で把握が困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺には収益物件が散見されるものの、賃貸需要は弱含みで賃料水準も弱含みであることを反映し収
益価格は低位に試算された。一方、比準価格は規範性のある複数の商業地域における取引事例から適切に補修正及び要
因比較を行い、信頼性の高い試算価格を得た。以上より、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を重視し
、収益価格は参考にとどめ、代表標準地から求めた価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　奥州 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     37,000 円／㎡		 [ 98.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.8]		 [100.0]
100		 44,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 一関市全体の人口は減少傾向であるが、旧一
関市の減少幅は比較的緩やかである。新規商
業への投資の大半は郊外路線商業地域で行わ
れている。

郊外の大型商業施設へ顧客が流出しており、
周辺では空き店舗等もみられ、商況は停滞し
ている。


細長い画地のため市場競争力にやや劣る。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 一関 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 一関公（商
）
-618001		 一関市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東8m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
b 一関公（商
）
-618052		 一関市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6.9m市道
、北西6m、
角地
近商

(100,400)
c 一関公（商
）
-602001		 一関市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m国道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
d 一関公（商
）
-602505		 一関市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西12.5m市
道、中間画地
（都） 商業

(90,400)
e 一関公（商
）
-602509		 一関市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東8m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
29,687  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[  80.0]		 100
[  85.5]
43,055 		 100
[  98.1]
43,889 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
43,900 
b (　           ) 
33,894  		 100
[ 100.0]		 [  97.5]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
41,308 		 100
[  90.1]
45,847 
45,800 
c (　           ) 
44,467  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
46,246 		 100
[ 103.0]
44,899 
44,900 
d (　           ) 
43,214  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
42,652 		 100
[  93.1]
45,813 
45,800 
e (　           ) 
38,292  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[  95.0]
44,293 		 100
[ 100.4]
44,117 
44,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     44,900 円／㎡]  



一関 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,351,029 
1,028,619 
4,322,410 
4,007,520 
314,890 		 （　0.9679）
304,782 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      5,750,604 円　　　　（　     24,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
一関 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 144.00 ＬＳ2 288.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   234 ㎡      7.4 m x   31.7 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階ともフロア貸し。地域における標準的階層の店舗兼事務所を想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 階段、廊下等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
144.00 
85.0 
122.40 
2,274 
278,338 		 3.0  835,014 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
144.00 
85.0 
122.40 
1,592 
194,861 		 3.0  584,583 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
288.00 
85.0 
244.80 

473,199 		 1,419,597 
0 
⑨年額支払賃料        473,199 円　×　12ヶ月　＝　       5,678,388 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     244.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,678,388 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       340,703 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,337,685 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,419,597 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,344 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,351,029 円　　　　（　        22,868 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 一関公（賃）
　　　　-618058		 1,779  
(   1,706) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,636 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,280 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,274 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 一関公（賃）
　　　　-618062		 1,515  
(   1,512) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]
2,164 
c 一関公（賃）
　　　　-618057		 1,409  
(   1,409) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,033 
一関 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 145,200 円  　　　　     48,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 283,919 円  　　　        5,678,388　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       72,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      406,500 円  　　　　     48,400,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        72,600 円  　　　　     48,400,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,400 円  　　　　     48,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,028,619 円　（　　　　　　         4,396 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9679    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 48,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　     288.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0828     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0673 ×　 40 ％　＋　0.0877 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,007,520 円  
（　　　　　        17,126 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,351,029 円      
②総費用 1,028,619 円      
③純収益　①－② 4,322,410 円      
④建物等に帰属する純収益 4,007,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 314,890 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 304,782 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,302 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,750,604 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 一関 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　一関市大町１５６番
 4005000734041-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
一関 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
一関 5-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　近藤　光保   TEL.
鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 44,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 37,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 一関市大町１５６番内
｢大町１－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 234  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:4		 店舗

Ｓ3		 中層の店舗ビル、小
売店舗が多い駅前の
商業地域		 西16m県道 水道、ガス、下水 一ノ関

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 中低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 一ノ関駅に近い一関市の中心
的な商業地域		 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 一ノ関駅西方

230m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 自動車を利用した郊外型店舗での購買行動が定着し、繁華性の回復を期待しにくい状態である。一方で大規模な
画地についてはマンションなどの高層建物が増加する可能性もある。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は一関市のほかＪＲ東北本線沿線の奥州市、北上市等の中心商業地域一円で、需要者は市内外の事業法人や
個人事業者が中心である。かつては百貨店や総合スーパーも立地していたが、郊外の店舗出店が一般化したため空洞化
が進んだ。現在は小規模店舗主体の構成であるが、最近の生活様式の変化もあって新規の出店は極めて少なく、商況は
低迷し空き店舗も依然として多い。画地規模がまちまちのためこれといった総額の取引価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は収益物件も見られるものの、商況が低調な駅前商店街での賃貸需要が弱含みであることを反映して収益価格
は低位に試算された。比準価格については同一需給圏内の商業地に存する複数の取引事例から得られた価格で、取引動
向を反映した価格である。従って、信頼性の高い取引事例から求められた比準価格を重視して収益価格を参考にとどめ
、代表標準地からの検討も踏まえ、さらに旧市内の商業地の需給動向を勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　奥州 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     37,000 円／㎡		 [ 98.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.8]		 [100.0]
100		 44,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 一関市全体の人口は減少傾向であるが旧一関
市の減少幅は緩やかである。市内景気は緩や
かな持直し基調にあるものの持直しの動きは
弱まりつつある。

商業施設の郊外化が定着し、地域内では空き
店舗が依然として多く、土地取引も停滞して
いる。


細長い画地のため市場競争力にやや劣る。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 一関 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 一関公（商
）
-602506		 一関市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西16m県道、
北東8m、
二方路
（都） 商業

(90,400)
b 一関公（商
）
-618052		 一関市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6.9m市道
、北西6m、
角地
近商

(100,400)
c 一関公（商
）
-602001		 一関市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m国道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
d 一関公（商
）
-602505		 一関市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西12.5m市
道、中間画地
（都） 商業

(90,400)
e 一関公（商
）
-602508		 一関市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12m市道、
東8m、角地
（都） 近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
44,294  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
45,391 		 100
[ 102.9]
44,112 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
44,100 
b (　           ) 
33,894  		 100
[ 100.0]		 [  97.5]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
41,308 		 100
[  90.1]
45,847 
45,800 
c (　           ) 
44,467  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
46,246 		 100
[ 103.0]
44,899 
44,900 
d (　           ) 
43,214  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
42,652 		 100
[  93.1]
45,813 
45,800 
e (　           ) 
36,184  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
38,596 		 100
[  83.1]
46,445 
46,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     44,900 円／㎡]  



一関 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,204,305 
945,634 
4,258,671 
3,957,840 
300,831 		 （　0.9679）
291,174 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      5,493,849 円　　　　（　     23,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
一関 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 144.00 ＬＳ2 288.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   234 ㎡      7.4 m x   31.7 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階ともフロア貸し。地域における標準的階層の店舗兼事務所を想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 階段、廊下等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
144.00 
85.0 
122.40 
2,212 
270,749 		 3.0  812,247 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
144.00 
85.0 
122.40 
1,548 
189,475 		 3.0  568,425 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
288.00 
85.0 
244.80 

460,224 		 1,380,672 
0 
⑨年額支払賃料        460,224 円　×　12ヶ月　＝　       5,522,688 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     244.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,522,688 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       331,361 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,191,327 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,380,672 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,978 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,204,305 円　　　　（　        22,241 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 一関公（賃）
　　　　-618058		 1,779  
(   1,706) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,462 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,218 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,212 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 一関公（賃）
　　　　-618062		 1,515  
(   1,512) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]
2,164 
c 一関公（賃）
　　　　-618072		 1,509  
(   1,509) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
2,028 
一関 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 143,400 円  　　　　     47,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 276,134 円  　　　        5,522,688　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       72,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      334,600 円  　　　　     47,800,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        71,700 円  　　　　     47,800,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,800 円  　　　　     47,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         945,634 円　（　　　　　　         4,041 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9679    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 47,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 161,000 円／㎡　×　     288.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0828     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0673 ×　 40 ％　＋　0.0877 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,957,840 円  
（　　　　　        16,914 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,204,305 円      
②総費用 945,634 円      
③純収益　①－② 4,258,671 円      
④建物等に帰属する純収益 3,957,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 300,831 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 291,174 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,244 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,493,849 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 一関 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　一関市大町１５６番
 4005000734041-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考