別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
盛岡 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 5-5 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　東野　成紀   TEL.
鑑定評価額 46,200,000 円  １㎡当たりの価格 187,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市中ノ橋通１丁目５５番５
｢中ノ橋通１－５－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 247  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
準防
（その他）



(90,600)

1:4		 店舗兼事務所

Ｓ3		 中低層の店舗兼事務
所が建ち並ぶ既成商
業地域		 北東15m国道 水道、ガス、下水 盛岡

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所ビルの敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 河南地区の古くからの商業地
域。		 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 盛岡駅東方

2.2km		 法令

規制		 商業
(90,600)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺では公共交通の大型施設が開業し、また民間の商業施設も工事中であることから、今後は需要が増し、地域
が活性化していく可能性がある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所ビルの敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    187,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    103,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市の中心部及び周辺に位置する商業地域一円である。主な需要者は県内外の法人である。周辺は令和
４年に盛岡バスセンターが開業したほか、大型商業施設の再開発も進行しており、市内でも注目のエリアとなっている
。近隣地域では以前から学習塾需要が認められ、分譲マンションも着工するなど需要は堅調で、地価は上昇傾向にある
ものと判断した。取引需要の中心価格帯は画地規模が多様であるため、その把握が困況な状況となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は商業地域であり、本来は地域要因として収益性が重視されるべきである。しかしながら、大通等の河北地区
の商業地域に飲食店等の人気が集中しており、近隣地域の賃料相場は地価に比し低めであることから、収益価格は低位
に試算された。このような地域性を考慮した結果、信頼性の高い取引事例から導出された比準価格を標準として、収益
価格は参考に留め、更に代表標準地からの検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　盛岡 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    265,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[103.0]		 100
[145.7]		 [100.0]
100		 187,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    185,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は令和２年からのコロナ禍で一旦落
ち込んだものの、その後は持ち直しており、
不動産市況も活発化している。


周辺の開発により、近隣地域の商業繁華性向
上への期待感が高まっているが、需要は強含
み程度に留まっている。


近隣地域の標準的な画地であり、競争力は普
通程度である。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 +15.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（商）

-601005		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東28m県道、
北東20m、
南西6m、
三方路
商業
地区計画等
都市機能誘導区域
(100,400)
b 盛公（商）

-601007		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東21m県道、
北西7m、角地
商業
居住誘導区域
(100,600)
c 盛公（商）

-604001		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.4m市道
、北東5.4m、
角地
商業
都市機能誘導区域
(100,324)
d 盛公（商）

-606051		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東14m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,400)
e 盛公（商）

-608051		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東9.2m市道、
西2.5m、
二方路
商業
居住誘導区域
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
149,852  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.6]
172,090 		 100
[  87.0]
197,805 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
198,000 
b (　           ) 
48,372  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  40.0]		 100
[  94.5]
129,120 		 100
[  69.4]
186,052 
186,000 
c (　           ) 
198,684  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
197,912 		 100
[ 112.1]
176,550 
177,000 
d (　           ) 
115,562  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
117,873 		 100
[  62.8]
187,696 
188,000 
e (　           ) 
74,221  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  61.2]
122,489 		 100
[  65.9]
185,871 
186,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　 -38.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    187,000 円／㎡]  



盛岡 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、適切な造成事例が得られないため原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,123,642 
2,064,084 
8,059,558 
6,667,500 
1,392,058 		 （　0.9719）
1,352,941 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     25,527,189 円　　　　（　    103,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 150.00 Ｓ3 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   600 ％   600 ％   247 ㎡      7.6 m x   32.3 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２・３階事務所のフロアー貸し、低層利用中心のため容積率は低位に留まる。 ⑦有効率　  78.3 ％
の理由		 エントランス、階段等の共用部分を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
75.0 
112.50 
2,876 
323,550 		 6.0  1,941,300 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
150.00 
80.0 
120.00 
2,301 
276,120 		 3.0  828,360 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
150.00 
80.0 
120.00 
2,301 
276,120 		 3.0  828,360 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
78.3 
352.50 

875,790 		 3,598,020 
0 
⑨年額支払賃料        875,790 円　×　12ヶ月　＝　      10,509,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     352.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,509,480 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       420,379 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,089,101 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,598,020 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,541 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,123,642 円　　　　（　        40,986 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-602013		 3,031  
(   3,016) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,916 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,890 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,876 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-604051		 2,890  
(   2,823) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,861 
c 盛公（賃）
　　　　-613052		 2,763  
(   2,692) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
2,892 
盛岡 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 266,700 円  　　　　     88,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 315,284 円  　　　       10,509,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      362,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      853,400 円  　　　　     88,900,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       177,800 円  　　　　     88,900,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        88,900 円  　　　　     88,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,064,084 円　（　　　　　　         8,357 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 88,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0750     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0732 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,667,500 円  
（　　　　　        26,994 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,123,642 円      
②総費用 2,064,084 円      
③純収益　①－② 8,059,558 円      
④建物等に帰属する純収益 6,667,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,392,058 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,352,941 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,477 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,527,189 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     103,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 盛岡 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市中ノ橋通一丁目５５番５
 4000000175098-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
盛岡 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 5-5 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　有岡　智昭   TEL.
鑑定評価額 46,400,000 円  １㎡当たりの価格 188,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市中ノ橋通１丁目５５番５
｢中ノ橋通１－５－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 247  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
準防
（その他）



(90,600)

1:4		 店舗兼事務所

Ｓ3		 中低層の店舗兼事務
所が建ち並ぶ既成商
業地域		 北東15m国道 水道、ガス、下水 盛岡

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 肴町アーケード街を核とした
河南地区の中心商業地域		 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 盛岡駅東方

2.2km		 法令

規制		 商業
(90,600)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 肴町アーケード街を中心とする河南地区を代表する商業地域で、交通の拠点である盛岡バスセンターが再建され
、中心的商業施設の再開発が進行中であることから、今後、地域の活性化、集客力の向上が見込まれる。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    104,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市中心部及びその周辺の商業地域一円で、需要者は県内外の法人等が中心である。中ノ橋、肴町地区は河
南地区の古くからの商業地域で、令和４年に交通の拠点となる盛岡バスセンターが再建され、本年６月には中心的な大
型商業施設の開業が予定されていることから、今後さらなる地域の活性化、集客力の向上が見込まれており、地価は上
昇基調で推移している。土地は取引される画地が様々で取引の中心となる規模、価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域における取引事例を価格判定の基礎としており市場性を反映し実証的である。収
益価格は、標準地の形状、画地規模等から高度利用が見込み難いこともあり、やや低位に求められた。よって本件では
比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ調整し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお
り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　盛岡 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    265,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[103.0]		 100
[143.9]		 [100.0]
100		 190,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    185,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 企業の景況感は上昇に転じたが、人件費の上
昇や仕入物価の上昇による影響は不透明であ
る。


市内を代表する商業地域で、交通の拠点の再
建、中心的商業施設の再開発の進展等により
地域の活性化、集客力の向上が見込まれる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（商）

-609001		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東16.1m市道、
中間画地
近商
居住誘導区域
(90,200)
b 盛公（商）

-604052		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西14.5m市
道、中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,600)
c 盛公（商）

-601001		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東16m市道、
中間画地
近商
居住誘導区域
(90,200)
d 盛公（商）

-604054		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東21m県道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,400)
e 盛公（商）

-607055		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
114,318  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
116,376 		 100
[  61.1]
190,468 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
190,000 
b (　           ) 
126,320  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 100.0]
224,639 		 100
[ 118.5]
189,569 
190,000 
c (　           ) 
103,226  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
105,291 		 100
[  55.4]
190,056 
190,000 
d (　           ) 
147,293  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
153,479 		 100
[  80.4]
190,894 
191,000 
e (　           ) 
144,175  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
151,816 		 100
[  80.4]
188,826 
189,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    190,000 円／㎡]  



盛岡 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であることから適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,023,554 
2,044,268 
7,979,286 
6,577,500 
1,401,786 		 （　0.9719）
1,362,396 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     25,705,585 円　　　　（　    104,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 148.00 Ｓ3 444.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   600 ％   600 ％   247 ㎡      7.6 m x   32.3 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２・３階は事務所、いずれもフロア貸し、小規模画地は３階建て程度の利用が標準的 ⑦有効率　  78.3 ％
の理由		 エントランス、廊下等の共用部分があるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
148.00 
75.0 
111.00 
2,884 
320,124 		 6.0  1,920,744 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
148.00 
80.0 
118.40 
2,310 
273,504 		 3.0  820,512 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
148.00 
80.0 
118.40 
2,310 
273,504 		 3.0  820,512 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
444.00 
78.3 
347.80 

867,132 		 3,561,768 
0 
⑨年額支払賃料        867,132 円　×　12ヶ月　＝　      10,405,584 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     347.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,405,584 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       416,223 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,989,361 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,561,768 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,193 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,023,554 円　　　　（　        40,581 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-615082		 2,976  
(   2,900) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,834 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,898 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,884 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-608001		 2,952  
(   2,864) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,959 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
盛岡 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 263,100 円  　　　　     87,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 312,168 円  　　　       10,405,584　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      364,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      841,900 円  　　　　     87,700,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       175,400 円  　　　　     87,700,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        87,700 円  　　　　     87,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,044,268 円　（　　　　　　         8,276 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 87,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     444.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0750     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0732 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,577,500 円  
（　　　　　        26,630 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,023,554 円      
②総費用 2,044,268 円      
③純収益　①－② 7,979,286 円      
④建物等に帰属する純収益 6,577,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,401,786 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,362,396 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,516 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,705,585 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     104,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 盛岡 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市中ノ橋通一丁目５５番５
 4000000175098-0000
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備考