令和6年1月15日　提出 盛岡 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   盛岡 -39 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　服部　幸司   TEL.

鑑定評価額 2,880,000 円  １㎡当たりの価格 12,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 盛岡市下田字陣場５６番５１ ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が見 られる高台の住宅地 域 北6m市道 水道、下水 渋民 380m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 渋民駅北西方の丘陵地にある 住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 渋民駅北西方 380m 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺では開発余地も残るものの宅地需要を促す大規模投資等も見られないことから、当面ほぼ現況のとおり推移 するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市旧玉山村地区の市街化区域及び市街化調整区域を含む住宅地域一円で、需要者の中心は旧玉山村地 区内の居住者や盛岡市内への通勤者世帯である。渋民駅の徒歩圏内にあるものの、各種公共公益施設や商業施設等から はやや離れ、かつ起伏の多い地勢である。盛岡市の市街化区域内住宅地としては価格が低位であるため値頃感を求める 需要者層の存在が認められる。土地の取引価格帯は土地面積２５０㎡で総額３００万円前後が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 複数の取引事例から価格形成要因の比較を行って信頼性の高い比準価格が得られた。また、近隣地域には共同住宅等の 収益物件は見られず、賃貸市場が未成熟であることから収益価格は試算できなかった。従って、自己利用目的の取引が 中心で、かつ居住の快適性が重視されている地域の特性を踏まえた結果、比準価格をもって、代表標準地との検討を踏 まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　雫石 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,200 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [122.0] [100.0] 100 12,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 盛岡市の住宅着工戸数は若干減少しているも のの、市内各所で中小規模の宅地開発が散見 される。市内の全般的な住宅地需要は強含み で推移している。 鉄道駅以外の生活利便施設からやや離れてお り、傾斜がちの地勢であるため需要は低調に 推移している。 北向き画地で、日照に劣る状況に変化はない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％