鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
北上 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北上 -3

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　佐藤　真

TEL.

鑑定評価額

7,730,000 円

１㎡当たりの価格

32,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	25,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北上市常盤台４丁目１８０番１｢常盤台４－６－７１｣				②地積　(㎡)	240 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	北東6.3m市道	水道、下水	村崎野 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道４号東側背後の一般住宅
地域　

街

路

基準方位北、６．３
ｍ市道

交通

施設

村崎野駅南西方

2.8km

法令

規制

（都）１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

背後には空地や農地も散見されるが、概ね熟成した住宅地域であり、当面は現状の環境を維持して推移していく
ものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市中心市街地外延部に位置する住宅地域で、需要者は市内居住者及び通勤者が中心である。近隣地域及び
その周辺は人気のある小学校区にあって、付近には商業施設も多く立地し、利便性が良いことから住宅地域として一定
の需要が継続して見られている。土地は２２０㎡～２５０㎡程度で７００万円～８００万円程度、中古住宅では１，０
００万円程度までの物件が取引需要の中心と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

利便性が良く、アパート等も見受けられるが、地主による資産運用目的の物件が中心で、土地価格に見合う賃料水準が
形成されていないことから収益価格は低位に試算されたと思料する。自己居住用の住宅取得目的の取引が中心の地域で
あることから、比準価格を重視して、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

北上市の企業誘致が雇用を創出し、地域経済
への好循環を生み出している。こうした背景
のもと、北上市内の住宅地市場は堅調に推移
している。

利便性が良く、人気のある小学校区にあり、
郊外部の分譲地の価格との比較における値頃
感等を背景に根強い需要を維持している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

北上 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北上公（住） -609112	北上市		建付地	（　）	長方形	西7.5m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
b	北上公（住） -604005	北上市		建付地	（　）	長方形	西5m私道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
c	北上公（住） -609083	北上市		更地	（　）	ほぼ整形	南5.3m市道、東9m、角地		（都）１中専 (70,200)
d	北上公（住） -609058	北上市		更地	（　）	ほぼ台形	南東6m市道、東6m、北6m、三方路		（都）１中専 (70,200)
e	北上公（住） -604063	北上市		更地	（　）	長方形	西4.7m市道、中間画地		（都）１住居 (60,188)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,512	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.0]	31,837	100 [ 99.9]	31,869	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	32,200
b	(　 ) 35,035	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.8]	35,000	100 [ 97.0]	36,082		36,400
c	(　 ) 31,399	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	30,245	100 [ 100.0]	30,245		30,500
d	(　 ) 33,327	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.3]	33,626	100 [ 108.2]	31,078		31,400
e	(　 ) 29,358	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	29,707	100 [ 98.0]	30,313		30,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +0.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,200 円／㎡]

北上 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,128,047	523,189	2,604,858	2,283,300	321,558	（　0.9692） 311,654	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,360,286 円　　　　（　 26,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北上 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	90.00	Ｗ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	200 ％	240 ㎡	12.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約４５㎡のファミリータイプで、地域における標準的階層の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	共同住宅	180.00	100.0	180.00	1,506	271,080	2.0	542,160
							0.0	0
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		271,080		542,160
								0

⑨年額支払賃料	271,080 円　×　12ヶ月　＝　 3,252,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,252,960 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 130,118 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,122,842 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	542,160 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,205 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,128,047 円　　　　（　 13,034 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北上公（住）　　　　-609003	1,565 ( 1,532)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,565	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,509 円/㎡　月額支払賃料（　 1,506 円/㎡）　基準階 1 F B
b	北上公（住）　　　　-604055	1,453 ( 1,422)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,453
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北上 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	118,000 円	29,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	97,589 円	3,252,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 206,500 円	29,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	59,000 円	29,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,500 円	29,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 523,189 円　（　　　　　　 2,180 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,500,000 円	設計監理料率　 159,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0774	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,283,300 円（　　　　　 9,514 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,128,047 円
②総費用	523,189 円
③純収益　①－②	2,604,858 円
④建物等に帰属する純収益	2,283,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	321,558 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	311,654 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,299 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,360,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

北上 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北上市常盤台四丁目１８０番１	4015000359671-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月14日　提出
北上 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北上 -3

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　細川　卓

TEL.

鑑定評価額

7,680,000 円

１㎡当たりの価格

32,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	25,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北上市常盤台４丁目１８０番１｢常盤台４－６－７１｣				②地積　(㎡)	240 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	北東6.3m市道	水道、下水	村崎野 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.1 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

北上市中心部の北方面の近郊
部に位置し、利便性がやや劣
る住宅地域

街

路

基準方位　北、６．
３ｍ市道

交通

施設

村崎野駅南西方

2.8km

法令

規制

（都）１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

商業施設に近いが市役所に遠く利便性がやや劣り、周辺では住宅地開発が散見されるが、近隣地域は地域変動要
因が見られない。立地適正化計画の居住誘導区域外であるが、今後も住宅地域として推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北上市中心部の北方面の近郊部の住宅地域で、常盤台、堤ケ丘、藤沢地区等との代替性が強い。需要者の
中心は市内居住者又は市外からの通勤者である。同一需給圏は利便性がやや劣るが、新規分譲地の供給が少なく、既存
住宅地への住宅需要が高水準にあり、地価は上昇傾向にある。土地取引は１５０㎡～３００㎡で、総額４８０万円～９
６０万円程度が中心である。中古住宅の取引価格は、建物の規模・築年数により様々である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅が中心だがアパートの収益物件も混在している。利便性がやや劣る住宅地域で、アパートは地主の資産運用の
域を出ず、家賃は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。自用の取引が中
心であり、住環境の快適性を重視する住宅地域の地域性を考慮し、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、更には
、北上市内の住宅地の需給動向を分析のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

北上市の人口は微減、世帯数は増加。北上工
業団地の拡張・整備や後藤野工業団地への企
業誘致に伴って、近年の住宅需要は高水準で
推移している。

特段の地域変動要因は見られないものの、周
辺では新規分譲地の供給が少なく、近隣地域
の住宅需要が増加し、地価は上昇傾向にある
。

北東側の接面道路で、画地も標準的であり、
地域内において競争力が認められる。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

北上 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北上公（住） -604005	北上市		建付地	（　）	長方形	西5m私道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
b	北上公（住） -609112	北上市		建付地	（　）	長方形	西7.5m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
c	北上公（住） -604061	北上市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西4m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
d	北上公（住） -604011	北上市		更地	（　）	ほぼ台形	北西5m市道、南西4.4m、角地		（都）１住居都市機能誘導区域 (60,200)
e	北上公（住） -609069	北上市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,035	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.8]	35,000	100 [ 109.8]	31,876	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	32,200
b	(　 ) 28,512	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.0]	31,837	100 [ 98.9]	32,191		32,500
c	(　 ) 29,972	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	30,631	100 [ 97.9]	31,288		31,600
d	(　 ) 30,248	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 94.8]	32,035	100 [ 95.0]	33,721		34,100
e	(　 ) 28,032	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	28,060	100 [ 96.0]	29,229		29,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,000 円／㎡]

北上 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な素地の取引事例が得られないことから適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,308,957	507,410	2,801,547	2,485,350	316,197	（　0.9692） 306,458	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,254,245 円　　　　（　 26,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北上 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	109.25	ＬＳ2	215.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	200 ％	240 ㎡	12.0 m x 20.1 m	前面道路：市道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約５０．２２㎡の２ＬＤＫタイプの住宅を想定した

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

標準的な設計を想定した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	109.25	91.9	100.44	1,364	137,000	1.0	137,000
							1.0	137,000
2～ 2	住宅	105.95	94.8	100.44	1,434	144,000	1.0	144,000
							1.0	144,000
～

～

～

計		215.20	93.3	200.88		281,000		281,000
								281,000

⑨年額支払賃料	281,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,372,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,372,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 134,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,237,120 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	281,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,698 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 281,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 69,139 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,308,957 円　　　　（　 13,787 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北上公（住）　　　　-604055	1,453 ( 1,422)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	1,427	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,394 円/㎡　月額支払賃料（　 1,364 円/㎡）　基準階 1 F B
b	北上公（住）　　　　-604054	1,291 ( 1,237)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [105.0]	1,205
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北上 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	94,500 円	31,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	101,160 円	3,372,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 220,500 円	31,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	47,250 円	31,500,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,500 円	31,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 507,410 円　（　　　　　　 2,114 円／㎡）　　（経費率　　 15.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,500,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 215.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0789	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0644 ×　 40 ％　＋　0.0850 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,485,350 円（　　　　　 10,356 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,308,957 円
②総費用	507,410 円
③純収益　①－②	2,801,547 円
④建物等に帰属する純収益	2,485,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	316,197 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	306,458 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,277 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,254,245 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

北上 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北上市常盤台四丁目１８０番１	4015000359671-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考