別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
盛岡 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 5-14 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　新沼　輝雄   TEL.
鑑定評価額 19,700,000 円  １㎡当たりの価格 197,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市開運橋通１番４５
｢開運橋通１－３４｣		 ②地積
　(㎡)		 100  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:3		 店舗兼事務所

Ｓ3F1B		 中低層店舗、事務所
等が建ち並ぶ繁華な
商業地域		 東8.5m市道、南側道 水道、ガス、下水 盛岡

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.8 ｍ、奥行　約　　  17.3 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大通商店街背後の商業地域 街

路		 ８．５ｍ市道 交通

施設		 盛岡駅北東方

850m		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 コロナ禍により減少した人流は回復傾向にあり、商況及び不動産需要は改善しているが、コロナ禍でのテナント
退去で高まった空室率の動向など今後の動きを注視する必要がある。
(3)最有効使用の判定 中低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    147,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市中心部の商業地域で、特に開運橋、菜園、大通地区等との代替性が高い。主たる需要者は、地元の
事業者のほか、県外資本も認められる。近隣地域周辺は、大型商業施設が立地する効果もあり一定の集客力を有し、コ
ロナ禍により減少した人流は回復傾向にあり、商況は改善している。画地規模が様々であるため、取引総額の中心的な
価格帯は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺は店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、取引事例比較法及び収益還元法を適用した。収益価格は比準価
格に比し低位に試算されたが、収益還元法の適用においては想定要素を含み、賃料等の将来動向に不確実性を有する。
本件では、市場における取引事例に基づき市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準
地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　盛岡 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    265,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[103.0]		 100
[141.2]		 [103.0]
100		 199,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    193,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は、個人消費や雇用・所得環境等に
改善の動きがみられるなど、持ち直している
。


コロナ禍により低迷した商況は回復基調にあ
るが、テナント退去により高まった空室率等
の今後の動向を注視する必要がある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　  +5.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（商）

-604001		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.4m市道
、北東5.4m、
角地
商業
都市機能誘導区域
(100,324)
b 盛公（商）

-612057		 盛岡市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東12m市道、
南東5.5m、
二方路
商業
都市機能誘導区域
(100,600)
c 盛公（商）

-605063		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東12.5m市
道、
南西5.4m、
二方路
商業
都市機能誘導区域
(100,600)
d 盛公（商）

-612061		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西13m市道、
北東5m、
二方路
商業
都市機能誘導区域
(100,600)
e 盛公（商）

-612056		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 北西8.5m市道
、南西6m、
角地
商業
都市機能誘導区域
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
198,684  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
197,912 		 100
[  98.8]
200,316 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
206,000 
b (　           ) 
284,143  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
280,522 		 100
[ 145.9]
192,270 
198,000 
c (　           ) 
183,175  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[  70.0]		 100
[  96.9]
274,641 		 100
[ 140.3]
195,753 
202,000 
d (　           ) 
249,437  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[  96.9]
283,445 		 100
[ 148.2]
191,258 
197,000 
e (　           ) 
247,525  		 100
[ 140.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
178,993 		 100
[  94.0]
190,418 
196,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
e 買進み

 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    200,000 円／㎡]  



盛岡 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,964,932 
1,691,685 
5,273,247 
4,447,500 
825,747 		 （　0.9446）
780,001 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     14,717,000 円　　　　（　    147,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 75.00 Ｓ4 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   100 ㎡      5.8 m x   17.3 m  前面道路：市道     　   8.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階は店舗、３、４階は事務所（いずれもフロア貸し）を想定。 ⑦有効率　  70.0 ％
の理由		 類似建物の標準的な水準。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
75.00 
70.0 
52.50 
3,348 
175,770 		 3.0  527,310 
1.0  175,770 

 2～ 2		 店舗
75.00 
70.0 
52.50 
2,678 
140,595 		 2.0  281,190 
1.0  140,595 

 3～ 3		 事務所
75.00 
70.0 
52.50 
2,344 
123,060 		 2.0  246,120 
1.0  123,060 

 4～ 4		 事務所
75.00 
70.0 
52.50 
2,297 
120,593 		 2.0  241,186 
1.0  120,593 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
70.0 
210.00 

560,018 		 1,295,806 
560,018 
⑨年額支払賃料        560,018 円　×　12ヶ月　＝　       6,720,216 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         756,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 想定建物及び地域性を考慮した標準的水準
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,476,216 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       523,335 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,952,881 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,295,806 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,051 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
          560,018 円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,964,932 円　　　　（　        69,649 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-608001		 2,952  
(   2,864) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,656 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,356 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,348 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-606056		 2,604  
(   2,600) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,225 
c 盛公（賃）
　　　　-607089		 3,029  
(   3,021) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,188 
盛岡 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 296,500 円  　　　　     59,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 523,335 円  　　　        7,476,216　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      154,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      569,200 円  　　　　     59,300,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        88,950 円  　　　　     59,300,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        59,300 円  　　　　     59,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,691,685 円　（　　　　　　        16,917 円／㎡）　　（経費率　　  24.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 59,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0750     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0732 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,447,500 円  
（　　　　　        44,475 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,964,932 円      
②総費用 1,691,685 円      
③純収益　①－② 5,273,247 円      
④建物等に帰属する純収益 4,447,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 825,747 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 780,001 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,800 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,717,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     147,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 盛岡 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市開運橋通１番４５
 4000000259669-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
盛岡 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 5-14 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　細川　卓   TEL.
鑑定評価額 19,800,000 円  １㎡当たりの価格 198,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市開運橋通１番４５
｢開運橋通１－３４｣		 ②地積
　(㎡)		 100  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:3		 店舗兼事務所

Ｓ3F1B		 中低層店舗、事務所
等が建ち並ぶ繁華な
商業地域		 東8.5m市道、南側道 水道、ガス、下水 盛岡

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼事務所用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.8 ｍ、奥行　約　　  17.3 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大通商店街の南側の裏通りに
位置する古くからの商業地域		 街

路		 ８．５ｍ市道 交通

施設		 盛岡駅北東方

850m		 法令

規制		 商業
(100,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 コロナ禍の行動制限緩和や５類移行により人の往来が増加して繁華性は回復しているものの、物価高・人手不足
から新規テナントの入居はやや低調で、コロナ禍以前の収益性の回復までには至っていない状況にある。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ中低層の店舗兼事務所用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    199,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    150,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市の中心部に位置する商業地域で、開運橋通、大通、菜園、内丸地区等との代替性が強い。需要者は
、地元法人、個人事業主が中心である。同一需給圏はコロナ禍の行動制限緩和や５類移行により通勤通学客や盛岡駅利
用客の往来が増加して繁華性は回復しているが、物価高・人手不足から空き店舗への新規テナントの入居はやや低調で
、収益性の回復までには至っていない状況にある。土地取引は画地規模が様々で中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は各種の店舗付事務所ビル、複合商業ビルが中心の商業地域となっているが、家賃は土地建物の投資額に見合
う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。従って、自用目的での取引が中心であることから
、市場性を反映した比準価格を主体に、収益価格を比較考量して、代表標準地との検証を踏まえ、更には、盛岡市中心
部の商業地域の需給動向を分析の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　盛岡 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    265,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[103.0]		 100
[141.2]		 [103.0]
100		 198,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    193,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 盛岡市の人口は微減、世帯数は微増。大通商
店街（飲食店街）以外の商業地域ではコロナ
禍の直接的な影響は見られず、不動産市場も
回復している。

近隣地域の商業繁華性は回復しているが、物
価高・人手不足から新規テナントの入居はや
や低調で、地価はコロナ禍以前の水準まで回
復していない。

角地で利便性が高く、画地は標準的であり、
地域内において十分な競争力が認められる。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　 +10.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（商）

-604052		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西14.5m市
道、中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,600)
b 盛公（商）

-604001		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.4m市道
、北東5.4m、
角地
商業
都市機能誘導区域
(100,324)
c 盛公（商）

-601006		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,360)
d 盛公（商）

-605061		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東9.5m市道
、中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,400)
e 盛公（商）

-615051		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東15.5m市
道、中間画地
商業
居住誘導区域
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
126,320  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 100.0]
224,639 		 100
[ 120.2]
186,888 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
192,000 
b (　           ) 
198,684  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
197,912 		 100
[  98.8]
200,316 
206,000 
c (　           ) 
149,676  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
156,620 		 100
[  83.1]
188,472 
194,000 
d (　           ) 
107,250  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
121,193 		 100
[  62.9]
192,676 
198,000 
e (　           ) 
160,336  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
160,336 		 100
[  81.6]
196,490 
202,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　 -16.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    199,000 円／㎡]  



盛岡 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な素地の取引事例が得られないことから適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,954,124 
1,666,670 
5,287,454 
4,447,500 
839,954 		 （　0.9446）
793,421 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     14,970,208 円　　　　（　    150,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 75.00 Ｓ4 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   100 ㎡      5.8 m x   17.3 m  前面道路：市道     　   8.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～２階は店舗（フロア貸し）、３階～４階は事務所（フロア貸し） ⑦有効率　  70.0 ％
の理由		 階段、エレベーター等の共用部分があるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
75.00 
70.0 
52.50 
3,352 
176,000 		 3.0  528,000 
1.0  176,000 

 2～ 2		 店舗
75.00 
70.0 
52.50 
2,629 
138,000 		 2.0  276,000 
1.0  138,000 

 3～ 3		 事務所
75.00 
70.0 
52.50 
2,286 
120,000 		 2.0  240,000 
1.0  120,000 

 4～ 4		 事務所
75.00 
70.0 
52.50 
2,286 
120,000 		 2.0  240,000 
1.0  120,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
70.0 
210.00 

554,000 		 1,284,000 
554,000 
⑨年額支払賃料        554,000 円　×　12ヶ月　＝　       6,648,000 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         756,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣地域の店舗事務所ビルの標準的な共益費を計上した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,404,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       592,320 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,811,680 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,284,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,813 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          554,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         130,631 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,954,124 円　　　　（　        69,541 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-608060		 3,697  
(   3,660) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
3,215 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,432 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,352 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-607051		 3,157  
(   3,082) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,323 
c 盛公（賃）
　　　　-604065		 2,470  
(   2,269) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]
3,529 
盛岡 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 296,500 円  　　　　     59,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 592,320 円  　　　        7,404,000　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      155,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      474,400 円  　　　　     59,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        88,950 円  　　　　     59,300,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        59,300 円  　　　　     59,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,666,670 円　（　　　　　　        16,667 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 59,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0750     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0732 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,447,500 円  
（　　　　　        44,475 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,954,124 円      
②総費用 1,666,670 円      
③純収益　①－② 5,287,454 円      
④建物等に帰属する純収益 4,447,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 839,954 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 793,421 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,934 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,970,208 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     150,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 盛岡 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市開運橋通１番４５
 4000000259669-0000
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備考