別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
盛岡 -38　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 -38 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　吉田　勇光   TEL.
鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 80,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 61,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市名須川町５番２
｢名須川町１０－５｣		 ②地積
　(㎡)		 201  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,180)

1:1.5		 住宅

ＬＳ3		 一般住宅、アパート
が混在する既成住宅
地域		 南4.5m市道 水道、ガス、下水 盛岡

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心市街地北側の、寺院も多
い閑静な住宅地域		 街

路		 基準方位北、４．５
ｍ市道		 交通

施設		 盛岡駅北東方

2.1km		 法令

規制		 １住居
(70,180)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 歴史的由緒ある住宅地域として熟成しており、今後も閑静な住環境を維持していくと予測する。土地取引は活発
ではないが、地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     45,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市中心部周辺の比較的価格水準の高い住宅地域で、愛宕町、本町通地区等との代替性が強い。需要者の中
心は市内居住者のうち所得水準の高い層で、地縁的な選好需要も見られる。市内全般に宅地供給余地が少ないなか、旧
来からの住宅地域で街路条件にはやや難があるが、その好立地からハウスメーカーも加わり、見直し需要等、引き合い
は多い。土地は２００㎡程度で１６００万円前後、新築の戸建物件は４５００万円程度までが需要の中心と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺は利便性が良く、アパート等も見られるが、地主の資産運用目的の物件が中心で、土地価格に見合う賃料水準が形
成されていないため収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性・利便性や類似不動産の取引水準等の市
場動向を重視して取引される地域と判断されることから、市場の実勢を反映した比準価格を妥当なものと判断、採用し
、収益価格は参考程度にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　盛岡 -19                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     70,200 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[102.5]		 100
[ 91.7]		 [103.0]
100		 81,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口微減、世帯数微増。県内経済はやや回復
の動きが継続。利便性重視の傾向は変わらず
、同市市街地の住宅地需要は堅調に推移して
いる。

格別の要因変動はないが、中心部の住宅地域
では高値取引が増えている。



南側の接面道路で、画地も標準的であり、地
域内において競争力が認められる。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.5
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 -38　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（住）

-604001		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北4.9m市道、
中間画地
１住居
誘導区域外
(70,196)
b 盛公（住）

-607005		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東7.5m市道
、北東7m、
角地
１住居
居住誘導区域
(80,200)
c 盛公（住）

-609002		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
北東2.8m、
角地
１住居
居住誘導区域
(80,160)
d 盛公（商）

-602502		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東10m県道、
中間画地
近商
居住誘導区域
(90,200)
e 盛公（商）

-607001		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西7m市道、
中間画地
商業
居住誘導区域
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
72,981  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
86,976 		 100
[ 111.3]
78,146 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
80,500 
b (　           ) 
97,674  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.6]
93,974 		 100
[ 119.4]
78,705 
81,100 
c (　           ) 
70,287  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.3]
72,880 		 100
[  92.7]
78,619 
81,000 
d (　           ) 
75,529  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
77,719 		 100
[  99.5]
78,110 
80,500 
e (　           ) 
122,926  		 100
[ 130.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
95,504 		 100
[ 122.1]
78,218 
80,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +13.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +5.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +5.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 隣地買い
増し
 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     80,800 円／㎡]  



盛岡 -38　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,766,233 
457,399 
2,308,834 
1,853,720 
455,114 		 （　0.9696）
441,279 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      9,193,313 円　　　　（　     45,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 -38　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 80.00 Ｗ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   180 ％   201 ㎡     11.0 m x   18.5 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリー層向け、平均専有面積約４０㎡、地域における標準階層のアパートを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,467 
117,360 		 2.0  234,720 
1.0  117,360 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

234,720 		 469,440 
234,720 
⑨年額支払賃料        234,720 円　×　12ヶ月　＝　       2,816,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,816,640 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       112,666 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,703,974 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           469,440 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,507 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          234,720 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          57,752 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,766,233 円　　　　（　        13,762 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-608054		 1,560  
(   1,526) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
1,444 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,501 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,467 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-613053		 1,721  
(   1,684) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]
1,523 
c 盛公（賃）
　　　　-616057		 1,626  
(   1,591) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]
1,439 
盛岡 -38　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 72,600 円  　　　　     24,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 84,499 円  　　　        2,816,640　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       34,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      193,600 円  　　　　     24,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        48,400 円  　　　　     24,200,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,200 円  　　　　     24,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         457,399 円　（　　　　　　         2,276 円／㎡）　　（経費率　　  16.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 147,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0766     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,853,720 円  
（　　　　　         9,222 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,766,233 円      
②総費用 457,399 円      
③純収益　①－② 2,308,834 円      
④建物等に帰属する純収益 1,853,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 455,114 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 441,279 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,195 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,193,313 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      45,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 盛岡 -38　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市名須川町５番２
 4000000171886-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
盛岡 -38　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 -38 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　佐藤　真   TEL.
鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 79,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 61,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市名須川町５番２
｢名須川町１０－５｣		 ②地積
　(㎡)		 201  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,180)

1:1.5		 住宅

ＬＳ3		 一般住宅、アパート
が混在する既成住宅
地域		 南4.5m市道 水道、ガス、下水 盛岡

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 盛岡市中心部の北側に位置す
る既成住宅地域で周辺には寺
社仏閣が多い。		 街

路		 基準方位　北、４．
５ｍ市道		 交通

施設		 盛岡駅北東方

2.1km		 法令

規制		 １住居
(70,180)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており新規の開発余地は少ないため、今後も現況のまま推移していく
ものと予測される。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     47,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内中心部に近接した地価水準の高い住宅地域で、特に名須川町・愛宕町・本町通地区等との代替性が強
い。需要者の中心は所得水準の比較的高い市内居住者及び通勤者である。供給は宅地開発の余地が少ないため既存の宅
地が中心で供給量は少ない。周辺には寺社も多く閑静な居住環境が保たれているほか、市内中心部への利便性も良好で
住宅地域として根強い人気を維持している。土地は２００㎡で１，６００万円前後が取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 居住環境に優れた利便性の高い住宅地域で、アパートも散見されるが、旧来からの地主が資産運用目的で建設した物件
であることから土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算された。自用目的の取引が中心で
、また収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であることから、本件においては比準価格を重視し、収益価格
は参考にとどめ、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　盛岡 -19                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     70,200 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[102.5]		 100
[ 93.6]		 [103.0]
100		 79,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 盛岡市内の住宅地の地価は、丘陵地や利便性
に劣る外延部を除き、中心部や平坦で利便性
の良い南部・北西部地域を中心に上昇傾向が
継続している。

地域要因に変動は見られないものの、市内中
心部に近い良好な住環境を維持する閑静な住
宅地で潜在的な需要は根強い。


南道路で日照に優れていることから市場競争
力は強い。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.5
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 -38　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（住）

-605061		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西4m市道、
中間画地
１住居
居住誘導区域
(70,160)
b 盛公（住）

-605060		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南3.6m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
c 盛公（住）

-610007		 盛岡市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西15m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
d 盛公（住）

-607056		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西7m市道、
中間画地
１住居
居住誘導区域
(70,200)
e 盛公（住）

-605063		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東5m市道、
中間画地
商業
居住誘導区域
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
77,873  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
80,240 		 100
[  98.5]
81,462 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
83,900 
b (　           ) 
73,248  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
74,386 		 100
[  94.6]
78,632 
81,000 
c (　           ) 
66,098  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.5]
70,528 		 100
[  97.9]
72,041 
74,200 
d (　           ) 
95,835  		 100
[ 120.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
83,777 		 100
[ 106.6]
78,590 
80,900 
e (　           ) 
96,167  		 100
[ 120.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
81,885 		 100
[ 108.7]
75,331 
77,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 営業上の
場所的限
定		 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 隣接地取
得
 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　  +3.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     79,700 円／㎡]  



盛岡 -38　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が得られないので求めない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,798,948 
462,422 
2,336,526 
1,869,040 
467,486 		 （　0.9696）
453,274 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      9,443,208 円　　　　（　     47,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 -38　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 80.00 Ｗ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   180 ％   201 ㎡     11.0 m x   18.5 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積４０㎡のファミリータイプの住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,516 
121,280 		 2.0  242,560 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

242,560 		 485,120 
0 
⑨年額支払賃料        242,560 円　×　12ヶ月　＝　       2,910,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,910,720 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       116,429 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,794,291 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           485,120 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,657 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,798,948 円　　　　（　        13,925 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-602027		 1,503  
(   1,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,488 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,519 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,516 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-603027		 1,615  
(   1,613) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,599 
c 盛公（賃）
　　　　-607091		 1,484  
(   1,481) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,469 
盛岡 -38　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 73,200 円  　　　　     24,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 87,322 円  　　　        2,910,720　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       33,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      195,200 円  　　　　     24,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        48,800 円  　　　　     24,400,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,400 円  　　　　     24,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         462,422 円　（　　　　　　         2,301 円／㎡）　　（経費率　　  16.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 148,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0766     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,869,040 円  
（　　　　　         9,299 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,798,948 円      
②総費用 462,422 円      
③純収益　①－② 2,336,526 円      
④建物等に帰属する純収益 1,869,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 467,486 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 453,274 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,255 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,443,208 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      47,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 盛岡 -38　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市名須川町５番２
 4000000171886-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
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備考