別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
盛岡 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 5-3 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　大下　智   TEL.
鑑定評価額 35,500,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 93,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市材木町７５番１
｢材木町７－４０｣		 ②地積
　(㎡)		 301  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:4.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ7		 小売店舗、マンショ
ン等が建ち並ぶ商業
地域		 北東14m市道 水道、ガス、下水 盛岡

830m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 「よ市」が開催される既存商
店街である。		 街

路		 １４ｍ市道 交通

施設		 盛岡駅北方

830m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は知名度及び歴史ある商店街である。核となる集客施設を有しないため商環境はやや停滞気味であるが
、駅及び中心市街地に近いことから当面現状を維持し地価も横ばい～やや上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ中高層店舗兼共同住宅の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    125,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     64,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市内の既存商業地域一円で、需要の中心は地元中小事業者である。近隣地域は「よ市」が開催される
商店街として知名度はあるものの、核となる集客施設がないことから商繁華性がやや劣り土地取引は稀であるが、マン
ション適地であることから一定規模以上の画地には潜在的な需要があり、地価は安定的に推移している。土地価格は単
価で１２万円／㎡前後であるが、画地規模等が様々で総額における中心的な価格帯は見い出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地が所在する地域は収益性が重視される既存商業地域であるが、店舗の賃貸需要は少なく、自用の店舗の多い
賃貸市場が未成熟な地域で地価に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に試算されたものと判
断する。一方、比準価格は類似既存商業地域の事例から求めており信頼性が高い。したがって、比準価格を重視し、収
益価格を比較考量のうえ調整し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    116,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　盛岡（県） 5-5             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    117,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 盛岡市商業地においては、コロナ禍の影響か
らほぼ脱却し、地価は安定的である。



地域要因に特段の変動は認められないが、マ
ンション素地としての潜在的需要も認められ
、地価は安定的である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％ +0.9 ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（商）

-601001		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東16m市道、
中間画地
近商
居住誘導区域
(90,200)
b 盛公（商）

-601007		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東21m県道、
北西7m、角地
商業
居住誘導区域
(100,600)
c 盛公（商）

-605056		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西25m県道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,600)
d 盛公（商）

-606051		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東14m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,400)
e 盛公（商）

-607054		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東16m県道、
西6m、二方路
商業
都市機能誘導区域
(100,333)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
103,226  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
105,291 		 100
[  82.0]
128,404 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
128,000 
b (　           ) 
48,372  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  40.0]		 100
[  94.5]
129,120 		 100
[ 105.7]
122,157 
122,000 
c (　           ) 
138,995  		 100
[ 120.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
125,583 		 100
[  92.6]
135,619 
136,000 
d (　           ) 
115,562  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
117,873 		 100
[  93.1]
126,609 
127,000 
e (　           ) 
113,414  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.0]
126,083 		 100
[ 102.9]
122,530 
123,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    125,000 円／㎡]  



盛岡 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,226,604 
4,422,642 
17,803,962 
16,758,000 
1,045,962 		 （　0.9461）
989,585 		 （  5.3 -  0.2 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     19,403,627 円　　　　（　     64,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 165.00 Ｓ7 1,155.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   301 ㎡      7.9 m x   36.3 m  前面道路：市道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗フロアー貸し、２～７Ｆシングルタイプ１ＬＤＫ平均専有面積約３５㎡。 ⑦有効率　  84.3 ％
の理由		 標準的な設計による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
165.00 
80.0 
132.00 
2,653 
350,196 		 3.0  1,050,588 
0.0  0 

 2～ 7		 住宅
165.00 
85.0 
140.25 
1,895 
265,774 		 3.0  797,322 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,155.00 
84.3 
973.50 

1,944,840 		 5,834,520 
0 
⑨年額支払賃料      1,944,840 円　×　12ヶ月　＝　      23,338,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     973.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,338,080 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,166,904 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,171,176 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,834,520 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          55,428 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,226,604 円　　　　（　        73,843 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-603011		 2,112  
(   2,068) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,112 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,900 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,895 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-603027		 1,615  
(   1,613) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,700 
c 盛公（賃）
　　　　-607081		 1,818  
(   1,817) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,818 
盛岡 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,140,000 円  　　　　    228,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 700,142 円  　　　       23,338,080　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       74,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,824,000 円  　　　　    228,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       456,000 円  　　　　    228,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       228,000 円  　　　　    228,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,422,642 円　（　　　　　　        14,693 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9461    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 228,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　   1,155.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0735     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,758,000 円  
（　　　　　        55,674 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,226,604 円      
②総費用 4,422,642 円      
③純収益　①－② 17,803,962 円      
④建物等に帰属する純収益 16,758,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,045,962 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 989,585 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,288 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,403,627 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      64,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 盛岡 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市材木町７５番１
 4000000218524-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
盛岡 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 5-3 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　新沼　輝雄   TEL.
鑑定評価額 36,100,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 93,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市材木町７５番１
｢材木町７－４０｣		 ②地積
　(㎡)		 301  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:4.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ7		 小売店舗、マンショ
ン等が建ち並ぶ商業
地域		 北東14m市道 水道、ガス、下水 盛岡

830m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.9 ｍ、奥行　約　　  36.3 ｍ、規模　　       301 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 盛岡駅の北方面の徒歩圏に位
置し、大小の画地規模の宅地
が混在する近隣商業地域		 街

路		 １４ｍ市道 交通

施設		 盛岡駅北方

830m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 価格形成要因に格別の変動要因はないが、市中心部に程近い立地にあり、当面地価は安定的に推移するものと予
測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     63,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市中心部及び近郊圏内の商業地域一円で、主たる需要者は地場の事業者をはじめとする各種法人のほ
か、マンション開発業者、投資家等である。近隣地域周辺は、背後人口が豊富で、中心部に程近く利便性にも優れるこ
とから根強い需要があり、地価は堅調に推移している。土地の取引総額の水準については、取引される画地規模等が様
々で中心となる価格帯の把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺は中心部に近い近隣商業地域であり、取引事例比較法及び収益還元法を適用した。収益価格は比準価格に
比し低位に試算されたが、収益還元法の適用においては想定要素を含み、賃料等の将来動向に不確実性を有する。本件
では、市場における取引事例に基づき市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    116,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　盛岡（県） 5-5             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    117,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は、個人消費や雇用・所得環境等に
改善の動きがみられるなど、持ち直している
。


市中心部に程近い近隣商業地域で、マンショ
ン用地としての需要も潜在し、地価は堅調に
推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％ +2.6 ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（商）

-606051		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東14m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,400)
b 盛公（商）

-601001		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東16m市道、
中間画地
近商
居住誘導区域
(90,200)
c 盛公（商）

-605053		 盛岡市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東7m市道、
中間画地
近商
居住誘導区域
(90,200)
d 盛公（商）

-605052		 盛岡市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西7m市道、
中間画地
商業
居住誘導区域
(90,400)
e 盛公（商）

-609051		 盛岡市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
近商
居住誘導区域
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
115,562  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
117,873 		 100
[  93.1]
126,609 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
127,000 
b (　           ) 
103,226  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
105,291 		 100
[  84.7]
124,311 
124,000 
c (　           ) 
88,854  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
90,098 		 100
[  73.1]
123,253 
123,000 
d (　           ) 
98,031  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.1]
106,365 		 100
[  87.4]
121,699 
122,000 
e (　           ) 
87,268  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
88,228 		 100
[  76.2]
115,785 
116,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    123,000 円／㎡]  



盛岡 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,751,549 
4,623,143 
17,128,406 
16,096,500 
1,031,906 		 （　0.9461）
976,286 		 （  5.3 -  0.2 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     19,142,863 円　　　　（　     63,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 188.19 Ｓ6 1,108.37
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   301 ㎡      7.9 m x   36.3 m  前面道路：市道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し、２階～６階の住宅は平均専有面積約３２㎡程度の１Ｋタイプを想定。 ⑦有効率　  84.2 ％
の理由		 類似建物の標準的な水準。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
167.42 
80.0 
133.94 
2,488 
333,243 		 3.0  999,729 
0.0  0 

 2～ 6		 住宅
188.19 
85.0 
159.96 
1,990 
318,320 		 2.0  636,640 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,108.37 
84.2 
933.74 

1,924,843 		 4,182,929 
0 
⑨年額支払賃料      1,924,843 円　×　12ヶ月　＝　      23,098,116 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     933.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,098,116 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,385,887 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,712,229 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,182,929 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,320 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,751,549 円　　　　（　        72,264 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-603003		 2,364  
(   2,311) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,364 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,494 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,488 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-614007		 2,420  
(   2,363) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,350 
c 盛公（賃）
　　　　-608066		 1,811  
(   1,808) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 77.0]		 100
[100.0]
2,767 
盛岡 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,095,000 円  　　　　    219,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 692,943 円  　　　       23,098,116　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       75,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,102,400 円  　　　　    219,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       438,000 円  　　　　    219,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       219,000 円  　　　　    219,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,623,143 円　（　　　　　　        15,359 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9461    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 219,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　   1,108.37 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0735     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 ×  30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,096,500 円  
（　　　　　        53,477 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,751,549 円      
②総費用 4,623,143 円      
③純収益　①－② 17,128,406 円      
④建物等に帰属する純収益 16,096,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,031,906 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 976,286 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,243 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,142,863 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      63,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 盛岡 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市材木町７５番１
 4000000218524-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
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