別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北上 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北上 -2 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　佐藤　真   TEL.
鑑定評価額 4,060,000 円  １㎡当たりの価格 24,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北上市村崎野１４地割４３２番５７
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 南6m市道 水道、下水 村崎野

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 市北部郊外の戸建住宅地域 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 村崎野駅南西方

1.1km		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外の住宅地域として熟成しており、特段の変動要因は認められず、今後とも同様の環境を維持するものと予測
する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市北部郊外の住宅地域で、需要者は市内居住者及び通勤者が中心である。近隣地域及びその周辺は地価水
準が比較的低位なため、主として一次取得者による需要が認められるほか、近接する北上工業団地の整備・拡張に伴い
、周辺における宅地需要は高まっている。背後には供給余地を多く残しており、ミニ開発による小規模分譲も散見され
る。土地は１５０～２００㎡程度で５００万円程度までの物件が取引需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 郊外に位置する戸建住宅を中心とする地域で、周辺には民間アパートが少なく、賃貸市場が未成熟で、かつ経済合理的
な賃貸用建物の想定も困難であるため収益価格は低位に試算されたと思料する。自己居住用の住宅取得目的の取引が中
心の地域であることから、比準価格を重視して、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北上 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     31,800 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[101.0]		 100
[132.8]		 [103.0]
100		 24,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北上市の企業誘致が雇用を創出し、地域経済
への好循環を生み出している。こうした背景
のもと、北上市内の住宅地市場は堅調に推移
している。

そもそもの価格水準が低位であることや郊外
部の分譲地の販売価格が高水準であることの
反射的効果で需要が高まりつつある。


南向き道路で、地域内における競争力は高い
。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +10.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北上 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 北上公（住
）
-609074		 北上市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西12m県道、
北東6m、角地
（都） １住居

(70,200)
b 北上公（住
）
-609063		 北上市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
西5m、角地
（都） １住居

(60,200)
c 北上公（住
）
-609108		 北上市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 東4m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
d 北上公（住
）
-609020		 北上市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
西6m、準角地
（都） 

(70,200)
e 北上公（住
）
-609060		 北上市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南7.5m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,625  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
26,828 		 100
[ 111.3]
24,104 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
24,800 
b (　           ) 
19,019  		 100
[  80.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
22,653 		 100
[  96.0]
23,597 
24,300 
c (　           ) 
23,913  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
24,335 		 100
[ 102.9]
23,649 
24,400 
d (　           ) 
27,215  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
26,464 		 100
[ 109.2]
24,234 
25,000 
e (　           ) 
19,494  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  76.0]
25,958 		 100
[ 108.4]
23,946 
24,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 売急ぎ

 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +7.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -24.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +13.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     24,600 円／㎡]  



北上 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,953,640 
328,077 
1,625,563 
1,447,380 
178,183 		 （　0.9692）
172,695 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,524,388 円　　　　（　     21,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北上 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 55.00 Ｗ2 110.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   200 ％   165 ㎡     12.8 m x   12.8 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約４５㎡のファミリータイプで、地域における標準的階層の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 共同住宅
110.00 
100.0 
110.00 
1,507 
165,770 		 2.0  331,540 
1.0  165,770 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
110.00 
100.0 
110.00 

165,770 		 331,540 
165,770 
⑨年額支払賃料        165,770 円　×　12ヶ月　＝　       1,989,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,989,240 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        79,570 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,909,670 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           331,540 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,183 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          165,770 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          40,787 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,953,640 円　　　　（　        11,840 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 北上公（住）
　　　　-609008		 1,689  
(   1,653) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,689 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,542 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,507 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 北上公（住）
　　　　-609009		 1,394  
(   1,336) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,394 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北上 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 74,800 円  　　　　     18,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 59,677 円  　　　        1,989,240　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        6,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      130,900 円  　　　　     18,700,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        37,400 円  　　　　     18,700,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,700 円  　　　　     18,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         328,077 円　（　　　　　　         1,988 円／㎡）　　（経費率　　  16.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     110.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0774     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,447,380 円  
（　　　　　         8,772 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,953,640 円      
②総費用 328,077 円      
③純収益　①－② 1,625,563 円      
④建物等に帰属する純収益 1,447,380 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 178,183 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 172,695 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,047 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,524,388 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北上 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北上市村崎野１４地割４３２番５７
 4015000379862-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
北上 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北上 -2 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　細川　卓   TEL.
鑑定評価額 4,110,000 円  １㎡当たりの価格 24,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北上市村崎野１４地割４３２番５７
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 南6m市道 水道、下水 村崎野

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.9 ｍ、奥行　約　　  12.9 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 北上市中心部の北方面の郊外
部に位置し、利便性が劣る住
宅地域		 街

路		 基準方位　北、６ｍ
市道		 交通

施設		 村崎野駅南西方

1.1km		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺では住宅地開発が活発化しているが、近隣地域は商業施設や市役所に遠く利便性が劣り、特段の地域変動要
因も見られない。立地適正化計画の居住誘導区域外であるが、今後も住宅地域として推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北上市の北方面の郊外部の住宅地域で、村崎野、二子町、飯豊地区等との代替性が強い。需要者の中心は
市内居住者又は市外からの通勤者である。同一需給圏は利便性が劣るが、低廉な価格水準であることから住宅需要が高
水準にあり、近年は新規の住宅地開発が活性化している。土地取引は１５０㎡～３００㎡で、総額３７０万円～７５０
万円程度が中心である。中古住宅の取引は少なく、取引価格は建物の規模・築年数により様々である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅が中心だが周辺にはアパートの収益物件も混在している。利便性が劣る住宅地域で、アパートは地主の資産運
用の域を出ず、家賃は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。自用の取引
が中心であり、住環境の快適性を重視する住宅地域の地域性を考慮し、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代
表標準地との検証を踏まえ、北上市内の住宅地の需給動向を分析のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北上 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     31,800 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[101.0]		 100
[134.1]		 [103.0]
100		 24,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     24,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北上市の人口は微減、世帯数は増加。北上工
業団地の拡張・整備や後藤野工業団地への企
業誘致に伴って、近年の住宅需要は高水準で
推移している。

特段の地域変動要因は見られないものの、低
廉な価格水準を背景に、周辺では住宅地開発
が活性化しており、近隣地域の住宅需要も増
加している。

南側の接面道路で、画地も標準的であり、地
域内において競争力が認められる。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +10.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北上 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 北上公（住
）
-609001		 北上市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西6m私道、
中間画地
（都） 

(70,200)
b 北上公（住
）
-604056		 北上市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北東6m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
c 北上公（住
）
-604057		 北上市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m私道、
中間画地
（都） 
特別用途地区
(70,200)
d 北上公（住
）
-609108		 北上市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 東4m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
e 北上公（住
）
-604003		 北上市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北5m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
15,289  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.9]
17,122 		 100
[  74.5]
22,983 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
23,700 
b (　           ) 
24,380  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
25,008 		 100
[ 102.9]
24,303 
25,000 
c (　           ) 
23,593  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
24,102 		 100
[ 102.9]
23,423 
24,100 
d (　           ) 
23,913  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
24,335 		 100
[  99.0]
24,581 
25,300 
e (　           ) 
17,545  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.3]
19,430 		 100
[  75.3]
25,803 
26,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     24,900 円／㎡]  



北上 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な素地の取引事例が得られないことから適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,710,351 
260,228 
1,450,123 
1,270,290 
179,833 		 （　0.9692）
174,294 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,557,020 円　　　　（　     21,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北上 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 57.54 ＬＳ2 109.95
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   200 ％   165 ㎡     12.9 m x   12.9 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約２５．１１㎡の１ＤＫタイプの住宅を想定した ⑦有効率　  91.3 ％
の理由		 標準的な設計を想定した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
57.54 
87.3 
50.21 
1,370 
68,800 		 2.0  137,600 
1.0  68,800 

 2～ 2		 住宅
52.41 
95.8 
50.21 
1,442 
72,400 		 2.0  144,800 
1.0  72,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
109.95 
91.3 
100.42 

141,200 		 282,400 
141,200 
⑨年額支払賃料        141,200 円　×　12ヶ月　＝　       1,694,400 円 
⑩a共益費（管理費）              40 円／㎡　×　     100.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　          48,202 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 １０００円／戸
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,742,602 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        69,704 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,672,898 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           282,400 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,711 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          141,200 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          34,742 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,710,351 円　　　　（　        10,366 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 北上公（住）
　　　　-604052		 1,217  
(   1,189) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]
1,245 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,402 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,370 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 北上公（住）
　　　　-604053		 1,288  
(   1,234) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 89.3]		 100
[105.0]
1,446 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北上 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 48,300 円  　　　　     16,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 52,278 円  　　　        1,742,602　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        6,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      112,700 円  　　　　     16,100,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        24,150 円  　　　　     16,100,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        16,100 円  　　　　     16,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         260,228 円　（　　　　　　         1,577 円／㎡）　　（経費率　　  15.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 16,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     109.95 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0789     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0644 ×　 40 ％　＋　0.0850 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,270,290 円  
（　　　　　         7,699 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,710,351 円      
②総費用 260,228 円      
③純収益　①－② 1,450,123 円      
④建物等に帰属する純収益 1,270,290 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 179,833 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 174,294 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,056 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,557,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北上 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北上市村崎野１４地割４３２番５７
 4015000379862-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
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備考