別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
花巻 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
花巻 -7 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　古水　隼人   TEL.
鑑定評価額 3,380,000 円  １㎡当たりの価格 14,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 花巻市石鳥谷町中寺林第７地割３８番３０
 ②地積
　(㎡)		 235  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １低専
(40,80)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い分譲住宅地域
 西6m市道 水道、下水 石鳥谷

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       235 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 町中心部南西方面の郊外に位
置する分譲住宅地域		 街

路		 基準方位　北、６ｍ
市道		 交通

施設		 石鳥谷駅南西方

1.4km		 法令

規制		 （都） １低専
(40,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 昭和年代末に造成された郊外の分譲団地で、周辺に開発余地は残るものの、不動産需要は低調で、地域要因に特
段の変動は認められず、今後も現状を維持していくと予想する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      5,440 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は町の郊外に位置する住宅地域で、好地４～６地割、中寺林、南寺林地区との代替性が認められ、主たる需
要者は地元の住替え希望者、地縁者等である。石鳥谷町では、人口減少、地域経済の下振れ等により、不動産需要は減
退傾向で、近隣地域においても、周辺に開発余地は残るが土地取引は減少している。不動産取引の中心となる価格帯は
、土地は２５０㎡程度で３５０万円前後、新築の一般住宅は総額約３０００万円までと推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺地域では、取引の中心は自用目的物件であり、アパート等の収益物件は少なく、土地価格に見合う賃
料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格に比べ低位に試算されたと思料する。このような市場特性を考慮
し、市場において現実に発生した取引事例を価格判定の基礎とする実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を参考
に留め、更に代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　花巻 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     18,200 円／㎡		 [ 98.9]
100		 100
[100.0]		 100
[125.9]		 [101.0]
100		 14,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     14,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は持ち直しており、公共投資は横這
い圏内で推移、設備投資は増加、個人消費は
回復、住宅投資は下げ止まっている。


周辺に開発余地は残るが、不動産需要は低調
で、地価は下落傾向で推移している。



西側の接面道路で、概ね標準的画地と認めら
れ、近隣地域内における競争力の程度は標準
的と判断する。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 花巻 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 花巻石鳥谷
（公）
-617071		 花巻市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m私道、
中間画地
（都） 

(70,200)
b 花巻石鳥谷
（公）
-617070		 花巻市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西7m市道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
c 花巻石鳥谷
（公）
-617053		 花巻市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
d 花巻石鳥谷
（公）
-617075		 花巻市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
e 花巻石鳥谷
（公）
-617076		 花巻市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西5m市道、
南西4m、角地
（都） １中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
17,029  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
16,302 		 100
[ 113.3]
14,388 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
14,500 
b (　           ) 
8,675  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.7]
12,270 		 100
[  86.5]
14,185 
14,300 
c (　           ) 
20,305  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
19,714 		 100
[ 137.9]
14,296 
14,400 
d (　           ) 
19,939  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
19,742 		 100
[ 137.7]
14,337 
14,500 
e (　           ) 
12,026  		 100
[  80.0]		 [  98.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
14,017 		 100
[  98.6]
14,216 
14,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　  +6.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　 -29.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　 +23.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　 +14.0
e 相場情報
の不足
 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     14,400 円／㎡]  



花巻 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,278,111 
379,082 
1,899,029 
1,834,380 
64,649 		 （　0.9692）
62,658 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      1,278,735 円　　　　（　      5,440 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
花巻 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
戸建住宅 82.78 Ｗ2 162.26
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １低専

 40 ％   80 ％   80 ％   235 ㎡     14.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 貸家の戸建住宅２棟。 ⑦有効率　  98.0 ％
の理由		 標準的な設計を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
82.78 
96.0 
79.48 
1,243 
98,794 		 1.0  98,794 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
79.48 
100.0 
79.48 
1,243 
98,794 		 1.0  98,794 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
162.26 
98.0 
158.96 

197,588 		 197,588 
0 
⑨年額支払賃料        197,588 円　×　12ヶ月　＝　       2,371,056 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     158.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,371,056 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        94,842 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,276,214 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           197,588 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,897 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,278,111 円　　　　（　         9,694 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 花巻石鳥谷（賃
）
　　　　-617051		 1,216  
(   1,215) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,216 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,244 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,243 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 花巻賃（公）
　　　　-611031		 1,318  
(   1,318) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
1,255 
c 花巻賃（公）
　　　　-611034		 1,325  
(   1,325) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
1,262 
花巻 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 71,100 円  　　　　     23,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 71,132 円  　　　        2,371,056　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        5,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      171,800 円  　　　　     23,700,000　×　　  50.0 ％　×　  14.50 /1000
④損害保険料        35,550 円  　　　　     23,700,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,700 円  　　　　     23,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         379,082 円　（　　　　　　         1,613 円／㎡）　　（経費率　　  16.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     162.26 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0774     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,834,380 円  
（　　　　　         7,806 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,278,111 円      
②総費用 379,082 円      
③純収益　①－② 1,899,029 円      
④建物等に帰属する純収益 1,834,380 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 64,649 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 62,658 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          267 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,278,735 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       5,440 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 花巻 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　花巻市石鳥谷町中寺林第７地割３８番３０
 4001000455235-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
花巻 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
花巻 -7 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　吉田　勇光   TEL.
鑑定評価額 3,410,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 花巻市石鳥谷町中寺林第７地割３８番３０
 ②地積
　(㎡)		 235  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １低専
(40,80)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い分譲住宅地域
 西6m市道 水道、下水 石鳥谷

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 周辺に農地が残る国道背後の
分譲住宅地域		 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 石鳥谷駅南西方

1.4km		 法令

規制		 （都） １低専
(40,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 背後には農地も見られるが概ね熟成した住宅地域で、今後も現環境を維持していくものと予測する。土地取引は
低調で、地価は若干の下落基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      5,630 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は石鳥谷町の市街地縁辺部及び郊外部周辺に存する住宅地域一円の範囲と判定した。典型的な需要者は、世
帯分離及び住替え等に伴う地元居住者等が中心で、圏外からの転入は少ない。人口減が続くなか、北は矢巾・紫波、ま
た南は北上・花巻からの需要波及の程度も弱く、開発余地はあるもののミニ分譲等は少なく、不動産需要は低調である
。土地は２４０㎡程度で３５０万円前後の取引が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自己使用目的の取引が大半であるなか、土地価格に見合った賃料水準が形成されてい
ないため収益価格は低位に試算された。典型的な需要者は、類似不動産の取引価格、取引動向等を重視する傾向にある
ことから比準価格の規範性は高いものと判断し、よって、本件においては、比準価格を重視し採用し、収益価格を参考
の上、更に代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　花巻 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     18,200 円／㎡		 [ 98.4]
100		 100
[100.0]		 100
[124.4]		 [101.0]
100		 14,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     14,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 花巻市全体では人口減少、世帯数微増。県内
経済はやや回復の動きが継続しているが、当
町への転入需要は相対的に低く、住宅地需要
はまだ弱い。

地価に影響を与える要因変動は特になく、ま
だ底打ちしていない。



概ね標準的画地と認められ、個別的観点から
の需要、競争力に特段の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 花巻 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 花巻石鳥谷
（公）
-617059		 花巻市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西5m市道、
南西4m、角地
（都） １中専

(60,200)
b 花巻石鳥谷
（公）
-617068		 花巻市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
（都） １低専

(50,80)
c 花巻石鳥谷
（公）
-617071		 花巻市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m私道、
中間画地
（都） 

(70,200)
d 花巻（公）

-611028		 花巻市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東12m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
10,940  		 100
[  70.0]		 [  97.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
14,862 		 100
[ 103.7]
14,332 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
14,500 
b (　           ) 
15,772  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
15,068 		 100
[ 104.9]
14,364 
14,500 
c (　           ) 
17,029  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
16,302 		 100
[ 113.1]
14,414 
14,600 
d (　           ) 
15,138  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
16,589 		 100
[ 115.7]
14,338 
14,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ

 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     14,500 円／㎡]  



花巻 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,529,774 
419,576 
2,110,198 
2,043,360 
66,838 		 （　0.9692）
64,779 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      1,322,020 円　　　　（　      5,630 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
花巻 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
戸建住宅 86.00 Ｗ2 172.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １低専

 40 ％   80 ％   80 ％   235 ㎡     14.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 戸建住宅の一棟貸し（２棟）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定しているため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
86.00 
100.0 
86.00 
1,248 
107,328 		 2.0  214,656 
1.0  107,328 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
172.00 
100.0 
172.00 

214,656 		 429,312 
214,656 
⑨年額支払賃料        214,656 円　×　12ヶ月　＝　       2,575,872 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     172.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,575,872 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       103,035 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,472,837 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           429,312 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,121 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          214,656 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          52,816 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,529,774 円　　　　（　        10,765 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 花巻石鳥谷（賃
）
　　　　-617051		 1,216  
(   1,215) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,158 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,277 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,248 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 花巻賃（公）
　　　　-611032		 1,348  
(   1,348) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
1,284 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
花巻 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 79,200 円  　　　　     26,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 77,276 円  　　　        2,575,872　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        5,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      191,400 円  　　　　     26,400,000　×　　  50.0 ％　×　  14.50 /1000
④損害保険料        39,600 円  　　　　     26,400,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,400 円  　　　　     26,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         419,576 円　（　　　　　　         1,785 円／㎡）　　（経費率　　  16.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     172.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0774     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,043,360 円  
（　　　　　         8,695 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,529,774 円      
②総費用 419,576 円      
③純収益　①－② 2,110,198 円      
④建物等に帰属する純収益 2,043,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 66,838 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 64,779 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          276 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,322,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       5,630 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 花巻 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　花巻市石鳥谷町中寺林第７地割３８番３０
 4001000455235-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考