別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北上 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北上 5-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　佐藤　真   TEL.
鑑定評価額 17,000,000 円  １㎡当たりの価格 56,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 46,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北上市大通り１丁目２４９番
｢大通り１－８－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 300  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 事務所

ＲＣ2		 事務所ビル、ホテル
等が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 北東20m県道 水道、下水 北上

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗・事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  23.5 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中低層の店舗・事務所やホテ
ル等が建ち並ぶ北上駅前の商
業地域。		 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 北上駅西方

180m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前の大通り地区においては、事務所需要の高まりに応じて、オフィスビル新築や飲食店舗の事務所への転用が
進み、今後はオフィスを中心とした商業地域として熟成していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ中低層の店舗・事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     48,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北上市を中心としてＪＲ東北本線沿線で隣接する花巻市等の中心商業地域一円。需要者は地元事業者及び
県外大手資本の事業者も含まれる。北上工業団地への企業誘致の波及効果により分譲マンションの建設等、北上駅至近
の商業地域においては、需要の高まりから一時期高値取引が目立っていたが、現在では過熱感が収束し、地価は横這い
乃至やや下落基調となっている。画地規模が様々で、取引における総額としての需要価格帯は把握困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益性を重視すべき商業地域であるが、自用の建物が中心で投資目的での既存ビルの取引は少なく、業種・企業規模・
法人個人の別などにより契約内容の個別性が強く標準的な賃料水準の把握が難しいため、収益価格は相対的に精度が劣
る。取引は自己利用目的が中心であり、比準価格は複数の取引事例を慎重に分析の上求められた実証性に富む価格であ
るのでこれを重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　奥州 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     37,000 円／㎡		 [ 98.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 64.0]		 [100.0]
100		 56,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北上市中心部の既存の商業地域では店舗需要
・取引件数ともに減少しており、地価はやや
下落傾向にある。


北上駅東口駐車場土地利用活用事業の反射的
効果で近隣地域のオフィス需要はやや減退傾
向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 -15.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北上 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 北上公（商
）
-604052		 北上市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東18.3m県
道、中間画地
（都） 近商
都市機能誘導区域
(90,200)
b 北上公（商
）
-609056		 北上市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東17m市道、
中間画地
（都） 商業
都市機能誘導区域
(90,400)
c 北上公（商
）
-604063		 北上市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南12m市道、
中間画地
（都） 近商
都市機能誘導区域
(90,200)
d 北上公（商
）
-609057		 北上市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西17m県道、
中間画地
（都） 近商
居住誘導区域
(90,200)
e 北上公（商
）
-604054		 北上市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東15m県道、
中間画地
（都） 商業
居住誘導区域
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
51,620  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
46,223 		 100
[  85.6]
53,999 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
54,000 
b (　           ) 
50,314  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
50,062 		 100
[  87.5]
57,214 
57,200 
c (　           ) 
30,867  		 100
[  80.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
45,030 		 100
[  79.7]
56,499 
56,500 
d (　           ) 
54,654  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
54,271 		 100
[  86.6]
62,669 
62,700 
e (　           ) 
45,724  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
47,072 		 100
[  90.2]
52,186 
52,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -8.0
c 不動産業
者の仕入
れ		 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　  -3.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -4.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     56,500 円／㎡]  



北上 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき、適切な再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,945,440 
1,397,987 
6,547,453 
5,760,000 
787,453 		 （　0.9719）
765,326 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     14,440,113 円　　　　（　     48,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北上 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 120.00 Ｓ3 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   300 ㎡     13.0 m x   23.5 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階・３階事務所で、いずれもフロア貸し。 ⑦有効率　  76.7 ％
の理由		 廊下、階段等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
70.0 
84.00 
3,034 
254,856 		 4.0  1,019,424 
1.0  254,856 

 2～ 2		 事務所
120.00 
80.0 
96.00 
2,274 
218,304 		 3.0  654,912 
1.0  218,304 

 3～ 3		 事務所
120.00 
80.0 
96.00 
2,160 
207,360 		 3.0  622,080 
1.0  207,360 

  ～  
 
80.0 
 
2,160 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
76.7 
276.00 

680,520 		 2,296,416 
680,520 
⑨年額支払賃料        680,520 円　×　12ヶ月　＝　       8,166,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     276.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,166,240 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       408,312 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,757,928 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,296,416 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,816 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          680,520 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         165,696 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,945,440 円　　　　（　        26,485 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 北上公（商）
　　　　-604059		 1,714  
(   1,712) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,904 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,328 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,274 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 北上公（商）
　　　　-609002		 3,026  
(   3,026) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,751 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北上 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 307,200 円  　　　　     76,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 244,987 円  　　　        8,166,240　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      116,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      537,600 円  　　　　     76,800,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       115,200 円  　　　　     76,800,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        76,800 円  　　　　     76,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,397,987 円　（　　　　　　         4,660 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 76,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0750     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0732 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,760,000 円  
（　　　　　        19,200 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,945,440 円      
②総費用 1,397,987 円      
③純収益　①－② 6,547,453 円      
④建物等に帰属する純収益 5,760,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 787,453 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 765,326 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,551 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,440,113 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      48,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北上 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北上市大通り一丁目２４９番
 4015000347083-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
北上 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北上 5-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　細川　卓   TEL.
鑑定評価額 16,700,000 円  １㎡当たりの価格 55,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 46,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北上市大通り１丁目２４９番
｢大通り１－８－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 300  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 事務所

ＲＣ2		 事務所ビル、ホテル
等が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 北東20m県道 水道、下水 北上

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層の店舗付事務所用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  23.5 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 北上駅西口（表側）の駅前に
位置する中心商業地域		 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 北上駅西方

180m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 北上駅周辺では店舗需要・事務所需要ともに低調で、マンション業者の仕入需要も見られず、地価は下落が続い
ている。立地適正化計画の都市機能誘導区域に指定されており、今後も現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ中層の店舗付事務所用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     43,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北上市の中心部から近郊部に位置する商業地域で、大通り、本通り、青柳町地区等との代替性が強い。需
要者は、全国法人、地元法人が中心である。同一需給圏は数年前までは、北上工業団地の拡張・整備に伴って事務所需
要が旺盛であったが、オフィスビルの新築により供給が進み、現在は店舗需要・事務所需要ともに低調で、マンション
業者の仕入需要も見られず、地価は下落が続いている。土地取引は画地規模が様々で中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は店舗付事務所ビル、複合商業ビル、ホテルが中心の商業地域となっているが、家賃は土地建物の投資額に見
合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。従って、自用目的での取引が中心であることか
ら、市場性を反映した比準価格を主体に、収益価格を比較考量して、代表標準地との検証を踏まえ、更には、北上市の
商業地域の需給動向を分析の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　奥州 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     37,000 円／㎡		 [ 98.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 65.6]		 [100.0]
100		 55,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北上工業団地の拡張・整備に伴う事務所需要
は沈静化し、中心部では駐車場確保が困難で
あることから、近郊部や郊外部に事務所需要
が移行している。

近年は駅裏の大規模な開発用地への商業投資
が行われており、駅表の中心商業地域では不
動産取引や商業投資が見られず、地価は下落
が続いている。

標準地は標準的な規模、形状であり、地域内
において十分な競争力が認められる。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 -15.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北上 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 北上公（商
）
-604051		 北上市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東12m市道、
中間画地
（都） 商業
都市機能誘導区域
(90,400)
b 北上公（商
）
-604052		 北上市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東18.3m県
道、中間画地
（都） 近商
都市機能誘導区域
(90,200)
c 北上公（商
）
-604053		 北上市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8.3m県道
、中間画地
（都） 商業
都市機能誘導区域
(90,400)
d 北上公（商
）
-604054		 北上市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東15m県道、
中間画地
（都） 商業
居住誘導区域
(90,400)
e 北上公（商
）
-609053		 北上市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西8m市道、
中間画地
（都） 商業
都市機能誘導区域
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
46,802  		 100
[ 115.0]		 [  97.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.3]
44,078 		 100
[  79.6]
55,374 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
55,400 
b (　           ) 
51,620  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
46,223 		 100
[  81.3]
56,855 
56,900 
c (　           ) 
42,015  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
46,030 		 100
[  81.0]
56,827 
56,800 
d (　           ) 
45,724  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
47,072 		 100
[  86.5]
54,418 
54,400 
e (　           ) 
38,844  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
42,944 		 100
[  75.5]
56,879 
56,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 隣接地の
併合
 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     55,800 円／㎡]  



北上 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な素地の取引事例が得られないことから適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,032,011 
2,079,103 
7,952,908 
7,240,920 
711,988 		 （　0.9725）
692,408 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     13,064,302 円　　　　（　     43,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北上 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 105.00 ＲＣ4 420.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   300 ㎡     13.0 m x   23.5 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗、事務所ともフロアー貸しを想定した ⑦有効率　  73.8 ％
の理由		 標準的な設計を想定した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
105.00 
70.0 
73.50 
2,517 
185,000 		 3.0  555,000 
1.0  185,000 

 2～ 2		 事務所
105.00 
75.0 
78.75 
1,956 
154,000 		 2.0  308,000 
1.0  154,000 

 3～ 3		 事務所
105.00 
75.0 
78.75 
1,854 
146,000 		 2.0  292,000 
1.0  146,000 

 4～ 4		 事務所
105.00 
75.0 
78.75 
1,765 
139,000 		 2.0  278,000 
1.0  139,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
420.00 
73.8 
309.75 

624,000 		 1,433,000 
624,000 
⑨年額支払賃料        624,000 円　×　12ヶ月　＝　       7,488,000 円 
⑩a共益費（管理費）             750 円／㎡　×　     309.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,787,750 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣地域の店舗事務所ビルの標準的な共益費を計上した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,275,750 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       411,030 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,864,720 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,433,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,757 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          624,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         153,534 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,032,011 円　　　　（　        33,440 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 北上公（商）
　　　　-604051		 1,838  
(   1,833) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 80.0]
2,687 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,577 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,517 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 北上公（商）
　　　　-604057		 2,003  
(   1,945) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 85.0]
2,507 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北上 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 298,800 円  　　　　     99,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 719,303 円  　　　       10,275,750　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      114,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      697,200 円  　　　　     99,600,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       149,400 円  　　　　     99,600,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        99,600 円  　　　　     99,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,079,103 円　（　　　　　　         6,930 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 99,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 228,000 円／㎡　×　     420.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0574 ×　 40 ％　＋　0.0673 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,240,920 円  
（　　　　　        24,136 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,032,011 円      
②総費用 2,079,103 円      
③純収益　①－② 7,952,908 円      
④建物等に帰属する純収益 7,240,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 711,988 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 692,408 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,308 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,064,302 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      43,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北上 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北上市大通り一丁目２４９番
 4015000347083-0000
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備考