別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宮古 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宮古 -2 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　畠山　順   TEL.
鑑定評価額 9,520,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 32,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宮古市磯鶏沖５番１８
｢磯鶏沖５－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 238  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）
津波災害警戒区域

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 西6m市道 水道、下水 磯鶏

370m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 市内南東部の港湾エリアに存
する国道背後の住宅地域であ
る。		 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 磯鶏駅南東方

370m		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
津波災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅が建ち並ぶ宮古市南東部の港湾エリアに存する住宅地域である。地域要因に格別の変動要因はなく、当
面は現状を維持するものと予測する。地価は需給動向等を反映して、下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は宮古市の南部及び南東部に存する住宅地域と判定した。典型的な需要者は世帯分離及び住替え等に伴う市
内居住者及び周辺市町等への通勤者等が中心である。市内南東部の港湾エリアに存し、居住環境及び生活利便性の良好
な住宅地域であり、根強い需要はあるものの、港湾に近く、低地であることから災害等による浸水リスクが懸念される
。土地の取引価格は２３０㎡程度で９００万円前後の取引が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅のほかアパート等も見られる住宅地域であるが、自己使用目的の取引が大半であり、土地価格に見合った賃料
水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。また、典型的な需要者は、類似不動産の取引価格、取引動
向等を重視する傾向にあることから比準価格の規範性は高いものと判断した。以上により、本件においては比準価格を
重視し、収益価格を参考として、更には代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宮古 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     41,900 円／㎡		 [ 98.3]
100		 100
[103.0]		 100
[100.9]		 [101.0]
100		 40,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済はコロナ禍を脱し、徐々に回復しつ
つある。ただし、沿岸部の市町村においては
、人口減等の要因により宅地需要の高まりは
見られない。

居住環境、生活利便性ともに良好な住宅地域
であるが、港湾エリアに存し、浸水リスク等
が懸念される。地価は、下落傾向で推移して
いる。

地域内の標準的画地であり、市場競争力に影
響を及ぼすような格別の要因はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宮古 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 宮古（公住
）
-615098		 宮古市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
b 宮古（公住
）
-615099		 宮古市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
c 宮古（公住
）
-615004		 宮古市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4m私道、
中間画地
（都） １低専

(60,100)
d 宮古（公住
）
-615061		 宮古市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北10m市道、
西10m、角地
（都） 準工

(80,200)
e 宮古（公住
）
-615060		 宮古市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3m市道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
40,474  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
39,753 		 100
[  93.0]
42,745 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
43,200 
b (　           ) 
35,414  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
34,818 		 100
[  89.4]
38,946 
39,300 
c (　     21,375) 
26,586  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.5]
29,705 		 100
[  77.9]
38,132 
38,500 
d (　           ) 
18,140  		 100
[  70.0]		 [  98.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
30,295 		 100
[  80.1]
37,821 
38,200 
e (　           ) 
36,611  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
43,072 		 100
[ 107.0]
40,254 
40,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -10.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 業者仕入

 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     40,000 円／㎡]  



宮古 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であることから適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,201,522 
544,132 
2,657,390 
2,445,840 
211,550 		 （　0.9692）
205,034 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,184,367 円　　　　（　     17,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宮古 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 108.00 Ｗ2 216.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居
津波災害警戒区域
 60 ％   200 ％   200 ％   238 ㎡     15.1 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積５４㎡程度のファミリータイプ。地域における標準的階層のアパートを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
108.00 
100.0 
108.00 
1,298 
140,184 		 2.0  280,368 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
216.00 
100.0 
216.00 

280,368 		 560,736 
0 
⑨年額支払賃料        280,368 円　×　12ヶ月　＝　       3,364,416 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,364,416 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       168,221 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,196,195 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           560,736 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,327 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,201,522 円　　　　（　        13,452 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 宮古公（賃）
　　　　-615010		 1,194  
(   1,145) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,194 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,298 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 宮古公（賃）
　　　　-615020		 1,188  
(   1,186) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,225 
c 宮古公（賃）
　　　　-615017		 1,537  
(   1,474) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,537 
宮古 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 94,800 円  　　　　     31,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 100,932 円  　　　        3,364,416　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       16,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      237,000 円  　　　　     31,600,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        63,200 円  　　　　     31,600,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,600 円  　　　　     31,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         544,132 円　（　　　　　　         2,286 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     216.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0774     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,445,840 円  
（　　　　　        10,277 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,201,522 円      
②総費用 544,132 円      
③純収益　①－② 2,657,390 円      
④建物等に帰属する純収益 2,445,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 211,550 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 205,034 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          861 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,184,367 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宮古 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宮古市磯鶏沖５番１８
 4004000281397-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
宮古 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宮古 -2 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　服部　幸司   TEL.
鑑定評価額 9,500,000 円  １㎡当たりの価格 39,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 32,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 宮古市磯鶏沖５番１８
｢磯鶏沖５－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 238  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）
津波災害警戒区域

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 西6m市道 水道、下水 磯鶏

370m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 宮古市南部郊外の区画整理事
業により街区整備された住宅
地域		 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 磯鶏駅南東方

370m		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
津波災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整然とした住宅地域として熟成した状態にあり利用状況は安定的である。当面は低層住宅を中心とした住宅
地域として推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね宮古市南方郊外の住宅地域一円で、特に八木沢、上村地区等との代替性が強い。需要者の中心は市内
居住者及び通勤者世帯である。供給は区画整理後の既存の宅地が中心である。地勢平坦かつ街区整備の状態は概ね良好
で、利便性と良好な生活環境を兼ね備えた住宅地域として推移しており、一定の需要が認められる。但し低地のため浸
水リスクが懸念される。土地は画地規模２００㎡程度で土地総額８００万円前後が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は生活利便性に優れるため戸建住宅のほかに共同住宅も散見されるものの、地主が区画整理を契機に資産運用
を目的として建設した共同住宅が多く、共同住宅を想定した収益価格は低位に試算された。居住の快適性・利便性が重
視される住宅地としての地域の特性を踏まえた結果、収益価格は参考に留め、複数の取引事例から価格形成要因の比較
を行って試算された比準価格をもって、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　宮古 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     41,900 円／㎡		 [ 97.9]
100		 100
[103.0]		 100
[100.9]		 [101.0]
100		 39,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 宮古市の土地取引件数及び住宅着工戸数は引
き続き減少している。一方で幹線道路網整備
などの市の基盤整備が進んでいる。


住環境と利便性を兼ね備えた住宅地域ではあ
るものの、低地のため浸水リスクも懸念され
、需要は僅かに減退している。


西向道路で市場競争力は普通である。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 宮古 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 宮古（公住
）
-615093		 宮古市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西6m市道、
中間画地
（都） １低専
宅造工事規制区域
(60,100)
b 宮古（公住
）
-615098		 宮古市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
c 宮古（公住
）
-615004		 宮古市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4m私道、
中間画地
（都） １低専

(60,100)
d 宮古（公住
）
-615068		 宮古市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6m市道、
南東5m、角地
（都） １低専

(60,100)
e 宮古（公住
）
-615001		 宮古市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西5m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
29,348  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.5]
36,502 		 100
[  94.1]
38,791 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
39,200 
b (　           ) 
40,474  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
39,753 		 100
[  93.0]
42,745 
43,200 
c (　     21,375) 
26,586  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.5]
29,705 		 100
[  80.5]
36,901 
37,300 
d (　           ) 
41,756  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.6]
39,542 		 100
[  94.5]
41,843 
42,300 
e (　           ) 
20,527  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.0]
21,837 		 100
[  59.1]
36,949 
37,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -10.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +5.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -23.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     39,900 円／㎡]  



宮古 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,240,269 
614,968 
2,625,301 
2,438,100 
187,201 		 （　0.9692）
181,435 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,702,755 円　　　　（　     15,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
宮古 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 107.65 Ｗ2 215.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居
津波災害警戒区域
 60 ％   200 ％   200 ％   238 ㎡     15.1 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリー向け、約５４㎡の地域における標準的な階層の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
107.65 
100.0 
107.65 
1,332 
143,390 		 2.0  286,780 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
107.65 
100.0 
107.65 
1,332 
143,390 		 2.0  286,780 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
215.30 
100.0 
215.30 

286,780 		 573,560 
0 
⑨年額支払賃料        286,780 円　×　12ヶ月　＝　       3,441,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     215.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,441,360 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       206,482 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,234,878 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           573,560 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,391 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,240,269 円　　　　（　        13,615 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 宮古公（賃）
　　　　-615010		 1,194  
(   1,145) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,194 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,334 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,332 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 宮古公（賃）
　　　　-615011		 1,541  
(   1,478) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,541 
c 宮古公（賃）
　　　　-615006		 1,167  
(   1,119) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,268 
宮古 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 94,500 円  　　　　     31,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 172,068 円  　　　        3,441,360　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       17,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      236,200 円  　　　　     31,500,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        63,000 円  　　　　     31,500,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,500 円  　　　　     31,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         614,968 円　（　　　　　　         2,584 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     215.30 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0774     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0644 ×　 45 ％　＋　0.0850 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,438,100 円  
（　　　　　        10,244 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,240,269 円      
②総費用 614,968 円      
③純収益　①－② 2,625,301 円      
④建物等に帰属する純収益 2,438,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 187,201 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 181,435 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          762 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,702,755 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 宮古 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　宮古市磯鶏沖５番１８
 4004000281397-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考