令和6年1月14日　提出 花巻 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   花巻 5-4 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　細川　卓   TEL.

鑑定評価額 5,210,000 円  １㎡当たりの価格 17,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 花巻市東和町土沢５区４０７番 ②地積 　(㎡) 291   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:6 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、飲食店等 の建ち並ぶ近隣商業 地域 南西9m県道 水道、下水 土沢 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼住宅用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  40.8 ｍ、規模　　       291 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土沢駅の周辺に位置し、古く からの花巻市東和町の中心商 業地域 街 路 幅員９ｍ県道 交通 施設 土沢駅北西方 600m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 花巻市東和町の旧来からの中心商店街であるが、近郊部の幹線道路沿いの大型商業施設の競合により顧客流出が 続き、商況は衰退傾向となっている。地域変動要因は見られず、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層の店舗兼住宅用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は花巻市東和町の中心部から近郊部に位置する土沢、安俵地区の商業地域及び商住混在地域であるが 、花巻市石鳥谷町についても代替性が認められる。需要者の中心は、地縁的選好性を有する個人事業者及び県内法人で あり、全国法人は見られない。同一需給圏は新たな商業投資も見られず、店舗需要は低調で、地価は下落傾向が続いて いる。土地取引は少なく、画地規模が様々なため、需要の中心となる市場価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は旧来からの中心的商業地域で、自用の店舗が利用の大半を占めており、貸店舗・貸事務所の収益物件は僅少 で、賃貸市場が形成されていないことから、収益価格は試算できなった。このような地域的特性を十分に考慮した結果 、複数の取引事例を中心に適正な補修正や価格形成要因の比較を行った比準価格を妥当なものとして採用し、代表標準 地との検討を踏まえ、更には、花巻市東和町内の商業地の需要動向を考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奥州 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [112.4] [100.0] 100 17,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 花巻市東和町の人口は減少、世帯数は微減。 過疎化による人口減少や世帯数の減少を背景 に、住宅需要・店舗需要ともに低調で、土地 取引も少ない。 地域変動要因は見られず、近郊部の国道沿い の大型商業施設との競合により顧客流出が続 き、商況は衰退傾向にあり、地価の下落が続 いている。 標準地は標準的な規模、形状であり、地域内 において十分な競争力が認められる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％