鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

盛岡 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（宅見） -614014	盛岡市		畑		ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		準工特別用途地区地区計画等 (60,200)
b	盛公（宅見） -605002	盛岡市		畑		ほぼ整形	西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	盛公（宅見） -615001	盛岡市		田		不整形	南6m市道、北6m、二方路		１低専居住誘導区域 (44,168)
d	盛公（宅見） -613051	盛岡市		田		ほぼ台形	南6m市道、中間画地		準工地区計画等四種特別業務地区 (70,200)
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 23,659	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	23,659	100 [ 122.4]	19,329	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	19,300
b	(　　 ) 27,886	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	28,472	100 [ 138.4]	20,572		20,600
c	(　　 ) 12,444	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 80.8]	16,325	100 [ 87.6]	18,636		18,600
d	(　　 ) 13,677	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	13,677	100 [ 70.7]	19,345		19,300
e	(　　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +10.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +35.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 +0.60	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -12.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	画地	行政	その他	交通・接近	環境	宅地造成
						行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 19,500 円／㎡]

盛岡 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 12.0 月　p： 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
59,000	（　 70.0 ％） 41,300	13,000		1,560	4,000	22,740
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 16.0 月　p: 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: ％　m: 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8621　　　　 19,604		1　　(1+r)^m　： 1.0000　 19,604		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		19,600

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	盛公（住） -603008	65,062	100 [100.0]	[103.5] 100	100 [ / ]	100 [101.0]	100 [113.1]	58,950	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	59,000
	b	盛公（住） -603003	73,659	100 [100.0]	[106.3] 100	100 [ / ]	100 [102.0]	100 [127.9]	60,019		60,000
	c	盛公（住） -615002	56,107	100 [100.0]	[104.4] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.9]	58,634		58,600

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.50	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 -2.0	環境　　　 +12.0
			画地　　　 +1.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 +3.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.70	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 +3.5	環境　　　 +20.0
			画地　　　 +2.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 +3.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.40	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 -3.0
			画地　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 +3.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

59,200 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	盛岡 -25	64,800	[108.8] 100	100 [101.0]	100 [119.2]	58,561	[100.0] 100	58,600

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 +6.0

交通・接近　　 +3.0

環境　　 +6.0

行政　　 +3.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

59,000 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     50 ｍ、西     50 ｍ、南     15 ｍ、北     30 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     12　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    175 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.3 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　   5.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  30.0 ％

＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ延長約９０ｍ、既存の市
　道を６ｍに拡幅
　
　
＊排水工事の概要
　汚水等は公共下水道に放流、雨水
　は側溝または雨水本管に放流
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　公園１５０㎡
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

４　不動産ＩＤ

盛岡 3-1　宅地見込地-4

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	盛岡市永井１８地割３５番	4000000415031-0000
2	盛岡市永井１８地割３６番	4000000415032-0000
3	盛岡市永井１８地割３７番	4000000415033-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25

備考

別記様式第二

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
盛岡 3-1　宅地見込地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

盛岡 3-1

岩手県

岩手

氏名

不動産鑑定士　大下　智

TEL.

鑑定評価額

58,600,000 円

１㎡当たりの価格

19,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	40,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

盛岡市永井１８地割３５番外

②地積(㎡)

3,034

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

１低専
(40,80)

（その他）

1:1

田

既存住宅地域に隣接する宅地化が進んでいる地域

北西3m市道、北東側道

水道、下水

岩手飯岡

470m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 150 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層戸建住宅地用の宅地見込地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 55.0 ｍ、奥行　約　　 55.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

準幹線道路背後の宅地見込地
地域

道

路

３ｍ市道

交通

施設

岩手飯岡駅南西方

470m

法令

規制

１低専
(40,80)

⑤地域要因の
　将来予測

当該地域の周辺では市街地の外延化に伴い農地から宅地への転換が進みつつあり、近隣地域は将来的には住宅地
へ移行するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

造成・分割を前提として低層戸建住宅の敷地

(4)対象標準地
　の個別的要
　因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　 19,300 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　 19,200 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は盛岡市南部及び矢巾町の宅地見込地地域で、永井、津志田、見前地区等との代替関係が強い。主たる需要
者は中小法人の地元不動産業者である。当該地域周辺では街路整備の進捗に伴い農地から宅地への転換が進んでおり、
近隣地域の農地も開発素地としての根強い需要が認められる。完成後宅地は１８０㎡前後で１０００万円程度と見込ま
れるが、宅地見込地については規模や造成条件等が多様であるため需給の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地が所在する地域は宅地見込地地域であり、市場参加者は採算性に基づき投資判断を行うことから本来は控除
後価格が重視される。しかしながら、開発分譲を前提とした当該試算価格は、試算の各段階において流動的な側面を有
し、想定事項が多いことに留意すべきものと判断した。したがって、市場の実態を反映した比準価格を中心に、控除後
価格を関連付けて調整し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

画地　　　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ
対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 18,100 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　 +6.6 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

盛岡市住宅地の地価は、値頃感による実需を背景と
して、総じて上昇傾向が継続している。

盛岡市南部の分譲地は売れ行き好調で、最寄り駅へ
の接近性に優れる近隣地域の宅地見込地需要はその
希少性から強含みで推移している。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　

環境　　　　　　　　　

宅地造成　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

３　試算価格算定内訳

盛岡 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	盛公（宅見） -605001	盛岡市		田		ほぼ整形	北6m市道、西4m、角地		１低専居住誘導区域 (48,128)
b	盛公（宅見） -610051	盛岡市		田		ほぼ整形	南4m市道、西6m、角地		準工居住誘導区域 (60,200)
c	盛公（宅見） -613051	盛岡市		田		ほぼ台形	南6m市道、中間画地		準工地区計画等四種特別業務地区 (70,200)
d	盛公（宅見） -616052	盛岡市		雑種地		不整形	東7m市道、北4.2m、二方路		１中専地区計画等 (60,200)
e	盛公（宅見） -617054	盛岡市		田		ほぼ台形	北4m道路、中間画地		１低専 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 12,112	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	12,718	100 [ 66.3]	19,183	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	19,200
b	(　　 ) 15,603	100 [ 100.0]	[ 112.4] 100	100 [ 100.0]	17,538	100 [ 89.6]	19,574		19,600
c	(　　 ) 13,677	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	13,677	100 [ 72.7]	18,813		18,800
d	(　　 ) 8,054	100 [ 70.0]	[ 106.0] 100	100 [ 81.6]	14,946	100 [ 53.0]	28,200		28,200
e	(　　 ) 10,476	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 80.0]	13,540	100 [ 69.0]	19,623		19,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -33.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -13.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -28.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	競売等により購入	％／月　 +0.20	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -35.0	環境　　　　 -20.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -33.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 19,300 円／㎡]

盛岡 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 10.0 月　p： 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
58,800	（　 70.0 ％） 41,160	13,500		1,350	4,000	22,310
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 16.0 月　p: 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: ％　m: 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8621　　　　 19,233		1　　(1+r)^m　： 1.0000　 19,233		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		19,200

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	盛公（住） -603013	45,046	100 [100.0]	[102.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.7]	100 [ 92.6]	57,230	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	57,200
	b	盛公（住） -606008	52,224	100 [100.0]	[101.8] 100	100 [ 95.0]	100 [105.1]	100 [ 87.7]	60,714		60,700
	c	盛公（住） -611004	39,984	100 [100.0]	[101.0] 100	100 [ 60.0]	100 [103.0]	100 [111.7]	58,501		58,500

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.65	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -2.0	交通・接近 -0.5	環境　　　 -5.0
			画地　　　 -13.3	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.35	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 -14.0	環境　　　 0.0
			画地　　　 +5.1	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 +2.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.16	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 +1.5	環境　　　 +10.0
			画地　　　 +3.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

58,800 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	盛岡 -25	64,800	[107.9] 100	100 [101.0]	100 [119.6]	57,882	[100.0] 100	57,900

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 +2.0

交通・接近　　 +4.5

環境　　 +10.0

行政　　 +2.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

58,800 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     50 ｍ、西     50 ｍ、南     15 ｍ、北     30 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     12　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    180 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.3 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　   3.3 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  29.0 ％

＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ延長約９０ｍ、既存の市
　道を６ｍに拡幅
　
　
＊排水工事の概要
　汚水等は公共下水道に放流、雨水
　は側溝
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　児童公園１００㎡
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

４　不動産ＩＤ

盛岡 3-1　宅地見込地-4

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	盛岡市永井１８地割３５番	4000000415031-0000
2	盛岡市永井１８地割３６番	4000000415032-0000
3	盛岡市永井１８地割３７番	4000000415033-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25

備考