別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
久慈 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
久慈 5-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　横田　浩   TEL.
鑑定評価額 8,110,000 円  １㎡当たりの価格 31,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 26,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 久慈市二十八日町２丁目８番
 ②地積
　(㎡)		 255  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）
津波災害警戒区域


(90,400)

1:4		 店舗兼住宅

Ｗ2		 低層の小売店舗等が
建ち並ぶ中心的商業
地域		 北東20m国道、背面道 水道、下水 久慈

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   110 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ久慈駅に近い既成商店街 街

路		 ２０ｍ国道 交通

施設		 久慈駅西方

300m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
津波災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は駅前近くの古くからの商店街であるが、地域要因に特別な変動は見られず、今後も現状のまま推移し
ていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
間口・奥行の関係　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は久慈市の商業地域及び商住混在地域一円である。需要者の中心は地元に地縁性を有する中小企業及び個人
事業者である。画地規模が小さく駐車場が確保できないことから、全国展開を行う県外法人等の需要は殆ど見られない
。当該地域は後継者問題や郊外商業施設への顧客流出により商環境が劣化しており、需要は弱含みで推移している。土
地は画地規模が多様で取引の中心価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自用の店舗併用住宅を中心とした小売商店街で、店舗等の賃貸需要は少なく、商業事業者向け賃貸市場の成
熟の程度が低いことから、収益価格は低位に試算されたものと判断する。こうした地域性を十分に考慮した結果、信頼
性の高い取引事例から求められた比準価格を重視して、収益価格は参考程度に止め、更に代表標準地からの検討を踏ま
えて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　二戸 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     31,600 円／㎡		 [ 98.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.6]		 [100.0]
100		 31,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 久慈市は人口・世帯数共に減少傾向で推移し
ている。新築住宅着工数も減少傾向で、土地
需要の減退が継続している。


令和５年８月、津波災害警戒区域に指定され
たが、特に影響は見られない。国道４５号周
辺の路線商業地域に顧客が流出し地価は弱含
み傾向である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 久慈 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 久慈（公示
）
-612004		 久慈市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東10m国道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
b 久慈（公示
）
-603097		 久慈市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東15m国道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
c 久慈（公示
）
-603001		 久慈市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
d 久慈（公示
）
-612001		 久慈市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m国道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
e 久慈（公示
）
-603095		 久慈市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北29m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
17,539  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[  95.0]
24,370 		 100
[  76.2]
31,982 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
32,000 
b (　           ) 
12,812  		 100
[  75.0]		 [  98.7]
100		 100
[  55.0]		 100
[ 100.0]
30,656 		 100
[  96.0]
31,933 
31,900 
c (　           ) 
26,329  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 102.0]
28,681 		 100
[  90.8]
31,587 
31,600 
d (　           ) 
13,288  		 100
[ 100.0]		 [  97.4]
100		 100
[  75.0]		 100
[  90.0]
19,174 		 100
[  60.9]
31,484 
31,500 
e (　           ) 
30,438  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
30,438 		 100
[  97.9]
31,091 
31,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 業者買取
り
 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,800 円／㎡]  



久慈 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,801,119 
791,862 
4,009,257 
3,776,960 
232,297 		 （　0.9686）
225,003 		 （  5.3 -  0.2 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      4,411,824 円　　　　（　     17,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
久慈 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼アパート 150.00 ＬＳ2 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防
津波災害警戒区域
 90 ％   400 ％   400 ％   255 ㎡      8.0 m x   31.0 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階は平均専有面積３７．５㎡の１ＬＤＫタイプの住居を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
100.0 
150.00 
1,556 
233,400 		 2.0  466,800 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
150.00 
100.0 
150.00 
1,247 
187,050 		 2.0  374,100 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

420,450 		 840,900 
0 
⑨年額支払賃料        420,450 円　×　12ヶ月　＝　       5,045,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,045,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       252,270 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,793,130 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           840,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,989 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,801,119 円　　　　（　        18,828 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 久慈公（賃）
　　　　-603009		 1,226  
(   1,224) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,442 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,559 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,556 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 久慈公（賃）
　　　　-603011		 1,809  
(   1,808) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
1,675 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
久慈 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 139,200 円  　　　　     46,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 151,362 円  　　　        5,045,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       14,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      348,000 円  　　　　     46,400,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        92,800 円  　　　　     46,400,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        46,400 円  　　　　     46,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         791,862 円　（　　　　　　         3,105 円／㎡）　　（経費率　　  16.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9686    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 46,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0814     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0659 ×　 40 ％　＋　0.0863 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,776,960 円  
（　　　　　        14,812 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,801,119 円      
②総費用 791,862 円      
③純収益　①－② 4,009,257 円      
④建物等に帰属する純収益 3,776,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 232,297 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 225,003 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          882 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,411,824 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 久慈 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　久慈市二十八日町二丁目８番
 4002005190051-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
久慈 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
久慈 5-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　貝原　敦   TEL.
鑑定評価額 8,110,000 円  １㎡当たりの価格 31,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 26,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 久慈市二十八日町２丁目８番
 ②地積
　(㎡)		 255  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）
津波災害警戒区域


(90,400)

1:4		 店舗兼住宅

Ｗ2		 低層の小売店舗等が
建ち並ぶ中心的商業
地域		 北東20m国道、背面道 水道、下水 久慈

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   110 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道沿いに店舗等が建ち並ぶ
駅に近い商業地域		 街

路		 ２０ｍ国道 交通

施設		 久慈駅西方

300m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
津波災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの駅前商店街で、地域要因に特段の変動はない。郊外路線商業地域への顧客流出により商業繁華性は低
迷しており、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
間口・奥行の関係　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内の商業地域一円であり、特に二十八日町、十八日町の商業地域との代替性が強い。主たる需要者は市
内の法人及び個人事業主である。近隣地域は市中心部の既存商店街であり、店主の高齢化や後継者不足、郊外型店舗へ
の顧客流出等により空洞化が進んでいる。令和２年夏に久慈駅前に中心市街地活性化事業による公共施設が開業し、新
規投資が期待されたが、今のところ動きはない。取引需要の中心価格帯は画地規模が多様で把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地が存する地域は、自用の店舗併用住宅を中心とする小売商店街で、店舗等の賃貸需要は限定的であり、賃貸
市場の成熟の程度が低いことから収益価格は低位に試算されたものと判断する。したがって、収益価格は参考に留め、
市内における商業地の取引事から査定した比準価格を重視し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　二戸 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     31,600 円／㎡		 [ 98.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.7]		 [100.0]
100		 31,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少・高齢化に加えて、県公表の津波浸
水想定では中心市街地のほとんどが浸水域に
指定され、土地需要の減退傾向が継続してい
る。

地域要因に特段の変動は見られない。郊外の
路線商業地域への商業流出が続いていること
等を背景に、地価は下落傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 久慈 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 久慈（公示
）
-612004		 久慈市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東10m国道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
b 久慈（公示
）
-603001		 久慈市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
c 久慈（公示
）
-612001		 久慈市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m国道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
d 久慈（公示
）
-603096		 久慈市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
17,539  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[  95.0]
24,370 		 100
[  77.0]
31,649 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
31,600 
b (　           ) 
26,329  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 102.0]
28,681 		 100
[  91.9]
31,209 
31,200 
c (　           ) 
13,288  		 100
[ 100.0]		 [  97.4]
100		 100
[  75.0]		 100
[  90.0]
19,174 		 100
[  61.8]
31,026 
31,000 
d (　           ) 
36,502  		 100
[ 130.0]		 [  98.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
27,545 		 100
[  82.8]
33,267 
33,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 隣地購入

 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,800 円／㎡]  



久慈 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,746,307 
830,734 
3,915,573 
3,744,400 
171,173 		 （　0.9686）
165,798 		 （  5.3 -  0.2 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      3,250,941 円　　　　（　     12,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
久慈 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 150.00 ＬＳ2 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防
津波災害警戒区域
 90 ％   400 ％   400 ％   255 ㎡      8.0 m x   31.0 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は１ＤＫ（平均専有面積約３８㎡）、低層利用中心のため容積率は低位に留まる。 ⑦有効率　  92.5 ％
の理由		 エントランス、階段等の共用部分を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
85.0 
127.50 
1,660 
211,650 		 2.0  423,300 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
150.00 
100.0 
150.00 
1,360 
204,000 		 2.0  408,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
92.5 
277.50 

415,650 		 831,300 
0 
⑨年額支払賃料        415,650 円　×　12ヶ月　＝　       4,987,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     277.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,987,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       249,390 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,738,410 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           831,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,897 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,746,307 円　　　　（　        18,613 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 久慈公（賃）
　　　　-603011		 1,809  
(   1,808) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,756 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,663 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,660 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 久慈公（賃）
　　　　-603012		 1,645  
(   1,643) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,597 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
久慈 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 138,000 円  　　　　     46,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 149,634 円  　　　        4,987,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       14,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      414,000 円  　　　　     46,000,000　×　　  60.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        69,000 円  　　　　     46,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        46,000 円  　　　　     46,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         830,734 円　（　　　　　　         3,258 円／㎡）　　（経費率　　  17.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9686    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 46,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0814     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0659 ×　 40 ％　＋　0.0863 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,744,400 円  
（　　　　　        14,684 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,746,307 円      
②総費用 830,734 円      
③純収益　①－② 3,915,573 円      
④建物等に帰属する純収益 3,744,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 171,173 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 165,798 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          650 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,250,941 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 久慈 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　久慈市二十八日町二丁目８番
 4002005190051-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考