令和6年1月15日　提出 花巻 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   花巻 9-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　有岡　智昭   TEL.

鑑定評価額 673,000,000 円  １㎡当たりの価格 9,220 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 花巻市二枚橋第４地割３番５ ②地積 　(㎡) 73,046   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1.5:1 工場 大規模工場が建ち並 ぶ内陸型の工業地域 南東12m市道、四方路 水道 花巻空港 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   550 ｍ、南   300 ｍ、北   800 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 300.0 ｍ、規模　　    60,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 花巻インターチェンジに近い 大規模工業団地 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 花巻空港駅西方 1.7km 法令 規制 （都） 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 内陸型の大規模工業団地として概ね熟成しており、価格形成要因に格別の変動要因はなく、今後とも現状を維持 するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,220 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県内陸部の工業地域一円で、特に県南地域の工業地との代替性が強い。需要者は県内外の法人が中心であ る。工業団地に立地する大手製造メーカーの工場へ部品等を供給するサプライヤーの進出意欲は旺盛で、２４年問題へ の対応や災害への備えとして物流企業による拠点分散化の動きも強まっており、県南地域では工業地不足が顕在化して いる。取引の中心となる規模、価格帯は需要者によって求める画地規模が多様なため把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の工場が大部分を占めており、自用目的での土地取引が支配的な地域であることから需要者は類似不動 産の取引価格等を重視する傾向が強い。賃貸物件はほぼ見られず賃貸市場が成立していない地域と認められることから 、収益還元法は適用できなかった。よって本件では、市場性を反映し実証的な比準価格を標準とし、県内陸部における 工業地の需給の動向、不動産市場の推移、動向等を総合的に勘案のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,040 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業の景況感は上昇に転じたが、人件費の上 昇や仕入物価の上昇による影響は不透明であ る。 近隣に２０２４年春完成予定の大規模物流倉 庫が建設中である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％