別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北上 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北上 -4 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　佐藤　真   TEL.
鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 34,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 27,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北上市黒沢尻１丁目１０番５外
｢黒沢尻１－１０－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 299  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 北東12m市道 水道、下水 北上

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理事業により整備
された住宅地域　		 街

路		 基準方位北、１２ｍ
市道		 交通

施設		 北上駅北東方

1.5km		 法令

規制		 （都） ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 背後には空地や農地も散見されるが、概ね熟成した住宅地域であり、北上市立地適正化計画において都市居住区
域に指定されており、今後、さらに熟成度を高めていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市中心市街地近郊に位置する住宅地域で、特に黒沢尻東小学校区に属する地域との代替性が強い。需要者
は市内居住者及び通勤者が中心である。近隣地域及びその周辺は街区整然とし、人気の高い小学校区にあって、利便性
も良いことから根強い人気があり、背後地域における宅地分譲等により供給は多いものの、旺盛な需要に支えられ、地
価の上昇傾向は継続している。土地は２００～３００㎡で６５０～１０５０万円程度の物件が取引需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 付近にはアパート等も多く見られるが、建築費が高止まり傾向にある中、土地建物全体の投資額に見合う賃料水準が形
成されていないため、収益価格は低位に試算されたと思料する。自用の住宅取得目的の取引を中心として市場価格が形
成される地域であることから、本件では実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北上 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     31,800 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[101.0]		 100
[ 92.8]		 [101.0]
100		 34,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北上市の企業誘致が雇用を創出し、地域経済
への好循環を生み出している。こうした背景
のもと、北上市内の住宅地市場は堅調に推移
している。

区画整然とした利便性の良い住宅地域で、郊
外部の分譲地の価格との比較における値頃感
も相まって根強い需要を維持している。


規模がやや大きく、小規模画地と比較し流動
性の低下が認められるが、街路条件が良いた
め、競争力は普通程度である。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北上 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 北上公（住
）
-609065		 北上市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西12m市道、
南東8m、角地
（都） １低専

(60,80)
b 北上公（住
）
-609008		 北上市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.1m市道、
中間画地
（都） ２住居
居住誘導区域
(70,164)
c 北上公（住
）
-609071		 北上市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西7.5m市道、
南4m、角地
（都） 近商
居住誘導区域
(80,200)
d 北上公（住
）
-604072		 北上市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
西4m、角地
（都） １住居

(60,200)
e 北上公（住
）
-604066		 北上市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
（都） １中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
24,070  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 105.1]
33,077 		 100
[ 101.9]
32,460 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
32,800 
b (　           ) 
35,400  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
34,644 		 100
[  98.4]
35,207 
35,600 
c (　           ) 
33,223  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
32,329 		 100
[  93.1]
34,725 
35,100 
d (　           ) 
30,251  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
30,716 		 100
[  92.0]
33,387 
33,700 
e (　           ) 
30,949  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
31,434 		 100
[  90.1]
34,888 
35,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     34,500 円／㎡]  



北上 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,510,225 
581,312 
2,928,913 
2,515,500 
413,413 		 （　0.9692）
400,680 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      8,177,143 円　　　　（　     27,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北上 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 100.00 Ｗ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   299 ㎡     13.5 m x   22.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約５０㎡のファミリータイプを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
200.00 
100.0 
200.00 
1,521 
304,200 		 2.0  608,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

304,200 		 608,400 
0 
⑨年額支払賃料        304,200 円　×　12ヶ月　＝　       3,650,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,650,400 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       146,016 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,504,384 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           608,400 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,841 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,510,225 円　　　　（　        11,740 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 北上公（住）
　　　　-609006		 1,869  
(   1,828) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,869 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,524 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,521 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 北上公（住）
　　　　-604056		 1,178  
(   1,129) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,178 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北上 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 130,000 円  　　　　     32,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 109,512 円  　　　        3,650,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       16,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      227,500 円  　　　　     32,500,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        65,000 円  　　　　     32,500,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,500 円  　　　　     32,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         581,312 円　（　　　　　　         1,944 円／㎡）　　（経費率　　  16.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 158,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0774     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,515,500 円  
（　　　　　         8,413 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,510,225 円      
②総費用 581,312 円      
③純収益　①－② 2,928,913 円      
④建物等に帰属する純収益 2,515,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 413,413 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 400,680 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,340 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,177,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北上 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北上市黒沢尻一丁目１０番５
 4015000354621-0000
2 　北上市黒沢尻一丁目１０番６
 4015000354622-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
北上 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北上 -4 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　細川　卓   TEL.
鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 34,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 27,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北上市黒沢尻１丁目１０番５外
｢黒沢尻１－１０－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 299  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 北東12m市道 水道、下水 北上

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       299 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 北上市中心部の北東方面の近
郊部に位置し、利便性がやや
劣る住宅地域		 街

路		 基準方位　北、１２
ｍ市道		 交通

施設		 北上駅北東方

1.5km		 法令

規制		 （都） ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 商業施設に近いが市役所に遠く利便性がやや劣り、周辺では住宅地開発が散見される。昨年に近隣地域や周辺は
２中専に用途変更された。居住誘導区域に指定されており、今後も住宅地域として推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北上市中心部の北東方面の近郊部の住宅地域で、黒沢尻、孫屋敷、中野町、上野町地区等との代替性が強
い。需要者の中心は市内居住者又は市外からの通勤者である。同一需給圏は利便性がやや劣るが、新規分譲地の供給が
少なく、既存住宅地への住宅需要が高水準にあり、地価は上昇傾向にある。土地取引は２００㎡～３５０㎡で、総額７
００万円～１２２０万円程度が中心である。中古住宅の取引価格は、建物の規模・築年数により様々である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅が中心だが周辺にはアパートの収益物件も混在している。利便性がやや劣る住宅地域で、アパートは地主の資
産運用の域を出ず、家賃は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。自用の
取引が中心であり、住環境の快適性を重視する住宅地域の地域性を考慮し、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し
、代表標準地との検証を踏まえ、北上市内の住宅地の需給動向を分析のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北上 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     31,800 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[101.0]		 100
[ 92.0]		 [101.0]
100		 34,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北上市の人口は微減、世帯数は増加。北上工
業団地の拡張・整備や後藤野工業団地への企
業誘致に伴って、近年の住宅需要は高水準で
推移している。

昨年に２中専に用途変更されて容積率も増大
されたが、周辺では新規分譲地の供給が少な
く、近隣地域の住宅需要の増加もあり地価は
上昇傾向にある。

北東側の接面道路で、画地も標準的であり、
地域内において競争力が認められる。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北上 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 北上公（住
）
-604065		 北上市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東9m市道、
北東3m、角地
（都） １低専
居住誘導区域
(50,80)
b 北上公（住
）
-604066		 北上市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
（都） １中専

(60,200)
c 北上公（住
）
-604067		 北上市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北西9m市道、
中間画地
（都） １中専

(60,200)
d 北上公（住
）
-609071		 北上市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西7.5m市道、
南4m、角地
（都） 近商
居住誘導区域
(80,200)
e 北上公（住
）
-604014		 北上市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西6m市道、
中間画地
（都） 近商
居住誘導区域
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
29,434  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.5]
29,633 		 100
[  86.7]
34,179 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
34,500 
b (　           ) 
30,949  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
31,434 		 100
[  91.5]
34,354 
34,700 
c (　           ) 
26,007  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[  99.5]
34,110 		 100
[  96.0]
35,531 
35,900 
d (　           ) 
33,223  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
32,329 		 100
[  94.1]
34,356 
34,700 
e (　           ) 
30,884  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.9]
35,953 		 100
[ 105.0]
34,241 
34,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +2.5
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.5
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     34,800 円／㎡]  



北上 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な素地の取引事例が得られないことから適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,429,069 
515,482 
2,913,587 
2,485,350 
428,237 		 （　0.9692）
415,047 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      8,470,347 円　　　　（　     28,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北上 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 109.25 ＬＳ2 215.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   299 ㎡     13.5 m x   22.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約５０．２２㎡の２ＬＤＫタイプの住宅を想定した ⑦有効率　  93.3 ％
の理由		 標準的な設計を想定した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
109.25 
91.9 
100.44 
1,414 
142,000 		 1.0  142,000 
1.0  142,000 

 2～ 2		 住宅
105.95 
94.8 
100.44 
1,485 
149,200 		 1.0  149,200 
1.0  149,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
215.20 
93.3 
200.88 

291,200 		 291,200 
291,200 
⑨年額支払賃料        291,200 円　×　12ヶ月　＝　       3,494,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,494,400 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       139,776 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,354,624 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           291,200 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,796 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          291,200 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          71,649 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,429,069 円　　　　（　        11,468 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 北上公（住）
　　　　-604056		 1,178  
(   1,129) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[105.0]
1,089 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,445 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,414 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 北上公（住）
　　　　-604060		 1,337  
(   1,334) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 96.0]		 100
[105.0]
1,474 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北上 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 94,500 円  　　　　     31,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 104,832 円  　　　        3,494,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       16,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      220,500 円  　　　　     31,500,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        47,250 円  　　　　     31,500,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,500 円  　　　　     31,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         515,482 円　（　　　　　　         1,724 円／㎡）　　（経費率　　  15.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     215.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0789     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0644 ×　 40 ％　＋　0.0850 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,485,350 円  
（　　　　　         8,312 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,429,069 円      
②総費用 515,482 円      
③純収益　①－② 2,913,587 円      
④建物等に帰属する純収益 2,485,350 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 428,237 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 415,047 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,388 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,470,347 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北上 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北上市黒沢尻一丁目１０番５
 4015000354621-0000
2 　北上市黒沢尻一丁目１０番６
 4015000354622-0000
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備考