令和6年1月15日　提出 花巻 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   花巻 5-3 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　古水　隼人   TEL.

鑑定評価額 7,230,000 円  １㎡当たりの価格 22,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 花巻市石鳥谷町好地第１６地割１０６番１内 ②地積 　(㎡) 320   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗等が建ち並 ぶ近隣商業地域 西16m県道 水道、下水 石鳥谷 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼住宅用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部の県道沿いに位置し 、小売店舗、事業所等が建ち 並ぶ旧来の商業地域 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 石鳥谷駅北東方 650m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した旧来の中心商店街で、地域要因に顕著な変動をもたらす要因は認められず、今後も現状を維持していく と予想する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層の店舗兼住宅用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 近隣地域は旧来の中心商業地域に位置し、同一需給圏の範囲は町内商業地域及び商住混在地域一円で、主たる需要者は 地元に地縁を有する事業者のほか県内中小法人も含まれる。町内の中心商業地域は、人口減少、担い手不足、郊外型商 業施設や隣接市町への顧客流出等の要因により、商況は減退傾向で、このため不動産需要も低調に推移している。土地 取引の中心となる価格帯は、取引が少なく、また取引があっても画地規模が多様なため、把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は商業地域であり、本来は価格形成要因として収益性が重視されるべきであが、地域内は自用物件が利用の大 半を占め、貸店舗等の収益物件はほとんど見られないため、適正な賃料水準の把握が困難なことから、止むを得ず収益 還元法の適用は断念した。従って、市場において現実に発生した取引事例を価格判定の基礎とする実証性の高い比準価 格を標準とし、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　花巻 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,700 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [164.6] [100.0] 100 22,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は持ち直しており、公共投資は横這 い圏内で推移、設備投資は増加、個人消費は 回復、住宅投資は下げ止まっている。 顧客流出や後継者難等により地域内の空洞化 が進み、商況は減退傾向で、地価は下落基調 で推移している。 規模、形状は近隣地域内において標準的と認 められ、競争力の程度は標準的と判断する。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +61.0 行政　　　　　　  -8.0 その他　　　　　 +10.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％