別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
盛岡 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 5-4 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　五島　洋   TEL.
鑑定評価額 8,040,000 円  １㎡当たりの価格 58,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 47,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市青山３丁目１７番５
｢青山３－２０－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 137  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小売店舗を主体に銀
行等が介在する商店
街		 北西12m市道 水道、ガス、下水 青山

720m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       137 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 小売店舗や店舗兼住宅を中心
とする近隣商業地域		 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 青山駅北西方

720m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣型の商業地域としてほぼ熟成した状態にあり、主要顧客である周辺住宅地域の人口が維持されていることか
ら、当面ほぼ現況のとおり推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市内の近隣商業地域一円で、特に青山・月が丘・みたけ地区等との代替性が強い。需要者は地元の法
人及び個人事業者等が中心で大規模事業者の参入は少ない。小規模な低層利用主体の商店街で、一般に画地規模が小さ
く、駐車スペース確保が困難で郊外型量販店への流出が進んでいる。小売店舗が周辺及び郊外の大規模店舗との競合に
晒される一方、近年は周辺住民を主な顧客とする物販以外の各種サービス業の割合が増加している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は商業地域で収益物件も見られるものの、近隣商業地域における店舗向け賃料水準の実態を反映して収益価格
はやや低位に試算された。一方、比準価格は商業地域に存する複数の取引事例から価格形成要因の比較を行って求めら
れた価格で取引動向を反映した価格である。従って信頼性の高い取引事例から求められた比準価格を重視して収益価格
を関連づけ、代表標準地から求めた価格との検討を踏まえたうえで鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　盛岡 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    116,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[100.0]		 100
[197.8]		 [100.0]
100		 60,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は持ち直している。盛岡市の人口は
微減傾向ながら、世帯数は微増傾向にあり、
市内の全般的な住宅地需要は強含みで推移し
ている。

豊富な商圏人口が存在する青山地区の中心的
な商業地域の地位を維持しており、需要は比
較的安定的に推移している。


商業地としては画地規模がやや小さめである
が、取引総額が抑えられるため競争力を維持
している。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +76.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（商）

-602501		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東17m市道、
南東6m、角地
工業

(70,200)
b 盛公（商）

-616056		 盛岡市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16.5m市
道、
北東10.7m、
角地
１住居

(70,200)
c 盛公（商）

-612060		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西15m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
d 盛公（商）

-609054		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
近商
居住誘導区域
(90,200)
e 盛公（商）

-616001		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東17.5m市
道、北西6m、
角地
工業

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
52,449  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 103.0]
66,771 		 100
[ 110.2]
60,591 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
60,600 
b (　           ) 
60,116  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
58,890 		 100
[ 104.0]
56,625 
56,600 
c (　           ) 
54,492  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
55,037 		 100
[  96.8]
56,856 
56,900 
d (　           ) 
63,419  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
63,419 		 100
[ 108.4]
58,505 
58,500 
e (　           ) 
54,775  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
56,286 		 100
[  94.9]
59,311 
59,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     58,700 円／㎡]  



盛岡 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,383,214 
446,929 
1,936,285 
1,660,560 
275,725 		 （　0.9686）
267,067 		 （  5.3 -  0.2 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      5,236,608 円　　　　（　     38,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 57.96 ＬＳ2 115.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   137 ㎡      8.3 m x   16.5 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸）、２階は１人～２人向け共同住宅（専有面積約５０㎡）。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 階段及び２階ホールがあるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
57.96 
92.9 
53.84 
2,502 
134,708 		 6.0  808,248 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
57.96 
87.1 
50.48 
1,501 
75,770 		 2.0  151,540 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
115.92 
90.0 
104.32 

210,478 		 959,788 
0 
⑨年額支払賃料        210,478 円　×　12ヶ月　＝　       2,525,736 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     104.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,525,736 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       151,544 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,374,192 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           959,788 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,022 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,383,214 円　　　　（　        17,396 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-614032		 2,107  
(   2,103) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,107 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,515 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,502 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-617062		 2,338  
(   2,334) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,338 
c 盛公（賃）
　　　　-615081		 2,789  
(   2,717) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]
3,099 
盛岡 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 81,600 円  　　　　     20,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 101,029 円  　　　        2,525,736　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       39,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      163,200 円  　　　　     20,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        40,800 円  　　　　     20,400,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,400 円  　　　　     20,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         446,929 円　（　　　　　　         3,262 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9686    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 171,000 円／㎡　×　     115.92 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0814     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0659 ×　 40 ％　＋　0.0863 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,660,560 円  
（　　　　　        12,121 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,383,214 円      
②総費用 446,929 円      
③純収益　①－② 1,936,285 円      
④建物等に帰属する純収益 1,660,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 275,725 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 267,067 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,949 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,236,608 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 盛岡 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市青山三丁目１７番５
 4000000283792-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
盛岡 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 5-4 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　城石　雅彦   TEL.
鑑定評価額 8,150,000 円  １㎡当たりの価格 59,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 47,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市青山３丁目１７番５
｢青山３－２０－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 137  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小売店舗を主体に銀
行等が介在する商店
街		 北西12m市道 水道、ガス、下水 青山

720m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       137 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 小売店舗や店舗兼住宅を中心
とする近隣商業地域		 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 青山駅北西方

720m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣型の商業地域として概ね熟成した状態にあり、背後の住宅地の地価上昇圧力を受け、地価はやや上昇傾向で
推移している。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市街地北西方に位置する既存の近隣商業地域で、特に青山・月が丘・みたけ地区等との代替性が強く、需
要者の中心は地元の法人及び個人事業者等である。日用品や飲食等の小規模な店舗が多い低層利用主体の商店街で、周
辺の大規模店舗との競合により商店街の空洞化が徐々に進んでいる。背後の住宅地の地価上昇圧力を受け、地価はやや
上昇傾向で推移している。土地値は画地規模は様々であるが、概ね坪２０万円程度が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。賃貸物件も存するが、自用の建物が多く、立地条件や利
便性を重視した自用目的の取引が中心で、今後の見通しも不確実で、賃貸市場は不安定であることから、自用目的での
取引の動向を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、盛岡市における近時の
商業地の不動産市場の推移・動向を総合的に検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　盛岡 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    116,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[100.0]		 100
[200.1]		 [100.0]
100		 59,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は、新型コロナウイルス感染症の影
響から緩やかに持ち直しており、雇用・所得
環境が改善する下で、不動産市場は回復傾向
にある。

小規模な店舗が中心の既存の近隣商業地域で
、空洞化が徐々に進んでいるが、背後住宅地
の地価上昇の影響を受け、地価はやや上昇し
ている。

特別の変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +78.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（商）

-601058		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東5.5m市道
、北西4m、
二方路
近商
居住誘導区域内
(80,200)
b 盛公（商）

-604056		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北15m市道、
東3.1m、
西2.7m、
三方路
近商
居住誘導区域
(90,200)
c 盛公（商）

-612053		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東7m市道、
中間画地
近商
居住誘導区域
(90,200)
d 盛公（商）

-616054		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
近商
居住誘導区域
(90,200)
e 盛公（住）

-614003		 盛岡市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m市道、
中間画地
１住居
居住誘導区域
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
42,931  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
48,079 		 100
[  82.9]
57,996 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
58,000 
b (　           ) 
58,466  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.7]
65,914 		 100
[ 108.9]
60,527 
60,500 
c (　           ) 
62,074  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
78,679 		 100
[ 128.3]
61,324 
61,300 
d (　           ) 
64,496  		 100
[ 130.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
62,015 		 100
[ 104.5]
59,344 
59,300 
e (　           ) 
53,877  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
56,679 		 100
[  93.2]
60,814 
60,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -11.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 隣地併合

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     59,500 円／㎡]  



盛岡 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,313,030 
433,158 
1,879,872 
1,603,580 
276,292 		 （　0.9686）
267,616 		 （  5.3 -  0.2 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      5,247,373 円　　　　（　     38,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 57.96 ＬＳ2 115.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   137 ㎡      8.3 m x   16.5 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸）、２階は１人～２人向け共同住宅（専有面積約５０㎡）。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 階段及び２階ホールがあるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
57.96 
92.9 
53.82 
2,388 
128,522 		 6.0  771,132 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
57.96 
87.1 
50.51 
1,500 
75,765 		 2.0  151,530 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
115.92 
90.0 
104.33 

204,287 		 922,662 
0 
⑨年額支払賃料        204,287 円　×　12ヶ月　＝　       2,451,444 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     104.33 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,451,444 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       147,087 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,304,357 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           922,662 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,673 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,313,030 円　　　　（　        16,883 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-612072		 1,752  
(   1,714) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,806 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,388 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-615081		 2,789  
(   2,717) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,669 
c 盛公（賃）
　　　　-617062		 2,338  
(   2,334) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,338 
盛岡 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 78,800 円  　　　　     19,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 98,058 円  　　　        2,451,444　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       39,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      157,600 円  　　　　     19,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        39,400 円  　　　　     19,700,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,700 円  　　　　     19,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         433,158 円　（　　　　　　         3,162 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9686    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     115.92 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0814     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0659 ×　 40 ％　＋　0.0863 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,603,580 円  
（　　　　　        11,705 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,313,030 円      
②総費用 433,158 円      
③純収益　①－② 1,879,872 円      
④建物等に帰属する純収益 1,603,580 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 276,292 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 267,616 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,953 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,247,373 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 盛岡 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市青山三丁目１７番５
 4000000283792-0000
2 　
3 　
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備考