別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
盛岡 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 5-12 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　大下　智   TEL.
鑑定評価額 26,500,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 91,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市肴町３７番４
｢肴町４－４｣		 ②地積
　(㎡)		 230  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)
台形
1:1.5		 事務所

ＲＣ2		 事務所、マンション
等が混在する商業地
域		 北西10m県道 水道、ガス、下水 盛岡

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 古くからの商業地域であるが
、マンション等の高層利用も
多い。		 街

路		 １０ｍ県道 交通

施設		 盛岡駅東方

1.9km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は事務所やマンションを中心とした商業地域として熟成しており、地域要因に特段の変動は認められず
当面現状を維持し、地価も安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ中高層店舗兼共同住宅の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     73,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市内の既存商業地域一円で、需要の中心は地元中小事業者である。代表的な商業地域である「肴町商
店街」の一角で、利便性や快適性に優れ周辺にはマンションも多いが、盛岡バスセンターの新規開業効果は現状認めら
れない。一定規模以上の画地にはマンション用地として潜在的な需要があり、地価は安定的に推移している。土地価格
は単価で１２万円／㎡前後であるが、画地規模等が様々で総額における中心的な価格帯は見い出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地が所在する地域は収益性が重視される既存商業地域であるが、繁華性がやや劣る地域で画地規模の関係から
効率的な収益性の確保がやや難しいことを反映し、収益価格は低位に試算されたものと判断する。一方、比準価格は類
似既存商業地域の事例から求めており信頼性が高い。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ調整
し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　盛岡 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    116,000 円／㎡		 [101.7]
100		 100
[100.0]		 100
[106.7]		 [100.0]
100		 111,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    114,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 盛岡市商業地においては、コロナ禍の影響か
らほぼ脱却し、地価は安定的である。



地域要因に特段の変動は認められないが、用
途の多様性がある地域であることから、地価
は安定的に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（商）

-601051		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東15m県道、
南西10m、
角地
商業
居住誘導区域
(100,400)
b 盛公（商）

-604055		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東7.8m市道
、中間画地
近商
都市機能誘導区域
(90,200)
c 盛公（商）

-605060		 盛岡市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東9m市道、
南東4.5m、
角地
商業
都市機能誘導区域
(100,400)
d 盛公（商）

-608051		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東9.2m市道、
西2.5m、
二方路
商業
居住誘導区域
(90,400)
e 盛公（商）

-609052		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
中間画地
商業
居住誘導区域
(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
101,735  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
103,774 		 100
[  87.4]
118,735 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
119,000 
b (　           ) 
94,372  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
98,994 		 100
[  86.6]
114,312 
114,000 
c (　           ) 
112,183  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
110,658 		 100
[ 100.9]
109,671 
110,000 
d (　           ) 
74,221  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  61.2]
122,489 		 100
[ 101.0]
121,276 
121,000 
e (　           ) 
84,770  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
107,764 		 100
[  90.1]
119,605 
120,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -38.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    117,000 円／㎡]  



盛岡 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,610,249 
3,283,161 
13,327,088 
12,421,500 
905,588 		 （　0.9461）
856,777 		 （  5.3 -  0.2 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     16,799,549 円　　　　（　     73,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所、共同住宅 122.00 Ｓ7 854.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   230 ㎡     12.0 m x   19.1 m  前面道路：県道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗、２Ｆ事務所フロア貸し、３～７Ｆ共同住宅シングルタイプ１ＬＤＫ約３６㎡ ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 階段、廊下、ＥＶ等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
122.00 
59.0 
71.98 
2,456 
176,783 		 2.0  353,566 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
122.00 
85.2 
103.94 
2,088 
217,027 		 2.0  434,054 
0.0  0 

 3～ 7		 共同住宅
122.00 
88.5 
107.97 
1,965 
212,161 		 2.0  424,322 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
854.00 
83.8 
715.77 

1,454,615 		 2,909,230 
0 
⑨年額支払賃料      1,454,615 円　×　12ヶ月　＝　      17,455,380 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     715.77 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,455,380 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       872,769 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,582,611 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,909,230 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,638 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,610,249 円　　　　（　        72,218 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-606074		 1,922  
(   1,919) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,373 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,460 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,456 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-608082		 2,166  
(   2,161) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 80.0]
2,461 
c 盛公（賃）
　　　　-609054		 2,470  
(   2,409) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 80.0]
2,573 
盛岡 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 845,000 円  　　　　    169,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 523,661 円  　　　       17,455,380　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       55,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,352,000 円  　　　　    169,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       338,000 円  　　　　    169,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       169,000 円  　　　　    169,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,283,161 円　（　　　　　　        14,275 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9461    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 169,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     854.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0735     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,421,500 円  
（　　　　　        54,007 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,610,249 円      
②総費用 3,283,161 円      
③純収益　①－② 13,327,088 円      
④建物等に帰属する純収益 12,421,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 905,588 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 856,777 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,725 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,799,549 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      73,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 盛岡 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市肴町３７番４
 4000000219468-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
盛岡 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 5-12 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　中井　孝   TEL.
鑑定評価額 26,700,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 91,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市肴町３７番４
｢肴町４－４｣		 ②地積
　(㎡)		 230  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)
台形
1:1.5		 事務所

ＲＣ2		 事務所、マンション
等が混在する商業地
域		 北西10m県道 水道、ガス、下水 盛岡

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 歴史ある既成商店街に近接す
る商業地域		 街

路		 １０ｍ県道 交通

施設		 盛岡駅東方

1.9km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域内に特段の変動要因は見られないものの、隣接地域でマンション、オフィスを含む複合商業施設の整備
が進められていることから、周辺地価への影響に注視が必要である。
(3)最有効使用の判定 中高層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     55,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市中心部の商業地域で、特に肴町、中ノ橋通、南大通等との代替性が強い。需要者は自用目的の個人
事業主や法人等が中心である。標準地が位置する河南地区ではマンションの供給が断続的に続いているほか、旧百貨店
跡地に高層マンション、オフィスを含む複合商業施設の整備が進められており、周囲の不動産取引にも影響を与えてい
る。商業地は取引される規模や類型も様々であることから、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 古くからの商店街に近接し、店舗、事務所等も立地する商業地域であり、本来であれば収益価格を重視すべきであるが
、相対的に繁華性が劣る裏通りで、賃貸需要も弱含みである近隣地域の状況を反映し、収益価格は低位に求められた。
したがって、自用の建物が多い地域性を考慮した結果、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、更には代表標準地と
の検討、盛岡市内の商業地に係る需給の推移、動向等を総合的に勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　盛岡 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    116,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 [100.0]
100		 117,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    114,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 盛岡市の人口減少率、高齢化率はともに県平
均を下回る。地価は一部の丘陵地や利便性に
劣る外延部を除いて、中心部、南部、北西部
を中心に強含み。

地域内に特段の変動要因は認められないもの
の、周辺地域ではマンションの開発や複合商
業施設の整備等が進められている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（商）

-607002		 盛岡市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東6m市道、
南東4m、
北西2m、
三方路
近商
居住誘導区域
(90,200)
b 盛公（商）

-607001		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西7m市道、
中間画地
商業
居住誘導区域
(90,400)
c 盛公（商）

-606051		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東14m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,400)
d 盛公（商）

-608052		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東20m市道、
中間画地
近商
居住誘導区域
(90,200)
e 盛公（商）

-609001		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東16.1m市道、
中間画地
近商
居住誘導区域
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,280  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
85,681 		 100
[  74.3]
115,318 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
115,000 
b (　           ) 
122,926  		 100
[ 130.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
95,504 		 100
[  82.5]
115,762 
116,000 
c (　           ) 
115,562  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
117,873 		 100
[ 102.0]
115,562 
116,000 
d (　           ) 
90,291  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
90,923 		 100
[  80.4]
113,088 
113,000 
e (　           ) 
114,318  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
116,376 		 100
[  89.0]
130,760 
131,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 隣地買い
増し
 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    118,000 円／㎡]  



盛岡 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,038,946 
2,927,498 
13,111,448 
12,421,500 
689,948 		 （　0.9461）
652,760 		 （  5.3 -  0.2 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     12,799,216 円　　　　（　     55,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅 122.00 Ｓ7 854.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   230 ㎡     12.0 m x   16.8 m  前面道路：県道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、３～７階は平均専有面積２７㎡程度のワンルームマンションを想定 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 標準的な設計を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
122.00 
59.0 
72.00 
2,406 
173,232 		 3.0  519,696 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
122.00 
85.2 
104.00 
1,942 
201,968 		 2.0  403,936 
0.0  0 

 3～ 7		 住宅
122.00 
88.5 
108.00 
1,906 
205,848 		 2.0  411,696 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
854.00 
83.8 
716.00 

1,404,440 		 2,982,112 
0 
⑨年額支払賃料      1,404,440 円　×　12ヶ月　＝　      16,853,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     716.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,853,280 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       842,664 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,010,616 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,982,112 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,330 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,038,946 円　　　　（　        69,735 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-608070		 2,065  
(   2,017) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,294 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,412 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,406 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-615083		 2,252  
(   2,200) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,252 
c 盛公（賃）
　　　　-614007		 2,420  
(   2,363) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,689 
盛岡 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 507,000 円  　　　　    169,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 505,598 円  　　　       16,853,280　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       55,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,352,000 円  　　　　    169,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       338,000 円  　　　　    169,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       169,000 円  　　　　    169,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,927,498 円　（　　　　　　        12,728 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9461    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 169,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     854.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0735     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,421,500 円  
（　　　　　        54,007 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,038,946 円      
②総費用 2,927,498 円      
③純収益　①－② 13,111,448 円      
④建物等に帰属する純収益 12,421,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 689,948 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 652,760 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,838 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,799,216 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      55,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 盛岡 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市肴町３７番４
 4000000219468-0000
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備考