令和6年1月15日　提出 遠野 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   遠野 5-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　中井　孝   TEL.

鑑定評価額 9,310,000 円  １㎡当たりの価格 32,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 遠野市中央通り１９１番２ ｢中央通り５－３２｣ ②地積 　(㎡) 291   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2.5 店舗 Ｗ2 小売店舗、金融機関 等が建ち並ぶ既成商 業地域 南西12m県道 水道、下水 遠野 360m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 遠野駅南方 360m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 遠野市中心部に位置する既成商業地域である。地域内に特段の変動要因は認められないものの、釜石自動車道の 開通や幹線道路沿いへの商業集積により中心商店街の衰退が著しく、今後も同様の傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は遠野市内の商業地域で、主たる需要者層は地縁的選好性を有する地元の個人や中小規模の法人であり、県 外資本や大手企業の参入は郊外の幹線道路沿い等に限定されている。ロードサイド店舗の進出や釜石自動車道の開通に よる他の自治体への顧客流出を要因として、既成の中心商店街の繁華性は劣化し、地価も下落が続いている。商業地の 取引は相対的に少なく、成立した取引でも特殊事情が介在するなど需要の中心価格帯を見出すのは困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は店舗のほか集客施設等を主体に構成される古くからの中心商業地域であり、本来であれば価格形成要因とし て収益性が重視されるべき地域であるが、利用現況は自用の建物が多数を占め、賃貸市場が成立していないことから、 収益還元法の適用は断念せざるを得なかった。このような地域性を十分に考慮した結果、本件では規範性を有する取引 事例より導き出された比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北上 5-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,600 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [142.0] [100.0] 100 32,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 遠野市の人口減少率、高齢化率はともに県平 均を大幅に上回る。一方、遠野東工業団地で 新規投資が続いており、今後の雇用創出が期 待される。 江戸時代の城下町から続く歴史ある既成商店 街であるが、郊外の幹線道路沿いにロードサ イド店舗が集積するのに伴い、繁華性の劣化 が進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　 +15.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％