別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
盛岡 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 5-9 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　近藤　光保   TEL.
鑑定評価額 176,000,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 50,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市三本柳５地割２５番１５
 ②地積
　(㎡)		 2,713  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
地区計画等


(60,200)
不整形
1:2		 店舗兼事務所

Ｓ2		 沿道サービス関連施
設等が建ち並ぶ路線
商業地域		 西18m国道、北側道 水道、下水 岩手飯岡

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  65.0 ｍ、規模　　     2,600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市中心部から南東方面の国道
４号沿線の路線商業地域		 街

路		 １８ｍ国道 交通

施設		 岩手飯岡駅北東方

1.8km		 法令

規制		 近商
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 隣接する路線商業地域を含めて見ても新規投資があったので、需要の回復傾向が認められる。近隣地域内におい
ても同様の気運が認められるので地価は強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市内の路線商業地域一円で、主たる需要者は県内外の法人等の事業者である。近隣地域周辺は、沿接
する国道４号及び国道４６号の交差点に近く車両通行量に恵まれ、また、盛南地区等の新興の路線商業地域に大型店舗
等の適地が少なくなり、比較的まとまった規模の画地が存する近隣地域など既存の路線商業地域の需要が顕在化してい
る。土地の取引総額の水準については、取引される画地規模が様々で中心となる価格帯の把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺は自用の建物が多い路線商業地域である。画地規模が大きいことから規範性の高い賃貸事例の収集が難し
く、同一需給圏内における賃貸物件は業種に対応させた建物仕様や契約内容等における個別性が強く収益資料には限界
がある。このような地域的特性を勘案し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、市内の路線商業地の
需給動向を勘案の上、市場性を反映する比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　盛岡 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     67,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[108.1]		 [102.0]
100		 64,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口微減、世帯数微増で推移するなか、市内
景気は緩やかな持直し基調にあるものの、持
直しの動きは弱まりつつあり、先行きは不透
明である。

新興の路線商業地域に適地が少なくなってお
り、地域内ではラクロスプラザが４月２７日
にリニューアルオープンするなど、需要は根
強く強含み。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（商）

-602003		 盛岡市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m県道、
中間画地
近商
居住誘導区域
(90,200)
b 盛公（商）

-602001		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 東16m市道、
中間画地
１住居
居住誘導区域
(60,200)
c 盛公（商）

-604002		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東20m国道、
中間画地
近商
居住誘導区域
(80,200)
d 盛公（商）

-615001		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東12.5m県道、
北6m、角地
準工
居住誘導区域
(70,200)
e 盛公（商）

-616001		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東17.5m市
道、北西6m、
角地
工業

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
73,875  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
73,875 		 100
[ 114.2]
64,689 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
66,000 
b (　           ) 
64,132  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
64,132 		 100
[  98.8]
64,911 
66,200 
c (　           ) 
45,142  		 100
[  80.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.1]
61,155 		 100
[  96.0]
63,703 
65,000 
d (　           ) 
42,730  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  94.8]
56,342 		 100
[  89.3]
63,093 
64,400 
e (　           ) 
54,775  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
56,286 		 100
[  89.1]
63,172 
64,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 +19.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 売急ぎ

 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     65,000 円／㎡]  



盛岡 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,531,016 
4,345,426 
18,185,590 
12,600,000 
5,585,590 		 （　0.9719）
5,428,635 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　    102,427,075 円　　　　（　     37,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 850.00 Ｓ1 850.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
地区計画等
 60 ％   200 ％   200 ％   2,713 ㎡     32.0 m x   70.0 m  前面道路：国道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの店舗を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
850.00 
100.0 
850.00 
2,271 
1,930,350 		 3.0  5,791,050 
1.0  1,930,350 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
850.00 
100.0 
850.00 

1,930,350 		 5,791,050 
1,930,350 
⑨年額支払賃料      1,930,350 円　×　12ヶ月　＝　      23,164,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     850.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,164,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,158,210 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,005,990 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,791,050 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          55,015 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,930,350 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         470,011 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,531,016 円　　　　（　         8,305 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-603018		 2,730  
(   2,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,482 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,325 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,271 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-608084		 2,275  
(   2,269) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,275 
c 盛公（賃）
　　　　-615090		 2,107  
(   2,103) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,218 
盛岡 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 504,000 円  　　　　    168,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 694,926 円  　　　       23,164,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,382,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,344,000 円  　　　　    168,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       252,000 円  　　　　    168,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       168,000 円  　　　　    168,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,345,426 円　（　　　　　　         1,602 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 168,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     850.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0750     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0732 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,600,000 円  
（　　　　　         4,644 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,531,016 円      
②総費用 4,345,426 円      
③純収益　①－② 18,185,590 円      
④建物等に帰属する純収益 12,600,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,585,590 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,428,635 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,001 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    102,427,075 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      37,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 盛岡 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市三本柳５地割２５番１５
 4000000446167-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
盛岡 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 5-9 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　服部　幸司   TEL.
鑑定評価額 180,000,000 円  １㎡当たりの価格 66,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 50,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市三本柳５地割２５番１５
 ②地積
　(㎡)		 2,713  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
地区計画等


(60,200)
不整形
1:2		 店舗兼事務所

Ｓ2		 沿道サービス関連施
設等が建ち並ぶ路線
商業地域		 西18m国道、北側道 水道、下水 岩手飯岡

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  65.0 ｍ、規模　　     2,600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道４号線と国道４６号線の
交差点に近い商業地域		 街

路		 １８ｍ国道 交通

施設		 岩手飯岡駅北東方

1.8km		 法令

規制		 近商
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 自動車交通量は依然として高水準で推移しており、かつ商圏となる盛岡市南部の人口や世帯数は概ね増加傾向に
あるため、今後も繁華性を有する路線商業地域としての地位を維持するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市内の幹線道路沿いの路線商業地域で需要者は飲食・小売店舗等を展開する県内外の事業者等が中心
。路線商業地域としては早期に発展した地域で、後発の盛岡南新都市地区等の商業地域とは競合関係にあるものの、背
後住宅地の充実が進んでおり、依然として自動車交通量は高水準で繁華性は維持されている。借地等による出店が多い
ため土地取引自体は少ない。画地規模は様々であり、取引の中心となる総額での価格帯の把握は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は路線商業地域で収益物件も見られるものの、出店店舗の業態に応じて建築された建物が中心で賃貸借内容の
個別性が強く、収益資料には限界がある。一方、比準価格は路線商業地域に存する複数の取引事例を中心に価格形成要
因の比較を行って求められた価格で取引動向を反映した価格である。よって信頼性の高い取引事例から求められた比準
価格を重視し、収益価格を関連づけ、更に代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　盛岡 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     67,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.8]		 [102.0]
100		 66,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費の動向に大きな変化はないものの、
コロナ禍の影響を受けていた飲食業での客足
は復調傾向にある。


周辺の商業施設の充実が進み、かつ背後住宅
地の開発等による商圏の拡充も相まって需要
は強含みで推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（商）

-603052		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東22m国道、
南東8.5m、
二方路
近商
居住誘導区域
(82,200)
b 盛公（商）

-605054		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m国道、
北8m、二方路
商業
居住誘導区域
(80,400)
c 盛公（商）

-602001		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 東16m市道、
中間画地
１住居
居住誘導区域
(60,200)
d 盛公（商）

-604051		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西20m国道、
中間画地
近商
居住誘導区域外
(75,200)
e 盛公（商）

-604002		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東20m国道、
中間画地
近商
居住誘導区域
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
68,130  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
67,863 		 100
[ 102.0]
66,532 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
67,900 
b (　           ) 
86,560  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
86,731 		 100
[ 126.8]
68,400 
69,800 
c (　           ) 
64,132  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
64,132 		 100
[  99.9]
64,196 
65,500 
d (　           ) 
68,256  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
70,367 		 100
[ 113.5]
61,997 
63,200 
e (　           ) 
45,142  		 100
[  80.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.1]
61,155 		 100
[  98.0]
62,403 
63,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 売急ぎ

 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     66,200 円／㎡]  



盛岡 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,155,836 
4,692,040 
17,463,796 
11,850,000 
5,613,796 		 （　0.9719）
5,456,048 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　    102,944,302 円　　　　（　     37,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 800.00 Ｓ1 800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
地区計画等
 60 ％   200 ％   200 ％   2,713 ㎡     32.0 m x   70.0 m  前面道路：国道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの店舗を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
800.00 
100.0 
800.00 
2,398 
1,918,400 		 3.0  5,755,200 
1.0  1,918,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
800.00 
100.0 
800.00 

1,918,400 		 5,755,200 
1,918,400 
⑨年額支払賃料      1,918,400 円　×　12ヶ月　＝　      23,020,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,020,800 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,381,248 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,639,552 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,755,200 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          54,099 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,918,400 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         462,185 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,155,836 円　　　　（　         8,167 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-601023		 2,210  
(   2,205) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 80.0]
2,511 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,455 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,398 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-616067		 2,164  
(   2,113) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,208 
c 盛公（賃）
　　　　-611022		 2,725  
(   2,718) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,646 
盛岡 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 474,000 円  　　　　    158,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,151,040 円  　　　       23,020,800　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,408,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,264,000 円  　　　　    158,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       237,000 円  　　　　    158,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       158,000 円  　　　　    158,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,692,040 円　（　　　　　　         1,729 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 158,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0750     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0732 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,850,000 円  
（　　　　　         4,368 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,155,836 円      
②総費用 4,692,040 円      
③純収益　①－② 17,463,796 円      
④建物等に帰属する純収益 11,850,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,613,796 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,456,048 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,011 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    102,944,302 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      37,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 盛岡 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市三本柳５地割２５番１５
 4000000446167-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
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備考