別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
盛岡 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 5-6 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　畠山　順   TEL.
鑑定評価額 56,700,000 円  １㎡当たりの価格 63,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 51,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市稲荷町１１０番１
｢稲荷町１２－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 888  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
台形
1:1		 店舗

Ｓ2		 店舗、事業所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 北30m県道 水道、下水 盛岡

2.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   110 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 沿道型店舗の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 盛岡ＩＣに近く、盛岡市西部
の県道沿いに存する郊外の路
線商業地域である。		 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 盛岡駅北西方

2.6km		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 盛岡市西部の県道沿いに存する店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域である。地域要因に格別の変動要因はな
く、当面は現状を維持するものと予測する。コロナ禍のも収束もあって、地価は微増傾向に転じた。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ沿道型店舗の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市内の路線商業地域及びこれに準ずる地域と判定した。典型的な需要者は多様な業種における県内外
の法人等である。沿道サービスエリアという地域性から施設の大規模化の傾向が強く、周辺には盛岡ＩＣや大型ＳＣ等
があり、広域的な集客力を有する地域であり、背後には良好な住宅地域が広がっている。土地取引については、需要者
の業種、取引対象となる規模、用途の多様化等により需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記の２価格が求められた。比準価格は取引時点が比較的新しい事例を採用しており、取引市場の実態を反映している
ことから規範性を有する。収益価格については借手市場のため収益力に限界があり、建築費の高騰、収支項目に想定要
素が介在する事情等により信頼性においてやや劣る。以上により、本件においては取引市場の実態を反映した比準価格
を重視し、収益価格を参考として、更には代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　盛岡 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     67,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[106.1]		 [100.0]
100		 63,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済はコロナ禍を脱し、徐々に回復しつ
つある。コロナ禍を通して好調だった住宅需
要に対し、商業地は回復途上の状況にある。


盛岡ＩＣに近い、幹線道路沿いの路線商業地
域であり、豊富な交通量と背後地に支えられ
ていることから、地価は微増に転じた。


地域内の標準的画地であり、市場競争力に影
響を及ぼすような格別の要因はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（商）

-607003		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東20m県道、
南西3m、
二方路
近商
居住誘導区域
(90,200)
b 盛公（商）

-614008		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西24m国道、
南西4m、
南東3.7m、
三方路
近商
居住誘導区域
(90,200)
c 盛公（商）

-616001		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東17.5m市
道、北西6m、
角地
工業

(70,200)
d 盛公（商）

-602501		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東17m市道、
南東6m、角地
工業

(70,200)
e 盛公（商）

-615001		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東12.5m県道、
北6m、角地
準工
居住誘導区域
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,690  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.7]
92,803 		 100
[ 139.2]
66,669 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
66,700 
b (　           ) 
47,781  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
45,943 		 100
[  73.8]
62,253 
62,300 
c (　           ) 
54,775  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
56,286 		 100
[  94.9]
59,311 
59,300 
d (　           ) 
52,449  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 103.0]
66,771 		 100
[  99.7]
66,972 
67,000 
e (　           ) 
42,730  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  94.8]
56,342 		 100
[  88.2]
63,880 
63,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +16.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -1.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     63,800 円／㎡]  



盛岡 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であることから適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,978,278 
1,902,614 
7,075,664 
5,190,000 
1,885,664 		 （　0.9719）
1,832,677 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     34,578,811 円　　　　（　     38,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 350.00 Ｓ1 350.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   888 ㎡     36.0 m x   33.0 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗の一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定しているため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
350.00 
100.0 
350.00 
2,239 
783,650 		 6.0  4,701,900 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
350.00 
100.0 
350.00 

783,650 		 4,701,900 
0 
⑨年額支払賃料        783,650 円　×　12ヶ月　＝　       9,403,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,403,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       470,190 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,933,610 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,701,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          44,668 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,978,278 円　　　　（　        10,111 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-615086		 1,512  
(   1,510) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,160 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,250 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,239 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-611022		 2,725  
(   2,718) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,370 
c 盛公（賃）
　　　　-615081		 2,789  
(   2,717) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
2,384 
盛岡 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 415,200 円  　　　　     69,200,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 282,114 円  　　　        9,403,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      444,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      553,600 円  　　　　     69,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       138,400 円  　　　　     69,200,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        69,200 円  　　　　     69,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,902,614 円　（　　　　　　         2,143 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 69,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     350.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0750     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0732 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,190,000 円  
（　　　　　         5,845 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,978,278 円      
②総費用 1,902,614 円      
③純収益　①－② 7,075,664 円      
④建物等に帰属する純収益 5,190,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,885,664 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,832,677 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,064 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,578,811 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 盛岡 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市稲荷町１１０番１
 4000000279446-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
盛岡 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 5-6 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　東野　成紀   TEL.
鑑定評価額 56,100,000 円  １㎡当たりの価格 63,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 51,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市稲荷町１１０番１
｢稲荷町１２－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 888  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
台形
1:1		 店舗

Ｓ2		 店舗、事業所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 北30m県道 水道、下水 盛岡

2.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   110 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 盛岡インター近くの郊外路線
商業地域		 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 盛岡駅北西方

2.6km		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市西部に位置する郊外路線商業地域であるが、新規投資はほとんど見られず、今後ともほぼ現況のとおり推移す
るものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市西郊に位置する路線商業地域であり、特に稲荷町、前潟地区等との代替性が強い。需要者は市内の
事業者のほか大手資本の法人も含まれる。周辺は市中心部から秋田県方面を結ぶ県道沿いにあるため、車輌通行量が多
く、顧客の流動の状態は良好であるが、同種同規模の商業施設が幾つか立地し、やや飽和気味となっている。近隣地域
の取引需要の中心価格帯は売買があまりみられないことや画地規模が多様であることから、把握が困難となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は商業地域であり、地域要因として本来は収益性が重視されるべきであるが、郊外のショッピングセンター等
に人気が集中しているため、近隣地域の需要は弱く、賃料相場も地価に比し低めであることから、収益価格は低位に試
算された。このような地域性を十分に考慮した結果、信頼性の高い取引事例から導き出された比準価格を標準として、
収益価格は参考程度に留め、更に代表標準地からの検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　盛岡 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     67,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.1]		 [100.0]
100		 63,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は令和２年からのコロナ禍で一旦落
ち込んだものの、その後は持ち直しており、
不動産市況も活発化している。


商業繁華性の優れた前潟地区に連続しており
、値頃感もあるため、地価は横這いで推移し
ている。


近隣地域の標準的な画地であり、競争力は普
通程度である。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（商）

-613051		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m国道、
北西4m、角地
１住居

(55,167)
b 盛公（商）

-614008		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西24m国道、
南西4m、
南東3.7m、
三方路
近商
居住誘導区域
(90,200)
c 盛公（商）

-616001		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東17.5m市
道、北西6m、
角地
工業

(70,200)
d 盛公（商）

-616054		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
近商
居住誘導区域
(90,200)
e 盛公（商）

-616055		 盛岡市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西16.5m市
道、中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,474  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
60,535 		 100
[  96.0]
63,057 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
63,100 
b (　           ) 
47,781  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
45,943 		 100
[  72.8]
63,109 
63,100 
c (　           ) 
54,775  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
56,286 		 100
[  89.4]
62,960 
63,000 
d (　           ) 
64,496  		 100
[ 130.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
62,015 		 100
[  96.2]
64,465 
64,500 
e (　           ) 
63,343  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
63,913 		 100
[ 100.8]
63,406 
63,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 隣地併合

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     63,200 円／㎡]  



盛岡 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、適切な造成事例が得られないため原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,106,331 
1,562,724 
5,543,607 
3,742,500 
1,801,107 		 （　0.9446）
1,701,326 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     32,100,491 円　　　　（　     36,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 300.00 Ｓ1 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   888 ㎡     36.0 m x   33.0 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １棟貸しのスケルトン店舗、低層利用中心のため容積率は低位に留まる。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
100.0 
300.00 
2,046 
613,800 		 6.0  3,682,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

613,800 		 3,682,800 
0 
⑨年額支払賃料        613,800 円　×　12ヶ月　＝　       7,365,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,365,600 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       294,624 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,070,976 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,682,800 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,355 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,106,331 円　　　　（　         8,003 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-609060		 2,040  
(   1,993) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,082 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,056 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,046 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-614024		 2,016  
(   2,013) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
2,040 
c 盛公（賃）
　　　　-615090		 2,107  
(   2,103) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,046 
盛岡 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 199,600 円  　　　　     49,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 294,624 円  　　　        7,365,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      439,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      479,000 円  　　　　     49,900,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        99,800 円  　　　　     49,900,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,900 円  　　　　     49,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,562,724 円　（　　　　　　         1,760 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 49,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0750     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0732 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,742,500 円  
（　　　　　         4,215 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,106,331 円      
②総費用 1,562,724 円      
③純収益　①－② 5,543,607 円      
④建物等に帰属する純収益 3,742,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,801,107 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,701,326 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,916 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,100,491 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 盛岡 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市稲荷町１１０番１
 4000000279446-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
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備考