別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宮古 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宮古 5-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　畠山　順   TEL.
鑑定評価額 9,480,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 50,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宮古市末広町１２番３６
｢末広町６－５｣		 ②地積
　(㎡)		 158  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）
津波災害警戒区域


(90,400)

1:2		 店舗

Ｗ2		 小売店舗、飲食店等
が多い既成商業地域
 南9.8m市道 水道、下水 宮古

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心市街地に存し、小売店舗
等が建ち並ぶ旧来からの商業
地域である。		 街

路		 ９．８ｍ市道 交通

施設		 宮古駅北東方

250m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
津波災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 宮古市の中心市街地に存する旧来からの商業地域であるが、中心部の拠点商業施設跡地が依然未利用の状態であ
るなど、中心市街地の商況は衰退傾向にあることから、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宮古市内の商業地域と判定した。典型的な需要者は地縁的選考性を有する個人事業者及び中小法人等であ
る。近隣地域は主に地元住民等を顧客とする小売店舗等を中心とした旧来からの商業地域であるが、市内における人口
減少に加え、郊外の沿道型商業施設等への顧客流出を背景に中心市街地は空洞化し、商況は衰退傾向にある。商業地域
における新規投資や土地取引は極めて少ないことから需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記の２価格が求められた。比準価格は取引時点が比較的新しい事例を採用しており、取引市場の実態を反映している
ことから規範性を有する。収益価格については借手市場のため収益力に限界があり、建築費の高騰、収支項目に想定要
素が介在する事情等により信頼性においてやや劣る。以上により、本件においては取引市場の実態を反映した比準価格
を重視し、収益価格を参考として、更には代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　釜石 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     47,500 円／㎡		 [ 99.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 77.3]		 [100.0]
100		 59,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済はコロナ禍を脱し、徐々に回復しつ
つある。ただし、沿岸部の市町村においては
、人口減等の要因により宅地需要の高まりは
見られない。

宮古市の中心商業地域であるが、郊外の大型
店舗等の影響により、中心部は衰退傾向にあ
り、商況は低迷している。地価は下落傾向に
ある。

地域内の標準的画地であり、市場競争力に影
響を及ぼすような格別の要因はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　 -15.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宮古 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 宮古（公商
）
-615055		 宮古市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北9.8m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
b 宮古（公商
）
-615054		 宮古市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南7m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
c 宮古（公商
）
-615056		 宮古市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北17m県道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
d 宮古（公商
）
-615061		 宮古市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北16m国道、
西4m、角地
（都） 近商

(90,200)
e 宮古（公商
）
-615066		 宮古市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北7m市道、
西6m、角地
（都） 商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
78,088  		 100
[ 130.0]		 [  94.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
56,944 		 100
[  92.7]
61,428 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
61,400 
b (　           ) 
43,860  		 100
[ 100.0]		 [  96.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
42,281 		 100
[  70.3]
60,144 
60,100 
c (　     26,923) 
53,846  		 100
[ 100.0]		 [  96.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
57,735 		 100
[  96.7]
59,705 
59,700 
d (　           ) 
39,165  		 100
[ 100.0]		 [  96.9]
100		 100
[  85.0]		 100
[  83.2]
53,664 		 100
[  90.0]
59,627 
59,600 
e (　           ) 
39,633  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
39,276 		 100
[  66.5]
59,062 
59,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     60,000 円／㎡]  



宮古 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であることから適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,552,136 
713,699 
2,838,437 
2,467,440 
370,997 		 （　0.9679）
359,088 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      6,775,245 円　　　　（　     42,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宮古 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 90.00 ＬＳ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防
津波災害警戒区域
 90 ％   400 ％   400 ％   158 ㎡      8.5 m x   18.4 m  前面道路：市道     　   9.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所のフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  77.5 ％
の理由		 内階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.00 
75.0 
67.50 
2,693 
181,778 		 3.0  545,334 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
90.00 
80.0 
72.00 
1,885 
135,720 		 3.0  407,160 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
77.5 
139.50 

317,498 		 952,494 
0 
⑨年額支払賃料        317,498 円　×　12ヶ月　＝　       3,809,976 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     139.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,809,976 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       266,698 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,543,278 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           952,494 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,858 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,552,136 円　　　　（　        22,482 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 宮古公（賃）
　　　　-615022		 1,518  
(   1,515) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,283 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,693 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 宮古公（賃）
　　　　-615021		 3,028  
(   3,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,940 
c 宮古公（賃）
　　　　-615023		 1,895  
(   1,814) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 70.0]
2,762 
宮古 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 178,800 円  　　　　     29,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 152,399 円  　　　        3,809,976　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       69,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      223,500 円  　　　　     29,800,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        59,600 円  　　　　     29,800,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,800 円  　　　　     29,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         713,699 円　（　　　　　　         4,517 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9679    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 161,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0828     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0673 ×　 40 ％　＋　0.0877 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,467,440 円  
（　　　　　        15,617 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,552,136 円      
②総費用 713,699 円      
③純収益　①－② 2,838,437 円      
④建物等に帰属する純収益 2,467,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 370,997 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 359,088 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,273 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,775,245 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宮古 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宮古市末広町１２番３６
 4004000240081-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宮古 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宮古 5-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　服部　幸司   TEL.
鑑定評価額 9,480,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 50,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宮古市末広町１２番３６
｢末広町６－５｣		 ②地積
　(㎡)		 158  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）
津波災害警戒区域


(90,400)

1:2		 店舗

Ｗ2		 小売店舗、飲食店等
が多い既成商業地域
 南9.8m市道 水道、下水 宮古

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       132 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 宮古市の中心的な商業地域 街

路		 ９．８ｍ市道 交通

施設		 宮古駅北東方

250m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
津波災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 宮古駅近くの拠点的商業施設が閉店したことから商況の低迷が続く可能性があるものの、宮古市を代表する商業
地域としての地位は維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は宮古市のほか沿岸地区他都市の中心商業地域も含まれる。需要者は県内資本の事業者や個人事業主
で、供給は既存の宅地が中心であるが絶対的な供給量には限りがある。商業構造の変化に伴い小売店舗は減少傾向にあ
るものの、少ないながらも新規の出店も散見される状況にあり、宮古市の中心的な商業地域としての地位を維持してい
る。画地規模が様々であるため中心となる総額取引価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格の試算にあたっては宮古市中心部に位置する取引事例を中心として要因比較を適正に行い、信頼性の高い価格
が得られた。一方、収益価格を試算したものの、宮古市中心部では商業物件の賃貸需給量が少ないなか、賃貸借の内容
は個別性が強いため収益資料には限界がある。自用の取引が中心であることから、収益価格は参考に留め、実証性の高
い比準価格をもって代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　釜石 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     47,500 円／㎡		 [ 99.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 77.3]		 [100.0]
100		 59,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 宮古市の土地取引件数及び住宅着工戸数は引
き続き減少している。一方で幹線道路網整備
などの市の基盤整備が進んでいる。


商圏人口の減少に加え、駅周辺部の核店舗で
あった大型商業施設が閉店し、集客力の低下
傾向が続いている。


画地の規模や形状は標準的で、市場競争力を
維持している。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　 -15.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宮古 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 宮古（公商
）
-615055		 宮古市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北9.8m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
b 宮古（公商
）
-615066		 宮古市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北7m市道、
西6m、角地
（都） 商業

(100,400)
c 宮古（公商
）
-615057		 宮古市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北17m県道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
d 宮古（公商
）
-615053		 宮古市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東7m市道、
南7m、角地
（都） 商業

(100,400)
e 釜石公示

-616054		 釜石市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東30m市道、
中間画地
（都） 近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
78,088  		 100
[ 130.0]		 [  94.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
56,944 		 100
[  92.7]
61,428 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
61,400 
b (　           ) 
39,633  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
39,276 		 100
[  66.5]
59,062 
59,100 
c (　     31,219) 
62,438  		 100
[ 100.0]		 [  96.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.5]
58,215 		 100
[  93.6]
62,196 
62,200 
d (　           ) 
43,862  		 100
[ 100.0]		 [  96.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.8]
44,602 		 100
[  76.0]
58,687 
58,700 
e (　           ) 
75,549  		 100
[ 130.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
57,882 		 100
[ 101.6]
56,970 
57,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 買進み

 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     60,000 円／㎡]  



宮古 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,583,309 
753,826 
2,829,483 
2,467,440 
362,043 		 （　0.9679）
350,421 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　      6,611,717 円　　　　（　     41,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宮古 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 90.00 ＬＳ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防
津波災害警戒区域
 90 ％   400 ％   400 ％   158 ㎡      8.5 m x   18.4 m  前面道路：市道     　   9.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗、事務所ともにフロア貸し。 ⑦有効率　  77.5 ％
の理由		 この種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.00 
75.0 
67.50 
2,655 
179,213 		 3.0  537,639 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
90.00 
80.0 
72.00 
1,912 
137,664 		 3.0  412,992 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
77.5 
139.50 

316,877 		 950,631 
0 
⑨年額支払賃料        316,877 円　×　12ヶ月　＝　       3,802,524 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     139.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,802,524 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       228,151 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,574,373 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           950,631 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,936 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,583,309 円　　　　（　        22,679 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 宮古公（賃）
　　　　-615022		 1,518  
(   1,515) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,283 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,662 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,655 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 宮古公（賃）
　　　　-615021		 3,028  
(   3,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,940 
c 宮古公（賃）
　　　　-615023		 1,895  
(   1,814) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 70.0]
2,762 
宮古 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 149,000 円  　　　　     29,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 190,126 円  　　　        3,802,524　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       72,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      268,200 円  　　　　     29,800,000　×　　  60.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        44,700 円  　　　　     29,800,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,800 円  　　　　     29,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         753,826 円　（　　　　　　         4,771 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9679    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 161,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0828     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0673 ×　 40 ％　＋　0.0877 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,467,440 円  
（　　　　　        15,617 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,583,309 円      
②総費用 753,826 円      
③純収益　①－② 2,829,483 円      
④建物等に帰属する純収益 2,467,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 362,043 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 350,421 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,218 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,611,717 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宮古 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宮古市末広町１２番３６
 4004000240081-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
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