別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
盛岡 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 5-11 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　古水　隼人   TEL.
鑑定評価額 57,600,000 円  １㎡当たりの価格 69,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 56,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市中野１丁目２１番１５
｢中野１－２１－６｣		 ②地積
　(㎡)		 827  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1:1.2		 店舗

Ｓ2		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 北東16m国道 水道、下水 盛岡

3.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.5 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市中心部東側に位置する国道
沿いの路線商業地域		 街

路		 １６ｍ国道　 交通

施設		 盛岡駅南東方

3.7km		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 バイパスの開通等により、路線商業地域としての交通量はやや減少傾向と見られるが、地域要因に目立った変動
は認められず、今後も現状を維持していくと予想する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     44,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市郊外に位置する路線商業地域であり、主たる需要者は県内外の法人である。周辺で東北自動車道Ｉ
Ｃにつながるバイパスが開通したこと等により、近隣地域の交通量は減少傾向と見られるが、小売店舗、食品スーパー
、金融機関など利用形態が多様で、背後の住宅地域からの集客も見込めることから、今後も一定の繁華性は保たれると
予測する。土地取引の中心価格帯は、規模・用途が多様なため把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の市場において現実に発生した取引事例を価格判定の基礎とし、客観性実証性に優れ、規範
性が高い。一方、収益価格は、近隣地域周辺では賃貸物件は認められるものの、業種、企業規模、法人個人の別等によ
り契約内容の個別性が強く、賃料水準の把握が難しいため、その規範性には限界がある。従って、本件では、比準価格
を標準とし、収益価格は参考に留め、更に代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　盛岡 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     67,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.7]		 [100.0]
100		 69,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は持ち直しており、公共投資は横這
い圏内で推移、設備投資は増加、個人消費は
回復、住宅投資は下げ止まっている。


バイパスの開通等により、交通量はやや減少
傾向と見られるが、中心商業地に比べ割安感
もあり、地価は横ばい傾向である。


近隣地域内において概ね標準的画地と認めら
れ、競争力の程度は標準的と判断する。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（商）

-604051		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西20m国道、
中間画地
近商
居住誘導区域外
(75,200)
b 盛公（商）

-602003		 盛岡市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m県道、
中間画地
近商
居住誘導区域
(90,200)
c 盛公（商）

-613052		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東17m国道、
南東6m、角地
近商

(90,200)
d 盛公（商）

-605054		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m国道、
北8m、二方路
商業
居住誘導区域
(80,400)
e 盛公（商）

-604002		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東20m国道、
中間画地
近商
居住誘導区域
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
68,256  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
70,367 		 100
[ 101.0]
69,670 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
69,700 
b (　           ) 
73,875  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
73,875 		 100
[ 105.6]
69,957 
70,000 
c (　           ) 
65,620  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
62,495 		 100
[  89.8]
69,594 
69,600 
d (　           ) 
86,560  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
86,731 		 100
[ 124.3]
69,776 
69,800 
e (　           ) 
45,142  		 100
[  80.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.1]
61,155 		 100
[  88.1]
69,415 
69,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 +15.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -6.5
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e 売急ぎ

 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     69,700 円／㎡]  



盛岡 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,146,304 
1,644,450 
7,501,854 
5,489,640 
2,012,214 		 （　0.9679）
1,947,622 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     36,747,585 円　　　　（　     44,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 200.00 ＬＳ2 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   827 ㎡     26.5 m x   30.0 m  前面道路：国道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １棟貸しの店舗、低層利用中心のため容積率は低位に留まる。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
200.00 
100.0 
200.00 
2,079 
415,800 		 6.0  2,494,800 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
200.00 
100.0 
200.00 
1,871 
374,200 		 6.0  2,245,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
100.0 
400.00 

790,000 		 4,740,000 
0 
⑨年額支払賃料        790,000 円　×　12ヶ月　＝　       9,480,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,480,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       379,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,100,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,740,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          45,504 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,146,304 円　　　　（　        11,060 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-603026		 1,837  
(   1,794) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,837 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,089 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,079 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-608070		 2,065  
(   2,017) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,065 
c 盛公（賃）
　　　　-603008		 2,364  
(   2,312) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,364 
盛岡 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 198,900 円  　　　　     66,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 284,400 円  　　　        9,480,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      359,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      636,400 円  　　　　     66,300,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        99,450 円  　　　　     66,300,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        66,300 円  　　　　     66,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,644,450 円　（　　　　　　         1,988 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9679    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 66,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 161,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0828     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0673 ×　 40 ％　＋　0.0877 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,489,640 円  
（　　　　　         6,638 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,146,304 円      
②総費用 1,644,450 円      
③純収益　①－② 7,501,854 円      
④建物等に帰属する純収益 5,489,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,012,214 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,947,622 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,355 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,747,585 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      44,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 盛岡 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市中野一丁目２１番１５
 4000000179106-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
盛岡 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 5-11 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　横田　浩   TEL.
鑑定評価額 57,700,000 円  １㎡当たりの価格 69,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 56,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市中野１丁目２１番１５
｢中野１－２１－６｣		 ②地積
　(㎡)		 827  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1:1.2		 店舗

Ｓ2		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 北東16m国道 水道、下水 盛岡

3.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.5 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 盛岡市東部の国道沿いに存す
る路線商業地域である。		 街

路		 １６ｍ国道 交通

施設		 盛岡駅北東方

3.7km		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地縁辺部に存する路線商業地域である。地域要因に特別な変動は見られず、今後も現状のまま推移して
いくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     44,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内の幹線街路沿いの路線商業地域一円である。需要者の中心は県内外の物販、飲食を含む各種の商業及
び業務系事業者等である。路線商業地域は施設の大規模化傾向が強く、大規模画地の多い盛南地区や前潟地区に新規投
資が集中してきた。しかしここ最近、両地区での用地不足から、既成路線商業地にも新規投資が見られるようになり地
域は安定的に推移している。土地は画地規模が多様であり、取引の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は商業地域であり、本来は収益性が重視されるべきである。しかし貸主がテナントの仕様どおりに新築して賃
貸する例が多いほか、賃貸借契約の内容も個別性が強いことから、資料の精度に限界があり、収益価格は低位に試算さ
れた。本件では収益価格は参考程度に止め、市内の路線商業地の推移・動向を勘案の上、代表標準地から求めた価格と
の検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　盛岡 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     67,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.7]		 [100.0]
100		 70,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は持ち直している。盛岡市の人口は
微減傾向ながら、世帯数は微増傾向にあり、
一定の宅地需要が認められる。


国道沿いの路線商業地域であり、店舗等の新
規投資も見られ、路線商業地として熟成して
きている。そのため地価は安定的に推移して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（商）

-602003		 盛岡市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m県道、
中間画地
近商
居住誘導区域
(90,200)
b 盛公（商）

-602001		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 東16m市道、
中間画地
１住居
居住誘導区域
(60,200)
c 盛公（商）

-605054		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m国道、
北8m、二方路
商業
居住誘導区域
(80,400)
d 盛公（商）

-604051		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西20m国道、
中間画地
近商
居住誘導区域外
(75,200)
e 盛公（商）

-616052		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南17m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
73,875  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
73,875 		 100
[ 105.6]
69,957 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
70,000 
b (　           ) 
64,132  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
64,132 		 100
[  91.0]
70,475 
70,500 
c (　           ) 
86,560  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
86,731 		 100
[ 125.4]
69,163 
69,200 
d (　           ) 
68,256  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
70,367 		 100
[ 103.0]
68,317 
68,300 
e (　           ) 
57,506  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
61,622 		 100
[  86.9]
70,911 
70,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 +15.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     69,800 円／㎡]  



盛岡 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が得られないので求めない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,007,956 
1,334,652 
5,673,304 
3,675,000 
1,998,304 		 （　0.9719）
1,942,152 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     36,644,377 円　　　　（　     44,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 300.00 Ｓ1 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   827 ㎡     26.5 m x   30.0 m  前面道路：国道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗の一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
100.0 
300.00 
2,044 
613,200 		 3.0  1,839,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

613,200 		 1,839,600 
0 
⑨年額支払賃料        613,200 円　×　12ヶ月　＝　       7,358,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,358,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       367,920 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,990,480 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,839,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,476 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,007,956 円　　　　（　         8,474 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-611027		 1,324  
(   1,321) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,731 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,049 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,044 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-602016		 1,828  
(   1,788) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,025 
c 盛公（賃）
　　　　-611028		 2,512  
(   2,506) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,392 
盛岡 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 147,000 円  　　　　     49,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 220,752 円  　　　        7,358,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      452,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      392,000 円  　　　　     49,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        73,500 円  　　　　     49,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,000 円  　　　　     49,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,334,652 円　（　　　　　　         1,614 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 49,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 157,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0750     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0732 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,675,000 円  
（　　　　　         4,444 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,007,956 円      
②総費用 1,334,652 円      
③純収益　①－② 5,673,304 円      
④建物等に帰属する純収益 3,675,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,998,304 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,942,152 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,348 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,644,377 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      44,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 盛岡 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市中野一丁目２１番１５
 4000000179106-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考