別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
盛岡 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 5-18 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　古水　隼人   TEL.
鑑定評価額 143,000,000 円  １㎡当たりの価格 43,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 35,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市厨川３丁目４６番３９
｢厨川３－１２－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 3,303  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2		 店舗兼工場

Ｓ2		 店舗、事業所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 東22.5m国道 水道、下水 厨川

610m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    80 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 沿道型店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     3,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線国道沿いに店舗等が建ち
並ぶ郊外路線商業地域		 街

路		 ２２．５ｍ国道 交通

施設		 厨川駅北東方

610m		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 令和４年に用途地域が工業地域から準工業地域に変更され、建築物の用途制限が緩和されたが、自動車販売店を
主体とする路線商業地域として成熟しており、開発余地も少ないため当面は現状のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ沿道型店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市郊外に位置する路線商業地域であり、需要者の中心は県内外の法人である。近隣地域は自動車ディ
ーラー等の店舗需要が主体であり、令和４年３月に用地地域が工業地域から準工業地域に変更され、建築物の用途制限
が緩和されたが、背後に鉄道用地が迫り開発余地が少なく、また国道を挟んで東側には戸建住宅が建ち並んでいるため
、新たな商業集積は見込みにくい。土地取引の中心となる価格帯は、画地規模が多様なため見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は商業地域であり、本来は価格形成要因として収益性が重視されるべきであるが、土地価格に見合う賃料水準
が形成されていないため、収益価格は比準価格に比べ低位に試算されたと思料する。自用の店舗を主体とする地域特性
を考慮し、市場において現実に発生した取引事例を価格判定の基礎とする実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格
を参考に留め、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　盛岡 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     67,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[156.8]		 [100.0]
100		 43,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は持ち直しており、公共投資は横這
い圏内で推移、設備投資は増加、個人消費は
回復、住宅投資は下げ止まっている。


盛岡市北部郊外の路線商業地域で、都市計画
法の用途地域は変更されたが、熟成が進み発
展余地は限られ、地価は横這いと予測する。


近隣地域内における概ね標準的画地と認めら
れ、競争力の程度は標準的と判断する。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +23.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（商）

-614008		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西24m国道、
南西4m、
南東3.7m、
三方路
近商
居住誘導区域
(90,200)
b 盛公（商）

-616001		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東17.5m市
道、北西6m、
角地
工業

(70,200)
c 盛公（商）

-616056		 盛岡市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16.5m市
道、
北東10.7m、
角地
１住居

(70,200)
d 盛公（商）

-612051		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e 盛公（商）

-615001		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東12.5m県道、
北6m、角地
準工
居住誘導区域
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
47,781  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
45,943 		 100
[ 106.1]
43,302 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
43,300 
b (　           ) 
54,775  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
56,286 		 100
[ 130.3]
43,197 
43,200 
c (　           ) 
60,116  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
58,890 		 100
[ 135.4]
43,493 
43,500 
d (　           ) 
54,865  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
54,865 		 100
[ 126.9]
43,235 
43,200 
e (　           ) 
42,730  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  94.8]
56,342 		 100
[ 130.2]
43,273 
43,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +41.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +6.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     43,300 円／㎡]  



盛岡 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,904,987 
5,316,412 
19,588,575 
16,477,200 
3,111,375 		 （　0.9679）
3,011,500 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     56,820,755 円　　　　（　     17,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,200.00 ＬＳ1 1,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   3,303 ㎡     42.5 m x   80.0 m  前面道路：国道     　  22.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,200.00 
100.0 
1,200.00 
1,816 
2,179,200 		 3.0  6,537,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,200.00 
100.0 
1,200.00 

2,179,200 		 6,537,600 
0 
⑨年額支払賃料      2,179,200 円　×　12ヶ月　＝　      26,150,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,150,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,307,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,842,880 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,537,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          62,107 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,904,987 円　　　　（　         7,540 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-616004		 2,261  
(   2,208) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,261 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,821 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,816 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-604001		 1,557  
(   1,554) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,557 
c 盛公（賃）
　　　　-606061		 1,646  
(   1,633) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,646 
盛岡 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 995,000 円  　　　　    199,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 784,512 円  　　　       26,150,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,129,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,910,400 円  　　　　    199,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       298,500 円  　　　　    199,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       199,000 円  　　　　    199,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,316,412 円　（　　　　　　         1,610 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9679    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 199,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 161,000 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0828     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0673 ×　 40 ％　＋　0.0877 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,477,200 円  
（　　　　　         4,989 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,904,987 円      
②総費用 5,316,412 円      
③純収益　①－② 19,588,575 円      
④建物等に帰属する純収益 16,477,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,111,375 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,011,500 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          912 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     56,820,755 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 盛岡 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市厨川三丁目４６番３９
 4000000236504-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
盛岡 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 5-18 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　中井　孝   TEL.
鑑定評価額 143,000,000 円  １㎡当たりの価格 43,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 35,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市厨川３丁目４６番３９
｢厨川３－１２－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 3,303  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2		 店舗兼工場

Ｓ2		 店舗、事業所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 東22.5m国道 水道、下水 厨川

610m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    80 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 沿道施設用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     3,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 盛岡市中心部から北方の郊外
に位置する国道沿いの路線商
業地域		 街

路		 ２２．５ｍ国道 交通

施設		 厨川駅北東方

610m		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 盛岡市の北部郊外に位置する国道沿いの路線商業地域である。令和４年３月に都市計画法上の用途地域が準工業
地域に変更されたことから、近隣及び周辺地域における宅地の有効活用が期待されているところである。
(3)最有効使用の判定 沿道施設用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市と隣接自治体に位置する路線商業地域及びそれに準ずる地域と判定した。典型的な需要者は、店舗
、事業所等の利用を目的とする県内外の法人等である。近隣地域は自動車関連の店舗等を中心とする郊外型の路線商業
地域であるが、周辺は住宅地域や研究施設の敷地が広がっているため商業集積には限界がある。路線商業地は同一需給
圏が広域で、取引される規模や類型も様々であることから、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地が存する近隣地域は自己所有の店舗等を中心として構成されており、また他の商業地域との競合もあり、賃貸需
要は弱含みで、土地建物全体の投資額に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。比準
価格は規範性を有する取引事例をもとに試算された実証的な価格であり、したがって、当該比準価格を妥当なものとし
て重視しながら、収益価格を比較考量し、更には代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　盛岡 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     67,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[156.3]		 [100.0]
100		 43,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 盛岡市の人口減少率、高齢化率はともに県平
均を下回る。地価は一部の丘陵地や利便性に
劣る外延部を除いて、中心部、南部、北西部
を中心に強含み。

盛岡市中心部から北方郊外に位置する国道沿
いの路線商業地域で、都市計画法上の用途地
域が変更され、宅地の有効活用が今後期待さ
れる。

地域内の標準的画地であり、市場競争力に影
響を及ぼすような格別の要因はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +14.5
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  +5.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（商）

-604002		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東20m国道、
中間画地
近商
居住誘導区域
(80,200)
b 滝沢（公）

-617012		 滝沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南20m県道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
c 盛公（住）

-614003		 盛岡市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m市道、
中間画地
１住居
居住誘導区域
(70,200)
d 盛公（商）

-616052		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南17m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
e 盛公（商）

-617051		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東25m国道、
中間画地
１住居
居住誘導区域外
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,142  		 100
[  80.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.1]
61,155 		 100
[ 130.7]
46,790 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
46,800 
b (　           ) 
15,194  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  60.0]		 100
[  81.0]
31,263 		 100
[  76.8]
40,707 
40,700 
c (　           ) 
53,877  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
56,679 		 100
[ 134.8]
42,047 
42,000 
d (　           ) 
57,506  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
61,622 		 100
[ 131.6]
46,825 
46,800 
e (　           ) 
46,769  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
47,096 		 100
[ 118.7]
39,676 
39,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ

 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +31.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     43,300 円／㎡]  



盛岡 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,715,990 
4,652,400 
19,063,590 
16,477,200 
2,586,390 		 （　0.9679）
2,503,367 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     47,233,340 円　　　　（　     14,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,200.00 ＬＳ1 1,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   3,303 ㎡     42.7 m x   77.4 m  前面道路：国道     　  22.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗の一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定しているため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,200.00 
100.0 
1,200.00 
1,725 
2,070,000 		 6.0  12,420,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,200.00 
100.0 
1,200.00 

2,070,000 		 12,420,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,070,000 円　×　12ヶ月　＝　      24,840,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,840,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,242,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,598,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,420,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         117,990 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,715,990 円　　　　（　         7,180 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-615084		 1,937  
(   1,892) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,845 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,734 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,725 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-615085		 1,649  
(   1,610) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,653 
c 盛公（賃）
　　　　-614019		 1,790  
(   1,786) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,705 
盛岡 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 597,000 円  　　　　    199,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 745,200 円  　　　       24,840,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,121,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,592,000 円  　　　　    199,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       398,000 円  　　　　    199,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       199,000 円  　　　　    199,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,652,400 円　（　　　　　　         1,409 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9679    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 199,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 161,000 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0828     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0673 ×　 40 ％　＋　0.0877 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,477,200 円  
（　　　　　         4,989 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,715,990 円      
②総費用 4,652,400 円      
③純収益　①－② 19,063,590 円      
④建物等に帰属する純収益 16,477,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,586,390 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,503,367 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          758 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     47,233,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 盛岡 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市厨川三丁目４６番３９
 4000000236504-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考