別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
盛岡 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 5-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　吉田　勇光   TEL.
鑑定評価額 98,900,000 円  １㎡当たりの価格 285,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市大通２丁目１３番３０外
｢大通２－３－５｣		 ②地積
　(㎡)		 347  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:2		 店舗

ＲＣ6		 専門店、店舗ビル等
が建ち並ぶ中心的商
業地域		 南西13m市道 水道、ガス、下水 盛岡

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       347 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 小売店舗、飲食店等が建ち並
ぶ盛岡市を代表する商業地域		 街

路		 １３ｍ市道 交通

施設		 盛岡駅北東方

1.2km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 県内随一の中心繁華街で、郊外型店舗等との競合により物販については顧客流出が進み、飲食街へと変化しつつ
ある。地価は新型コロナの影響で弱含んでいたが、反転上昇し、回復基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    288,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    229,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市中心繁華街一円で、大通・菜園地区等との代替性が強く、需要者は県内中小法人・個人事業者のほ
か、賃貸収入を目的とする県外の投資家も含まれる。新型コロナの影響については、行動制限緩和や５類移行により人
流回復は顕著だが、物価高や人手不足から退去テナントの戻りはまだ弱く、収益改善には一定の時間を要す状況である
。なお、画地規模が様々で、総額としての取引需要の中心価格帯は把握困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地が所在する地域は、貸物件を中心とした繁華街であることから収益価格は尊重されるべきではあるが、賃料
水準の回復や空室率の改善など新型コロナ等の影響につき収益見通しの確実性にやや難があり、収益資料には相対的に
限界がある。一方、比準価格は類似商業地域の事例から求めており信頼性が高い。したがって、比準価格を重視し、収
益価格を比較考量して調整し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　盛岡 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    265,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 96.4]		 [100.0]
100		 283,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    278,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済はやや回復の動きが継続しており、
観光・飲食業を主とする商業エリアの需要は
回復しているが、物価高や人手不足が足かせ
となっている。

人流回復は顕著だが、出店様子見の状況も見
られる。



概ね標準的画地と認められ、個別的観点から
の需要、競争力に特段の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（商）

-601054		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,360)
b 盛公（商）

-604001		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.4m市道
、北東5.4m、
角地
商業
都市機能誘導区域
(100,324)
c 盛公（商）

-612057		 盛岡市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東12m市道、
南東5.5m、
二方路
商業
都市機能誘導区域
(100,600)
d 盛公（商）

-612058		 盛岡市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西35m県道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,600)
e 盛公（商）

-613058		 盛岡市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南25m県道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
251,650  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
256,431 		 100
[  74.4]
344,665 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
345,000 
b (　           ) 
198,684  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
197,912 		 100
[  67.2]
294,512 
295,000 
c (　           ) 
284,143  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
280,522 		 100
[ 100.0]
280,522 
281,000 
d (　           ) 
288,061  		 100
[ 130.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
236,875 		 100
[  82.4]
287,470 
287,000 
e (　           ) 
219,545  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
234,030 		 100
[  80.9]
289,283 
289,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 買進み

 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    288,000 円／㎡]  



盛岡 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,496,635 
10,455,220 
38,041,415 
33,587,400 
4,454,015 		 （　0.9459）
4,213,053 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     79,491,566 円　　　　（　    229,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 267.75 ＲＣ8 1,908.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   347 ㎡     13.0 m x   27.0 m  前面道路：市道     　  13.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆは部分貸し、他はフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  66.3 ％
の理由		 標準的な設計を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
267.75 
54.5 
145.92 
4,050 
590,976 		 5.0  2,954,880 
1.0  590,976 

 2～ 3		 店舗
267.75 
72.2 
193.32 
3,420 
661,154 		 3.0  1,983,462 
1.0  661,154 

 4～ 5		 店舗
267.75 
72.2 
193.32 
3,210 
620,557 		 3.0  1,861,671 
1.0  620,557 

 6～ 8		 店舗
173.25 
66.5 
115.21 
3,020 
347,934 		 3.0  1,043,802 
1.0  347,934 
塔屋
  ～  		 塔屋
50.00 
 
 
 
 		    
   

計
1,908.50 
66.3 
1,264.83 

4,198,200 		 13,776,552 
4,198,200 
⑨年額支払賃料      4,198,200 円　×　12ヶ月　＝　      50,378,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,264.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        50,378,400 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,022,704 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 47,355,696 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,776,552 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         129,500 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,198,200 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,011,439 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,496,635 円　　　　（　       139,760 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-607089		 3,029  
(   3,021) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 78.0]		 100
[100.0]
3,883 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,153 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,050 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-608057		 3,626  
(   3,626) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]
4,490 
c 盛公（賃）
　　　　-608060		 3,697  
(   3,660) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,892 
盛岡 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,310,000 円  　　　　    462,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,518,920 円  　　　       50,378,400　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      775,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,696,000 円  　　　　    462,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       693,000 円  　　　　    462,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       462,000 円  　　　　    462,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,455,220 円　（　　　　　　        30,130 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9459    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 462,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 233,000 円／㎡　×　   1,908.50 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0574 ×　 40 ％　＋　0.0673 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 33,587,400 円  
（　　　　　        96,794 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,496,635 円      
②総費用 10,455,220 円      
③純収益　①－② 38,041,415 円      
④建物等に帰属する純収益 33,587,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,454,015 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,213,053 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,141 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     79,491,566 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     229,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 盛岡 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市大通二丁目１３番３０
 4000000260555-0000
2 　盛岡市大通二丁目１３番３１
 4000000260556-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
盛岡 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 5-1 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　貝原　敦   TEL.
鑑定評価額 97,500,000 円  １㎡当たりの価格 281,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市大通２丁目１３番３０外
｢大通２－３－５｣		 ②地積
　(㎡)		 347  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:2		 店舗

ＲＣ6		 専門店、店舗ビル等
が建ち並ぶ中心的商
業地域		 南西13m市道 水道、ガス、下水 盛岡

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗兼事務所用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       347 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 盛岡市の中心部に位置し、店
舗ビル、飲食店ビルが建ち並
ぶ商店街		 街

路		 １３ｍ市道 交通

施設		 盛岡駅北東方

1.2km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 新型コロナウイルス感染症の影響でテナント撤退等、繁華性が低迷した状況が続いたが、収束の状況を迎えた後
は繁華性が徐々に回復する傾向にある。地価は横ばいからやや上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層の店舗兼事務所用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    282,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    230,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市中心部の商業地域で、特に大通、菜園地区との代替性が高い。需要者の中心は県内法人・個人事業
者のほか、賃貸収入を目的とする県外投資家もみられる。近隣地域では、新型コロナウイルス感染症の影響で飲食テナ
ントの撤退等がみられたが、同感染症が収束しつつある状況を迎え、繁華性は徐々に回復している。土地取引は画地規
模が様々で、中心となる規模や価格帯を見いだすことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は飲食店を主体とするテナントビルが中心の商業地域となっているが、新型コロナウイルス感染症の影響で減
退した収益性の回復が途上であり、収益価格の算定において純収益の将来動向を予測することがやや困難である。した
がって、類似の商業地域から採用した取引事例に基づく比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　盛岡 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    265,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 97.2]		 [100.0]
100		 281,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    278,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 盛岡駅周辺の商業地域等に新規の商業投資が
みられる一方、飲食店舗を主体とする商業地
域はコロナ禍からの回復途上にある。


新型コロナウイルス感染症の影響で減少した
客足は回復傾向にある。テナントの新規入居
もみられ、収益性は徐々に回復しつつある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（商）

-604001		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.4m市道
、北東5.4m、
角地
商業
都市機能誘導区域
(100,324)
b 盛公（商）

-612057		 盛岡市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東12m市道、
南東5.5m、
二方路
商業
都市機能誘導区域
(100,600)
c 盛公（商）

-612058		 盛岡市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西35m県道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,600)
d 盛公（商）

-601006		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(90,360)
e 盛公（商）

-615051		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東15.5m市
道、中間画地
商業
居住誘導区域
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
198,684  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
197,912 		 100
[  68.7]
288,082 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
288,000 
b (　           ) 
284,143  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
280,522 		 100
[ 100.0]
280,522 
281,000 
c (　           ) 
288,061  		 100
[ 130.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
236,875 		 100
[  84.0]
281,994 
282,000 
d (　           ) 
149,676  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
156,620 		 100
[  55.8]
280,681 
281,000 
e (　           ) 
160,336  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
160,336 		 100
[  57.2]
280,308 
280,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -39.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    282,000 円／㎡]  



盛岡 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な再調達原価の把握が困難であるため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

47,695,295 
10,289,336 
37,405,959 
32,933,100 
4,472,859 		 （　0.9459）
4,230,877 		 （  5.5 -  0.2 ）
5.3％  
⑧収益価格 　     79,827,868 円　　　　（　    230,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗ビル 267.75 ＲＣ8 1,908.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   347 ㎡     13.0 m x   27.0 m  前面道路：市道     　  13.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階の店舗は部分貸し、２階～８階はフロア貸し。 ⑦有効率　  66.3 ％
の理由		 標準的な店舗兼事務所ビルを想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
267.75 
54.5 
145.92 
4,000 
583,680 		 5.0  2,918,400 
0.0  0 

 2～ 3		 店舗
267.75 
72.2 
193.32 
3,400 
657,288 		 3.0  1,971,864 
0.0  0 

 4～ 5		 店舗
267.75 
72.2 
193.32 
3,200 
618,624 		 3.0  1,855,872 
0.0  0 

 6～ 8		 店舗
173.25 
66.5 
115.21 
3,000 
345,630 		 3.0  1,036,890 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 塔屋
50.00 
 
 
 
 		    
   

計
1,908.50 
66.3 
1,264.83 

4,172,394 		 13,684,542 
0 
⑨年額支払賃料      4,172,394 円　×　12ヶ月　＝　      50,068,728 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,264.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        50,068,728 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,503,436 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 47,565,292 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,684,542 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         130,003 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      47,695,295 円　　　　（　       137,450 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-608060		 3,697  
(   3,660) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,892 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,017 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-608057		 3,626  
(   3,626) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]
4,241 
c 盛公（賃）
　　　　-609052		 3,214  
(   3,208) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]
3,968 
盛岡 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,265,000 円  　　　　    453,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,503,436 円  　　　       50,068,728　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      764,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,624,000 円  　　　　    453,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       679,500 円  　　　　    453,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       453,000 円  　　　　    453,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,289,336 円　（　　　　　　        29,652 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9459    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 453,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 228,000 円／㎡　×　   1,908.50 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0574 ×　 40 ％　＋　0.0673 ×  30 ％　＋ 0.0984 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,933,100 円  
（　　　　　        94,908 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 47,695,295 円      
②総費用 10,289,336 円      
③純収益　①－② 37,405,959 円      
④建物等に帰属する純収益 32,933,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,472,859 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,230,877 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,193 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     79,827,868 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     230,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 盛岡 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市大通二丁目１３番３０
 4000000260555-0000
2 　盛岡市大通二丁目１３番３１
 4000000260556-0000
3 　
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5 　
6 　
7 　
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備考