令和6年1月15日　提出 盛岡 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   盛岡 -43 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　吉田　美弥   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 47,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 盛岡市三ツ割１丁目１００番２４ ｢三ツ割１－１－１８｣ ②地積 　(㎡) 272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既存の住宅地域 東3.9m市道 水道、下水 盛岡 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ山田線沿いの傾斜地に位 置する既成住宅地域 街 路 基準方位　北、３． ９ｍ市道 交通 施設 盛岡駅北東方 2.7km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心市街地の北外延部に位置する熟成した住宅地域であり、交通接近性は優るものの、山裾部に位置するため 街路条件、地勢等に劣り、発展余地も無く、今後も現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市中心市街地近郊の住宅地域一円で、特に中心部北外延の三ツ割、山岸地区等との代替性が強く、主 たる需要者層は市内居住者及び通勤者である。近隣地域周辺は、市中心部や幹線道路との接近性は良好であるものの、 傾斜地に位置し街路が狭隘で、新興分譲地に比べ居住環境が劣るため人気は低く、取引も少ない。需要の中心は、土地 が２５０㎡前後で１，２００～１，３００万円程度、新築戸建では３，０００～３，５００万円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、公法規制により賃貸用建物の建築は想定が難しいため、収益還元法の適 用は断念した。自用の住宅取得目的の取引を中心に市場価格が形成される地域であり、比準価格は複数の取引事例を適 正に比較検討して求められた市場実証性に富む価格であることから、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　盛岡 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,400 円／㎡ [104.7] 100 100 [100.0] 100 [120.6] [102.0] 100 47,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内全般に供給が不足傾向にある一方で、金 融機関の融資姿勢等から中心部や利便性に優 る地区では旺盛な需要が継続し、上昇エリア も拡大している。 中心市街地や幹線道路に近く交通利便性が良 好な一方、傾斜地のため地域内の街路条件や 地勢が劣るため、人気は低い状態が続く。 格別な変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％