別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
盛岡 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 5-8 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　横田　浩   TEL.
鑑定評価額 16,900,000 円  １㎡当たりの価格 75,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 59,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市八幡町１０７番８外
｢八幡町４－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 225  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)
不整形
1:4.5		 店舗

Ｓ3		 飲食店、小売店舗が
建ち並ぶ既成商業地
域		 南西9m市道、背面道 水道、ガス、下水 盛岡

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 盛岡八幡宮の参道沿いに、店
舗、店舗併用住宅等が建ち並
ぶ既成商業地域		 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 盛岡駅東方

2.7km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は古くからの商店街で、間口が狭く奥行きが長い画地が多いためマンション等への新規投資は見られず
、今後も現状のまま推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
要セットバック　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     43,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中心商業地の背後に位置する繁華性の低い商業地域で、特に八幡町・南大通地区との代替性が強い。需要
者の中心は地元に地縁性を有する小規模な事業者等である。市内の既存商業地は郊外の商業地域に客足が流出し地盤沈
下が進んでいる。近隣地域は小売店舗等の商店街から一般住宅や駐車場等も介在する商住混在地域へと移行過程にある
が、八幡宮の参道として底堅い需要も見られる。土地は画地規模が多様で取引の中心価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は商業地域であり、本来は収益性が重視されるべきである。しかし郊外のショッピングセンター等に客足が流
出し地域の需要は弱く、賃料相場も地価に比べて低く、収益価格は低位に試算された。利用の中心は自己使用目的での
取引が中心であることから収益価格は参考程度に止めた。市内商業地の需給動向を勘案の上、代表標準地から求めた価
格との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　盛岡 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    116,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[100.0]		 100
[158.8]		 [100.0]
100		 74,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     75,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は持ち直している。盛岡市の人口は
微減傾向ながら、世帯数は微増傾向にあり、
一定の宅地需要が認められる。


近隣地域は商住混在地域へと緩く移行しつつ
あるが、八幡宮へ向かう参道は商業地として
根強い需要がある。


個別的要因に変動はない。二方路地のため市
場競争力は強い。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（商）

-607004		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
近商
居住誘導区域
(90,200)
b 盛公（商）

-607001		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西7m市道、
中間画地
商業
居住誘導区域
(90,400)
c 盛公（商）

-608052		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東20m市道、
中間画地
近商
居住誘導区域
(90,200)
d 盛公（商）

-602502		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東10m県道、
中間画地
近商
居住誘導区域
(90,200)
e 盛公（商）

-615001		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東12.5m県道、
北6m、角地
準工
居住誘導区域
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
71,286  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
102,652 		 100
[ 138.0]
74,386 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
74,400 
b (　           ) 
122,926  		 100
[ 130.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
95,504 		 100
[ 124.9]
76,464 
76,500 
c (　           ) 
90,291  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
90,923 		 100
[ 121.1]
75,081 
75,100 
d (　           ) 
75,529  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
77,719 		 100
[ 103.4]
75,163 
75,200 
e (　           ) 
42,730  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  94.8]
56,342 		 100
[  75.0]
75,123 
75,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　 +10.0
b 隣地買い
増し
 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     75,000 円／㎡]  



盛岡 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が得られないので求めない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,876,990 
1,382,463 
6,494,527 
5,982,900 
511,627 		 （　0.9726）
497,608 		 （  5.3 -  0.2 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      9,757,020 円　　　　（　     43,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼アパート 145.00 Ｓ3 435.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   225 ㎡      9.8 m x   43.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階～３階は平均専有面積４１㎡のファミリータイプの住居を想定した。 ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 通路等共用部分があるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
145.00 
75.0 
108.75 
2,148 
233,595 		 3.0  700,785 
0.0  0 
一括
 2～ 3		 住宅
290.00 
85.0 
246.50 
1,850 
456,025 		 2.0  912,050 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
435.00 
81.7 
355.25 

689,620 		 1,612,835 
0 
⑨年額支払賃料        689,620 円　×　12ヶ月　＝　       8,275,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     355.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,275,440 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       413,772 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,861,668 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,612,835 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,322 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,876,990 円　　　　（　        35,009 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-610034		 1,719  
(   1,679) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,022 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,153 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,148 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-603003		 2,364  
(   2,311) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,228 
c 盛公（賃）
　　　　-613070		 2,276  
(   2,270) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,210 
盛岡 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 244,200 円  　　　　     81,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 248,263 円  　　　        8,275,440　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       35,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      651,200 円  　　　　     81,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       122,100 円  　　　　     81,400,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        81,400 円  　　　　     81,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,382,463 円　（　　　　　　         6,144 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9726    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 81,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     435.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0735     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,982,900 円  
（　　　　　        26,591 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,876,990 円      
②総費用 1,382,463 円      
③純収益　①－② 6,494,527 円      
④建物等に帰属する純収益 5,982,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 511,627 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 497,608 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,212 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,757,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      43,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 盛岡 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市八幡町１０７番８
 4000000155791-0000
2 　盛岡市八幡町１０９番
 4000000155793-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
盛岡 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 5-8 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　吉田　美弥   TEL.
鑑定評価額 16,900,000 円  １㎡当たりの価格 75,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 59,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市八幡町１０７番８外
｢八幡町４－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 225  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)
不整形
1:4.5		 店舗

Ｓ3		 飲食店、小売店舗が
建ち並ぶ既成商業地
域		 南西9m市道、背面道 水道、ガス、下水 盛岡

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼住宅の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 飲食店を中心とする既存商業
地域		 街

路		 ９ｍ市道　 交通

施設		 盛岡駅東方

2.7km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 古くからの飲食店街であるが、入れ替わりがみられる程度で新規投資は認められず、当面は現況の環境を維持し
て推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼住宅の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
要セットバック　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     44,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市中心市街地の商業地域一円で、需要者は地縁を有する地元商業者のほか、転売目的等の不動産業者
も含まれる。近隣地域は主に地元居住者や通勤者らを顧客とする飲食店中心の商業地域で、コロナ禍の閉店等、感染拡
大と縮小の中で商況も左右されてきたが、地価水準に割安感があることから一定の需要があり、取引も散見される。取
引される画地規模が様々であることから、需要の中心となる市場価格帯の把握は困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の店舗等を中心とする地域で、一部では事業用不動産の賃貸市場が認められるものの、建築費が高止まり傾向にあ
る中、土地建物全体の投資額に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算されたものと思料する。
このような地域性を考慮した結果、信頼性の高い取引事例から導き出された比準価格を標準として、収益価格は参考程
度に留め、更に代表標準地からの検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　盛岡 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    116,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[100.0]		 100
[158.8]		 [100.0]
100		 74,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     75,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの行動制限緩和を機に観光を含む
客足が大分回復し、盛岡駅前地区や大通地区
等、市中心商業地域においては需要及び地価
が回復傾向。

専用住宅が徐々に増加し、商店街としては衰
退気味であるが、人気店も存在する。地価の
割安感から一定の需要は継続して認められる
。

格別な変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（商）

-607001		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西7m市道、
中間画地
商業
居住誘導区域
(90,400)
b 盛公（商）

-607002		 盛岡市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東6m市道、
南東4m、
北西2m、
三方路
近商
居住誘導区域
(90,200)
c 盛公（商）

-607052		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東15m市道、
南西10m、
角地
商業
居住誘導区域
(100,400)
d 盛公（商）

-609055		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東7m市道、
中間画地
商業
居住誘導区域
(90,400)
e 盛公（商）

-615054		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
122,926  		 100
[ 130.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
95,504 		 100
[ 126.9]
75,259 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　   -1.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
75,300 
b (　           ) 
90,280  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
85,681 		 100
[ 113.5]
75,490 
75,500 
c (　           ) 
99,363  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
97,660 		 100
[ 129.7]
75,297 
75,300 
d (　           ) 
55,134  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
78,763 		 100
[ 104.9]
75,084 
75,100 
e (　           ) 
72,682  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
71,664 		 100
[  96.0]
74,650 
74,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 隣地買い
増し
 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     75,000 円／㎡]  



盛岡 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき、適切な再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,741,882 
1,688,866 
7,053,016 
6,534,150 
518,866 		 （　0.9726）
504,649 		 （  5.3 -  0.2 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      9,895,078 円　　　　（　     44,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 150.00 Ｓ3 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   225 ㎡      8.8 m x   38.3 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～３階は２Ｋ（平均専有面積約４３㎡）の住宅を想定。低層利用中心のため容積率は低位に留まる。 ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 エントランス、階段等の共用部分を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
85.0 
127.50 
2,195 
279,863 		 3.0  839,589 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
150.00 
87.0 
130.50 
1,860 
242,730 		 2.0  485,460 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
86.3 
388.50 

765,323 		 1,810,509 
0 
⑨年額支払賃料        765,323 円　×　12ヶ月　＝　       9,183,876 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     388.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,183,876 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       459,194 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,724,682 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,810,509 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,200 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,741,882 円　　　　（　        38,853 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-604058		 2,576  
(   2,570) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
2,168 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,195 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-610004		 2,343  
(   2,288) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,125 
c 盛公（賃）
　　　　-616004		 2,261  
(   2,208) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,311 
盛岡 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 444,500 円  　　　　     88,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 275,516 円  　　　        9,183,876　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       35,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      711,200 円  　　　　     88,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       133,350 円  　　　　     88,900,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        88,900 円  　　　　     88,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,688,866 円　（　　　　　　         7,506 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9726    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 88,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0735     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,534,150 円  
（　　　　　        29,041 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,741,882 円      
②総費用 1,688,866 円      
③純収益　①－② 7,053,016 円      
④建物等に帰属する純収益 6,534,150 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 518,866 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 504,649 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,243 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,895,078 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      44,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 盛岡 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市八幡町１０７番８
 4000000155791-0000
2 　盛岡市八幡町１０９番
 4000000155793-0000
3 　
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6 　
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8 　
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50 　
備考