別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
盛岡 -36　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 -36 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　吉田　勇光   TEL.
鑑定評価額 8,610,000 円  １㎡当たりの価格 39,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 32,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市箱清水１丁目１５２番１８
｢箱清水１－３０－２｣		 ②地積
　(㎡)		 217  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域		 南4.8m市道 水道、下水 盛岡

4.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       217 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 小規模な宅地開発の集積によ
り形成された住宅地域で、狭
隘な街路条件に難がある。		 街

路		 基準方位北、４．８
ｍ市道		 交通

施設		 盛岡駅北方

4.7km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は概ね熟成した住宅地域で、今後も現環境を維持していくものと予測する。土地取引は活発化してきた
が、地価は概ね横這い基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内北郊外の住宅地域で、特に箱清水・緑が丘・黒石野地区等と代替性が強い。需要者は従来からの市内
居住者で市街中心部への就労者が中心である。市内全般的に供給不足でハウスメーカーらの土地需要も旺盛であるが、
丘陵の傾斜地勢や高低差、また街路条件の劣る地区では高値取引は少なく、需要の波及は弱い。土地は１５０～２５０
㎡程度で総額６００～１０００万円程度、新築の戸建物件は総額３５００万円程度までが需要の中心とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比較的大きな画地にはアパートも見られるが、自用の住宅取得目的の取引を中心として市場価格が形成される地域であ
るので、収益資料には相対的に限界があり低位に試算された。居住の快適性・利便性が重視される低層の住宅地域であ
ることを考慮し、よって、収益価格は参考とするも、複数の取引事例を適正に比較検討することにより得た比準価格を
妥当なものとして採用することとし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　盛岡 -8                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     53,400 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[100.0]		 100
[145.3]		 [103.0]
100		 39,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口微減、世帯数微増。県内経済はやや回復
の動きが継続。利便性重視の傾向は変わらず
、同市市街地の住宅地需要は堅調に推移して
いる。

格別の要因変動はないが、街路幅員の狭い丘
陵地は冬季の積雪時に不便であるなど、需要
回復は弱い。


個別的要因に変動はなく、南道路で競争力は
高い。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 -36　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（住）

-610004		 盛岡市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
b 盛公（住）

-611005		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
c 盛公（住）

-614016		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地
１低専
居住誘導区域
(50,80)
d 盛公（住）

-616005		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
北東3m、
二方路
１低専

(50,80)
e 盛公（住）

-617004		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
中間画地
１中専
居住誘導区域
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
40,345  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
42,723 		 100
[ 111.3]
38,385 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
39,500 
b (　           ) 
36,001  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
39,069 		 100
[ 100.4]
38,913 
40,100 
c (　           ) 
11,390  		 100
[  60.0]		 [ 100.3]
100		 100
[  50.0]		 100
[ 102.0]
37,334 		 100
[  96.4]
38,728 
39,900 
d (　           ) 
38,346  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 102.0]
42,022 		 100
[ 109.8]
38,271 
39,400 
e (　           ) 
35,268  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
35,268 		 100
[ 107.6]
32,777 
33,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 売急ぎ

 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     39,700 円／㎡]  



盛岡 -36　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,500,717 
440,993 
2,059,724 
1,892,020 
167,704 		 （　0.9696）
162,606 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      3,387,625 円　　　　（　     15,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 -36　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 82.81 Ｗ2 163.13
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   217 ㎡     12.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   4.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２Ｋ、平均専有面積約３９㎡と想定した。 ⑦有効率　  94.4 ％
の理由		 標準的な設計を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
82.81 
93.0 
77.01 
1,392 
107,198 		 2.0  214,396 
1.0  107,198 

 2～ 2		 住宅
80.32 
95.9 
77.03 
1,392 
107,226 		 2.0  214,452 
1.0  107,226 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
163.13 
94.4 
154.04 

214,424 		 428,848 
214,424 
⑨年額支払賃料        214,424 円　×　12ヶ月　＝　       2,573,088 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     154.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,573,088 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       128,654 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,444,434 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           428,848 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,074 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          214,424 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          52,209 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,500,717 円　　　　（　        11,524 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-607063		 1,140  
(   1,116) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,267 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,424 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,392 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-608077		 1,485  
(   1,453) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,414 
c 盛公（賃）
　　　　-611029		 1,489  
(   1,489) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,446 
盛岡 -36　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 74,100 円  　　　　     24,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 77,193 円  　　　        2,573,088　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       18,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      197,600 円  　　　　     24,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        49,400 円  　　　　     24,700,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,700 円  　　　　     24,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         440,993 円　（　　　　　　         2,032 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 147,000 円／㎡　×　     163.13 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0766     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,892,020 円  
（　　　　　         8,719 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,500,717 円      
②総費用 440,993 円      
③純収益　①－② 2,059,724 円      
④建物等に帰属する純収益 1,892,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 167,704 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 162,606 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          749 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,387,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 盛岡 -36　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市箱清水一丁目１５２番１８
 4000000156995-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
盛岡 -36　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 -36 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　中井　孝   TEL.
鑑定評価額 8,790,000 円  １㎡当たりの価格 40,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 32,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市箱清水１丁目１５２番１８
｢箱清水１－３０－２｣		 ②地積
　(㎡)		 217  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
区画整然とした住宅
地域		 南4.8m市道 水道、下水 盛岡

4.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       217 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 盛岡市中心部から北方の丘陵
に位置する住宅団地		 街

路		 基準方位北、４．８
ｍ市道		 交通

施設		 盛岡駅北方

4.7km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 盛岡市北方の丘陵に位置する住宅地域として熟成し、今後とも現況を維持していくと予測される。従来から供給
が限定されるなか、周辺で取引件数が増えており、地価はやや上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市北方の丘陵に位置する住宅地域で、特に箱清水、緑が丘、黒石野地区等との代替性が強く、市内居
住者及び通勤者等が主たる需要者である。熟成した既成の住宅地域であることから、これまで供給が限定されていたも
のの、近年では不動産業者による小規模な宅地開発や中古住宅の買取り、再販が見られるなど、取引市場にも動きが出
ている。土地は１５０～２５０㎡程度の規模で総額６００～１，０００万円程度が需要の中心価格帯と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にはアパート等の収益物件も散見されるものの、第一種低層住居専用地域にあって戸建住宅を中心とする地域であ
り、土地建物全体の投資額に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自用目的の取引
が中心で、また収益性よりも居住環境や利便性が考慮される住宅地域であることから、本件においては比準価格を重視
しながら、収益価格を比較考量し、更には代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　盛岡 -8                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     53,400 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[100.0]		 100
[138.9]		 [103.0]
100		 41,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 盛岡市の人口減少率、高齢化率はともに県平
均を下回る。地価は一部の丘陵地や利便性に
劣る外延部を除いて、中心部、南部、北西部
を中心に強含み。

区画、街路が整然とした既成の住宅地域とし
て熟成を見せており、更地などの供給が限定
されるなか、安定した需要が認められる。


南側の接面道路で、画地も標準的であり、地
域内において競争力が認められる。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 -36　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（住）

-602010		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
１低専
居住誘導区域
(50,80)
b 盛公（住）

-605007		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東4m市道、
中間画地
１低専
風致地区４種
(40,80)
c 盛公（住）

-610006		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北4m市道、
中間画地
１低専
居住誘導区域
(50,80)
d 盛公（住）

-614075		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
e 盛公（住）

-614076		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
中間画地
１低専
居住誘導区域外
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
38,432  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
38,013 		 100
[ 100.5]
37,824 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
39,000 
b (　           ) 
36,254  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  78.0]
47,130 		 100
[ 128.0]
36,820 
37,900 
c (　           ) 
50,294  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
51,853 		 100
[ 131.9]
39,312 
40,500 
d (　           ) 
42,797  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.5]
42,338 		 100
[  97.4]
43,468 
44,800 
e (　           ) 
51,282  		 100
[ 130.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
38,873 		 100
[  97.5]
39,870 
41,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.5 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -22.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 情報不足

 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     40,500 円／㎡]  



盛岡 -36　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,448,508 
430,193 
2,018,315 
1,830,740 
187,575 		 （　0.9696）
181,873 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      3,789,021 円　　　　（　     17,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 -36　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 82.81 Ｗ2 163.13
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   217 ㎡     12.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   4.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 独身タイプ、平均専有面積約３８．５㎡、地域における標準階層のアパートを想定。 ⑦有効率　  94.4 ％
の理由		 標準的な設計を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
82.81 
93.0 
77.01 
1,392 
107,198 		 2.0  214,396 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
80.32 
95.9 
77.03 
1,392 
107,226 		 2.0  214,452 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
163.13 
94.4 
154.04 

214,424 		 428,848 
0 
⑨年額支払賃料        214,424 円　×　12ヶ月　＝　       2,573,088 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     154.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,573,088 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       128,654 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,444,434 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           428,848 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,074 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,448,508 円　　　　（　        11,283 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-604052		 1,324  
(   1,295) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,324 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,394 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,392 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-614001		 1,434  
(   1,432) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,434 
c 盛公（賃）
　　　　-616059		 1,424  
(   1,394) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,424 
盛岡 -36　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 71,700 円  　　　　     23,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 77,193 円  　　　        2,573,088　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       18,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      191,200 円  　　　　     23,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        47,800 円  　　　　     23,900,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,900 円  　　　　     23,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         430,193 円　（　　　　　　         1,982 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     163.13 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0766     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,830,740 円  
（　　　　　         8,437 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,448,508 円      
②総費用 430,193 円      
③純収益　①－② 2,018,315 円      
④建物等に帰属する純収益 1,830,740 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 187,575 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 181,873 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          838 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,789,021 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 盛岡 -36　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市箱清水一丁目１５２番１８
 4000000156995-0000
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備考