別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
盛岡 -40　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 -40 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　古水　隼人   TEL.
鑑定評価額 7,930,000 円  １㎡当たりの価格 46,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 36,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市稲荷町８２番１９
｢稲荷町４－５２｣		 ②地積
　(㎡)		 171  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い既成住宅地域
 北4m市道 水道、下水 盛岡

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市中心部北西側に位置する街
路条件に劣る既成住宅地域		 街

路		 基準方位北、４ｍ市
道		 交通

施設		 盛岡駅北西方

2.7km		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 街路狭隘な居住環境の劣る既成住宅地域であり、熟成が進み開発余地が少ないため、地域要因に特段の変動は認
められず、今後も現状を維持していくと予想する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市中心部北西側の住宅地域で、特に中屋敷町・大館町・北天昌寺町・大新町地区等との代替性が強く、主
たる需要者は市内居住者及び中心部への通勤者層である。近隣地域は街路が狭隘で居住環境は劣るが、前潟地区の大型
商業施設と比較的近く、また市中心部に近い住宅地としては割安感もあり、一定の需要は継続しており、地価は安定的
に推移している。土地取引の中心は１７０㎡前後で８００万円程度と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺地域では、アパート等の収益物件も見られるが、小規模の画地が多く、取引の中心は自用目的物件で
あり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格に比べ低位に試算されたと思料する。
このような市場特性を考慮し、市場において現実に発生した取引事例を価格判定の基礎とする実証性の高い比準価格を
標準とし、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　盛岡 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     58,700 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[102.0]		 100
[131.9]		 [100.0]
100		 46,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は持ち直しており、公共投資は横這
い圏内で推移、設備投資は増加、個人消費は
回復、住宅投資は下げ止まっている。


街路条件は劣るが、市中心部に近く、割安感
から潜在的な宅地需要が継続しており、地価
は安定的に推移している。


近隣地域内において概ね標準的画地と認めら
れ、競争力の程度は標準的と判断する。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　  +8.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 -40　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（住）

-606002		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西4.5m市道
、中間画地
近商

(80,200)
b 盛公（住）

-605009		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東6m私道、
中間画地
１低専

(50,80)
c 盛公（住）

-616009		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東3.8m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d 盛公（住）

-614013		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m市道、
南6m、北4.5m、
三方路
１中専
居住誘導区域
(70,200)
e 盛公（住）

-607001		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4m未舗装市
道、中間画地
１住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
38,543  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.0]
41,003 		 100
[  88.5]
46,331 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
46,300 
b (　           ) 
42,692  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
44,738 		 100
[  96.0]
46,602 
46,600 
c (　           ) 
44,096  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
43,880 		 100
[  95.0]
46,189 
46,200 
d (　           ) 
44,336  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.9]
48,533 		 100
[ 105.1]
46,178 
46,200 
e (　           ) 
39,105  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[  85.0]		 100
[  87.6]
53,096 		 100
[ 114.5]
46,372 
46,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 -14.5
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     46,400 円／㎡]  



盛岡 -40　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,736,269 
287,368 
1,448,901 
1,187,300 
261,601 		 （　0.9696）
253,648 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      5,284,333 円　　　　（　     30,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 -40　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 53.00 Ｗ2 106.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   160 ％   171 ㎡     16.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積２６．５０㎡の１ルームタイプの住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 内階段部分を賃貸面積に含むため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
53.00 
100.0 
53.00 
1,385 
73,405 		 2.0  146,810 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
53.00 
100.0 
53.00 
1,454 
77,062 		 2.0  154,124 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
106.00 
100.0 
106.00 

150,467 		 300,934 
0 
⑨年額支払賃料        150,467 円　×　12ヶ月　＝　       1,805,604 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     106.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,805,604 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        72,224 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,733,380 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           300,934 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,889 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,736,269 円　　　　（　        10,154 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-609057		 1,390  
(   1,388) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
1,324 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,387 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,385 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-606058		 1,415  
(   1,384) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
1,348 
c 盛公（賃）
　　　　-603016		 1,488  
(   1,487) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,488 
盛岡 -40　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 46,500 円  　　　　     15,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 54,168 円  　　　        1,805,604　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       16,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      124,000 円  　　　　     15,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        31,000 円  　　　　     15,500,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        15,500 円  　　　　     15,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         287,368 円　（　　　　　　         1,681 円／㎡）　　（経費率　　  16.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 15,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     106.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0766     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,187,300 円  
（　　　　　         6,943 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,736,269 円      
②総費用 287,368 円      
③純収益　①－② 1,448,901 円      
④建物等に帰属する純収益 1,187,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 261,601 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 253,648 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,483 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,284,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 盛岡 -40　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市稲荷町８２番１９
 4000000281699-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
盛岡 -40　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 -40 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　佐藤　真   TEL.
鑑定評価額 7,870,000 円  １㎡当たりの価格 46,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 36,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市稲荷町８２番１９
｢稲荷町４－５２｣		 ②地積
　(㎡)		 171  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い既成住宅地域
 北4m市道 水道、下水 盛岡

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線道路背後に存し、街路幅
員、整然性等がやや劣る既成
住宅地域である。		 街

路		 基準方位北、４ｍ市
道		 交通

施設		 盛岡駅北西方

2.7km		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅を中心とした既成住宅地域であり、地域要因に格別の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予
測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     29,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中心市街地の北西部に存する住宅地域と判定した。典型的な需要者は世帯分離及び住替え等に伴う市内居
住者及び市内通勤者等が中心である。当該地域は国道背後に存し、中心市街地や大型商業施設等への接近性は比較的良
好であるものの、地域内の街路は行止りや狭隘な部分が見られるなど街路条件においてやや劣る地域である。価格水準
については、土地は１８０㎡程度で８５０万円前後の取引が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅のほかアパート等も見られる住宅地域であるが、自己使用目的の取引が大半であり、土地価格に見合った賃料
水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。また、典型的な需要者は、類似不動産の取引価格、取引動
向等を重視する傾向にあることから比準価格の規範性は高いものと判断した。以上により、本件においては比準価格を
重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　盛岡 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     58,700 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[102.0]		 100
[133.5]		 [100.0]
100		 46,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 盛岡市内の住宅地の地価は、丘陵地や利便性
に劣る外延部を除き、中心部や平坦で利便性
の良い南部・北西部地域を中心に上昇傾向が
継続している。

街路条件がやや劣るものの、国道背後に存し
、大型商業施設に近いこと等により利便性は
比較的良好であり、需要は比較的堅調である
。

地域内の標準的画地であり、市場競争力に影
響を及ぼすような格別の要因はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　  +6.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 -40　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（住）

-616004		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
中間画地
１低専
居住誘導区域
(50,80)
b 盛公（住）

-616011		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
c 盛公（住）

-605002		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m市道、
東3.8m、角地
１低専

(50,80)
d 盛公（調）

-612052		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
e 盛公（調）

-618002		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西18m市道、
南東6m、
二方路
｢調区｣ 

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
34,745  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 101.0]
43,775 		 100
[ 100.8]
43,428 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
43,400 
b (　           ) 
53,918  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
52,766 		 100
[ 112.4]
46,945 
46,900 
c (　           ) 
54,629  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
53,263 		 100
[ 112.5]
47,345 
47,300 
d (　           ) 
39,809  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
42,198 		 100
[  92.2]
45,768 
45,800 
e (　           ) 
69,534  		 100
[ 130.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.6]
51,280 		 100
[ 105.8]
48,469 
48,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　  +2.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　  +1.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 買進み

 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     46,000 円／㎡]  



盛岡 -40　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であることから適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,150,261 
397,084 
1,753,177 
1,501,360 
251,817 		 （　0.9696）
244,162 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      5,086,708 円　　　　（　     29,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 -40　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 66.00 Ｗ2 132.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   160 ％   171 ㎡     16.5 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積３１㎡程度のシングルタイプ。地域における標準的階層のアパートを想定した。 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 長屋タイプを想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
66.00 
90.0 
59.40 
1,486 
88,268 		 2.0  176,536 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
66.00 
100.0 
66.00 
1,486 
98,076 		 2.0  196,152 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
132.00 
95.0 
125.40 

186,344 		 372,688 
0 
⑨年額支払賃料        186,344 円　×　12ヶ月　＝　       2,236,128 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     125.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,236,128 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        89,445 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,146,683 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           372,688 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,578 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,150,261 円　　　　（　        12,575 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-613051		 1,448  
(   1,448) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,448 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,488 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,486 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-616052		 1,646  
(   1,644) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,646 
c 盛公（賃）
　　　　-608085		 1,371  
(   1,369) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,371 
盛岡 -40　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 98,000 円  　　　　     19,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 67,084 円  　　　        2,236,128　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       16,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      156,800 円  　　　　     19,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        39,200 円  　　　　     19,600,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,600 円  　　　　     19,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         397,084 円　（　　　　　　         2,322 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 144,000 円／㎡　×　     132.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0766     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,501,360 円  
（　　　　　         8,780 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,150,261 円      
②総費用 397,084 円      
③純収益　①－② 1,753,177 円      
④建物等に帰属する純収益 1,501,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 251,817 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 244,162 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,428 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,086,708 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      29,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 盛岡 -40　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市稲荷町８２番１９
 4000000281699-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
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