別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
盛岡 5-201　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 5-201 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　佐藤　真   TEL.
鑑定評価額 307,000,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市盛岡駅西通２丁目２２１番２
｢盛岡駅西通２－２１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 2,414  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,600)

1:1.5		 店舗事務所兼共同住
宅
ＲＣ14F1B		 店舗兼共同住宅、専
門学校等が建ち並ぶ
商業地域		 北東28m市道 水道、ガス、下水 盛岡

460m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    65 ｍ、南    35 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 店舗兼共同住宅、専門学校等
が建ち並ぶ商業地域		 街

路		 ２８ｍ市道 交通

施設		 盛岡駅南西方

460m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の店舗兼共同住宅、専門学校が建ち並ぶ、土地区画整理事業施行区域内の商業地域である。地域内に格別の
変動要因はなく、当面は現状の環境を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ高層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              126,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市中心市街地に存するマンション用地向けの土地が存する商業地域で、主な需要者は県内外のマンション
開発業者である。近隣地域周辺は、土地区画整理事業により整備された、区画整然とした地域で、かつ、交通利便性に
優れることから、マンション用地需要のほか店舗事務所地需要も見られる。マンション素地の供給は少なく、位置、形
状等の個別性が強いため、需要の中心となる取引価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例を基礎としており、投資採算性が重視される取引市場の実態を
反映しており規範性が高い。開発法による価格はマンション分譲の投資採算性の観点から求めたものであるが、各種諸
元の設定においてやや流動的な要素を含んでいる。よって、比準価格を重視し、開発法による価格を関連づけて、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　盛岡 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    116,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.1]		 [100.0]
100		 126,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    125,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 盛岡市内において、マンション用地は、大手
不動産開発会社による仕入れ意欲が高く、中
心部から近郊部において新たな素地取得が見
られる。

盛岡駅に近い、利便性が良好な地域で、地域
要因に変動は見られない。まとまった規模の
土地には主にマンション用地としての需要が
見られる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  -3.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 5-201　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（商）

-601004		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m市道、
北東16m、
北西4m、
三方路
近商
地区計画等
都市機能誘導区域
(100,200)
b 盛公（商）

-606051		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東14m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,400)
c 盛公（商）

-602002		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9.5m市道、
中間画地
商業
居住誘導区域
(90,400)
d 盛公（商）

-605056		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西25m県道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,600)
e 盛公（商）

-605060		 盛岡市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東9m市道、
南東4.5m、
角地
商業
都市機能誘導区域
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
135,305  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
132,152 		 100
[  89.3]
147,987 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
148,000 
b (　           ) 
115,562  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
117,873 		 100
[  97.9]
120,401 
120,000 
c (　           ) 
113,117  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
114,474 		 100
[  91.4]
125,245 
125,000 
d (　           ) 
138,995  		 100
[ 120.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
125,583 		 100
[ 115.7]
108,542 
109,000 
e (　           ) 
112,183  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
110,658 		 100
[  83.7]
132,208 
132,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +3.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +8.0
d 買進み

 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　  +3.0
e 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    127,000 円／㎡]  



盛岡 5-201　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が得られないので不採用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 対象標準地の最有効使用を分譲向けの高層店舗事務所兼共同住宅地と判定し、開発法を適用したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲向けの店舗事務所兼共同住宅地と判定したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

3,877,137,812 
3,573,060,531 
13 
560,000 
9,482.14 
307,000 
13,111.36 
⑧開発法による価格 　　          304,077,281 円　　　　（　              126,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 5-201　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
2,414 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  2,414.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,375.81 ㎡  13,111.36 ㎡  9,962.89 ㎡  3,148.47 ㎡  9,482.14 ㎡  ＲＣ・14F 1B
 (   115 戸)
 79㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      57.0 ％）  （     543.1 ％）  （     412.7 ％）  （     130.4 ％）  （     72.32 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
100 ％ 
400 ％ 
600 ％ 		 間口

奥行		   39.5 ｍ

  61.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   28.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 560,000 円／㎡  店舗等 560,000 円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似の分譲マンション販売事例等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    560,000 円／㎡　　×　　     9,198.51 ㎡　　＝　　　　       5,151,165,600 円 
店舗等 　    560,000 円／㎡　　×　　       283.63 ㎡　　＝　　　　         158,832,800 円 
合　計　　　　　　　　         5,309,998,400 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   307,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   316,210 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考に査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    316,210 円／㎡　　×　　　  13,111.36 ㎡　　＝　　　　       4,145,943,146 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発負担金はない
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         5,309,998,400 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         530,999,840 円 
支出合計　④+⑤+⑥         4,676,942,986 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 21 ヶ月  販売管理費(2期目) 25 ヶ月 
建築工事(2期目) 20 ヶ月  販売収入(2期目) 32 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 32 ヶ月  販売収入(3期目) 33 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 530,999,840 円  (     10 ％) ×　　0.8074  （     21 ヶ月） ＝　　          428,729,271 円 
販売総額(2期) 4,566,598,624 円  (     86 ％) ×　　0.7219  （     32 ヶ月） ＝　　        3,296,627,547 円 
販売総額(3期) 212,399,936 円  (      4 ％) ×　　0.7146  （     33 ヶ月） ＝　　          151,780,994 円 
収入合計 － － － － 3,877,137,812 円 
支出 建築工事費(1期) 414,594,315 円  (     10 ％) ×　　0.9218  （      8 ヶ月） ＝　　          382,173,040 円 
建築工事費(2期) 414,594,315 円  (     10 ％) ×　　0.8157  （     20 ヶ月） ＝　　          338,184,583 円 
建築工事費(3期) 3,316,754,517 円  (     80 ％) ×　　0.7219  （     32 ヶ月） ＝　　        2,394,365,086 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 318,599,904 円  (     60 ％) ×　　0.9218  （      8 ヶ月） ＝　　          293,685,392 円 
販売管理費(2期) 212,399,936 円  (     40 ％) ×　　0.7752  （     25 ヶ月） ＝　　          164,652,430 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 3,573,060,531 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        3,877,137,812 円　　－　　　　　　        3,573,060,531 円　　＝　　　　　           304,077,281 円 

              126,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 盛岡 5-201　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市盛岡駅西通二丁目２２１番２
 4000010050739-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
盛岡 5-201　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 5-201 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　小網　裕三   TEL.
鑑定評価額 307,000,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市盛岡駅西通２丁目２２１番２
｢盛岡駅西通２－２１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 2,414  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,600)

1:1.5		 店舗事務所兼共同住
宅
ＲＣ14F1B		 店舗兼共同住宅、専
門学校等が建ち並ぶ
商業地域		 北東28m市道 水道、ガス、下水 盛岡

460m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    65 ｍ、南    35 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 区画整理事業により開発され
た大規模区画が中心の地域で
ある。		 街

路		 ２８ｍ市道 交通

施設		 盛岡駅南西方

460m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 街区整備に伴い店舗、共同住宅等の高層建物の立地が進んでいる。今後も盛岡駅の拠点性の高まりに伴い、高度
利用を中心とする商業地域として推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              126,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市の中心部周辺の画地規模の大きな商業地域一円で、需要者の中心は岩手県内外のマンション開発事
業者である。盛岡駅西口開発区域の一角にあり、区画整理事業により区画整然とした街区が形成され、幹線道路も整備
されている。鉄道駅にも近く利便性が高いことからマンション敷地の需要に加えて店舗向け需要も認められる。近隣地
域内では画地の規模や形状の個別性が強いため、これといった取引の総額価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、マンション開発に適切な規模の取引事例を中心に比較検討して求めた価格で、市場の実態を反映している
。開発法による価格は、マンション開発時の投資採算性に着目して求めた価格であるが、各種想定要素を含む点に留意
すべきである。以上より、市場の実態を反映した比準価格を重視し、開発法による価格を比較考量して、代表標準地か
ら求めた価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　盛岡 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    116,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.2]		 [100.0]
100		 131,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    125,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は、住宅投資ではマイナス傾向が続
くと予想される一方で、個人消費の拡大など
から全体ではやや持ち直しの動きになると見
込まれる。

盛岡駅周辺の拠点性が高まりつつあるなか、
鉄道駅に近いマンション用地の希少性が高ま
っている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 5-201　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（商）

-601051		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東15m県道、
南西10m、
角地
商業
居住誘導区域
(100,400)
b 盛公（商）

-605052		 盛岡市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西7m市道、
中間画地
商業
居住誘導区域
(90,400)
c 盛公（商）

-604057		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
南4m、北1.6m、
三方路
商業
都市機能誘導区域
(100,360)
d 盛公（商）

-612052		 盛岡市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 西60m県道、
北18m、角地
商業
地区計画等
都市機能誘導区域
(90,400)
e 盛公（商）

-607052		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東15m市道、
南西10m、
角地
商業
居住誘導区域
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
101,735  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
103,774 		 100
[  77.0]
134,771 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
135,000 
b (　           ) 
98,031  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.1]
106,365 		 100
[  78.6]
135,324 
135,000 
c (　           ) 
86,313  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
85,140 		 100
[  71.6]
118,911 
119,000 
d (　     66,874) 
95,534  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
94,421 		 100
[  77.1]
122,466 
122,000 
e (　           ) 
99,363  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
97,660 		 100
[  79.6]
122,688 
123,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　  -5.0
b 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　  -5.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　 -10.0
d 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　  -7.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　  -5.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    127,000 円／㎡]  



盛岡 5-201　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、適切な造成事例が得られないので適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲用の店舗事務所兼共同住宅地と判定しており、開発法を適用したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲用の店舗事務所兼共同住宅地と判定したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

3,877,137,812 
3,573,060,531 
13 
560,000 
9,482.14 
307,000 
13,111.36 
⑧開発法による価格 　　          304,077,281 円　　　　（　              126,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 5-201　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
2,414 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  2,414.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,375.81 ㎡  13,111.36 ㎡  9,962.89 ㎡  3,148.47 ㎡  9,482.14 ㎡  ＲＣ・14F 1B
 (   115 戸)
 80㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      57.0 ％）  （     543.1 ％）  （     412.7 ％）  （     130.4 ％）  （     72.32 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
100 ％ 
400 ％ 
600 ％ 		 間口

奥行		   39.5 ｍ

  61.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   28.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 560,000 円／㎡  店舗等 560,000 円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    560,000 円／㎡　　×　　     9,198.51 ㎡　　＝　　　　       5,151,165,600 円 
店舗等 　    560,000 円／㎡　　×　　       283.63 ㎡　　＝　　　　         158,832,800 円 
合　計　　　　　　　　         5,309,998,400 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   307,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   316,210 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    316,210 円／㎡　　×　　　  13,111.36 ㎡　　＝　　　　       4,145,943,146 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         5,309,998,400 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         530,999,840 円 
支出合計　④+⑤+⑥         4,676,942,986 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 21 ヶ月  販売管理費(2期目) 25 ヶ月 
建築工事(2期目) 20 ヶ月  販売収入(2期目) 32 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 32 ヶ月  販売収入(3期目) 33 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 530,999,840 円  (     10 ％) ×　　0.8074  （     21 ヶ月） ＝　　          428,729,271 円 
販売総額(2期) 4,566,598,624 円  (     86 ％) ×　　0.7219  （     32 ヶ月） ＝　　        3,296,627,547 円 
販売総額(3期) 212,399,936 円  (      4 ％) ×　　0.7146  （     33 ヶ月） ＝　　          151,780,994 円 
収入合計 － － － － 3,877,137,812 円 
支出 建築工事費(1期) 414,594,315 円  (     10 ％) ×　　0.9218  （      8 ヶ月） ＝　　          382,173,040 円 
建築工事費(2期) 414,594,315 円  (     10 ％) ×　　0.8157  （     20 ヶ月） ＝　　          338,184,583 円 
建築工事費(3期) 3,316,754,517 円  (     80 ％) ×　　0.7219  （     32 ヶ月） ＝　　        2,394,365,086 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 318,599,904 円  (     60 ％) ×　　0.9218  （      8 ヶ月） ＝　　          293,685,392 円 
販売管理費(2期) 212,399,936 円  (     40 ％) ×　　0.7752  （     25 ヶ月） ＝　　          164,652,430 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 3,573,060,531 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        3,877,137,812 円　　－　　　　　　        3,573,060,531 円　　＝　　　　　           304,077,281 円 

              126,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 盛岡 5-201　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市盛岡駅西通二丁目２２１番２
 4000010050739-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考