別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
盛岡 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 -25 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　畠山　順   TEL.
鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市永井２０地割１７番９９
 ②地積
　(㎡)		 172  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、店舗併用
住宅等が混在する住
宅地域		 西12m市道 水道、ガス、下水 岩手飯岡

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市内南部に存し、街区及び街
路等が整然とした住宅地域で
ある。		 街

路		 基準方位北、１２ｍ
市道　		 交通

施設		 岩手飯岡駅南東方

600m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域及びその周辺における区画整理事業等により永井駅周辺が整備され、利便性が向上したことから宅地需
要が増大している地域である。地価は需給動向等を反映して、上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     51,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市南部の住宅地域であり、特に永井、津志田等の地区との代替関係が強い。典型的な需要者は世帯分
離及び住替え等に伴う市内居住者及び市内通勤者等が中心である。周辺では、北方を岩手飯岡駅から国道４号バイパス
まで東西に通る市道を中心として区画整理事業により街区の整備が進められており、利便性が向上している。宅地開発
需要も旺盛な地域である。土地の取引価格は２００㎡程度で１，４００万円前後の取引が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅等のほかアパートも見られる住宅地域であるが、自己使用目的の取引が大半であり、土地価格に見合った賃料
水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。また、典型的な需要者は、類似不動産の取引価格、取引動
向等を重視する傾向にあることから比準価格の規範性は高いものと判断した。以上により、本件においては比準価格を
重視し、収益価格を参考として、更には代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　盛岡 -24                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     65,700 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 97.3]		 [101.0]
100		 70,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済はコロナ禍を脱し、徐々に回復しつ
つある。コロナ禍を通して好調だった住宅需
要に対し、商業地は回復途上の状況にある。


市内南部の住宅地域であり、永井駅周辺の区
画整理事業等により利便性が向上し、分譲地
の売行きも好調である。地価は上昇傾向で推
移している。

地域内の標準的画地であり、市場競争力に影
響を及ぼすような格別の要因はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（住）

-603001		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東12m市道、
北6m、角地
１住居
居住誘導区域
(80,200)
b 盛公（住）

-602006		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
２住居
居住誘導区域
(60,200)
c 盛公（住）

-604005		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西16m市道、
中間画地
２住居
居住誘導区域外
(60,200)
d 盛公（住）

-617001		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
１住居
居住誘導区域
(60,200)
e 盛公（住）

-615006		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東8m市道、
南6m、角地
１住居
居住誘導区域
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
95,257  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
95,898 		 100
[ 141.1]
67,965 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
68,600 
b (　           ) 
75,625  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
75,403 		 100
[ 106.3]
70,934 
71,600 
c (　           ) 
82,437  		 100
[ 120.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
73,349 		 100
[ 109.4]
67,047 
67,700 
d (　           ) 
45,797  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.5]
47,301 		 100
[  73.0]
64,796 
65,400 
e (　           ) 
76,673  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
77,829 		 100
[ 102.8]
75,709 
76,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.5 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 隣接地の
併合
 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -6.5 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     70,000 円／㎡]  



盛岡 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であることから適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,718,636 
485,309 
2,233,327 
1,792,440 
440,887 		 （　0.9696）
427,484 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      8,905,917 円　　　　（　     51,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 80.00 Ｗ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   172 ㎡     10.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積４０㎡程度のファミリータイプ。地域における標準的階層のアパートを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,488 
119,040 		 2.0  238,080 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

238,080 		 476,160 
0 
⑨年額支払賃料        238,080 円　×　12ヶ月　＝　       2,856,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,856,960 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       142,848 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,714,112 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           476,160 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,524 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,718,636 円　　　　（　        15,806 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-612002		 1,437  
(   1,436) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,437 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,490 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,488 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-614003		 1,391  
(   1,360) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,391 
c 盛公（賃）
　　　　-614004		 1,647  
(   1,610) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,651 
盛岡 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 117,000 円  　　　　     23,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 85,709 円  　　　        2,856,960　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       25,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      187,200 円  　　　　     23,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        46,800 円  　　　　     23,400,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,400 円  　　　　     23,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         485,309 円　（　　　　　　         2,822 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0766     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,792,440 円  
（　　　　　        10,421 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,718,636 円      
②総費用 485,309 円      
③純収益　①－② 2,233,327 円      
④建物等に帰属する純収益 1,792,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 440,887 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 427,484 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,485 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,905,917 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      51,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 盛岡 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市永井２０地割１７番９９
 4000000416367-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
盛岡 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 -25 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　横田　浩   TEL.
鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 70,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市永井２０地割１７番９９
 ②地積
　(㎡)		 172  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、店舗併用
住宅等が混在する住
宅地域		 西12m市道 水道、ガス、下水 岩手飯岡

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 街路条件に優れ、店舗併用住
宅も見られる地域。		 街

路		 基準方位　北、１２
ｍ市道		 交通

施設		 岩手飯岡駅南東方

600m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は街路条件の良好な住宅地域として熟成しており、新規の開発余地は少ないため、今後も現状のまま推
移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     53,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内南部郊外の住宅地域で、特に永井・津志田地区等との代替性が強い。需要者の中心は市内居住者及び
通勤者である。近隣地域は最寄駅である「岩手飯岡」駅が令和４年１２月に改築され、また同駅から国道４号に通じる
市道の整備等が進む中、利便性が高く居住環境が良い住宅地として地価は上昇基調で推移している。土地は１７０㎡で
１，２００万円前後、新築戸建物件は４，０００万円前後が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 居住環境が良く利便性の高い住宅地域で、アパートも見られるが、旧来からの地主が資産運用目的で建設した物件であ
ることから土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算された。利用の中心は自己使用目的で
の戸建住宅であることから収益価格は参考程度に止めた。盛岡市の住宅地の需給動向を勘案の上、代表標準地から求め
た価格との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　盛岡 -24                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     65,700 円／㎡		 [104.4]
100		 100
[102.0]		 100
[ 96.4]		 [101.0]
100		 70,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は持ち直している。盛岡市の人口は
微減傾向ながら、世帯数は微増傾向にあり、
一定の宅地需要が認められる。


令和４年１２月、最寄駅である「岩手飯岡駅
」が改築された。街路条件が良好で、利便性
にも優れていることから地価は上昇傾向で推
移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（住）

-606006		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6m市道、
東6m、角地
１低専

(50,80)
b 盛公（住）

-602003		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東9m市道、
中間画地
２中専
居住誘導区域
(60,200)
c 盛公（住）

-603005		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北11m市道、
西6m、角地
１低専

(50,80)
d 盛公（住）

-615006		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東8m市道、
南6m、角地
１住居
居住誘導区域
(70,200)
e 盛公（住）

-606007		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7m市道、
中間画地
１住居
居住誘導区域
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
38,880  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 106.1]
63,701 		 100
[  92.0]
69,240 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
69,900 
b (　           ) 
80,219  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
82,264 		 100
[ 119.5]
68,840 
69,500 
c (　           ) 
59,106  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
58,367 		 100
[  83.2]
70,153 
70,900 
d (　           ) 
76,673  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
77,829 		 100
[ 111.5]
69,802 
70,500 
e (　           ) 
39,402  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.0]
55,478 		 100
[  78.3]
70,853 
71,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 -10.5 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 +29.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -12.5 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +29.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     70,500 円／㎡]  



盛岡 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,680,787 
436,635 
2,244,152 
1,792,440 
451,712 		 （　0.9696）
437,980 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      9,124,583 円　　　　（　     53,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 80.00 Ｗ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   172 ㎡     10.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積４０㎡の１ＬＤＫタイプの住居を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
80.00 
100.0 
80.00 
1,452 
116,160 		 2.0  232,320 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

232,320 		 464,640 
0 
⑨年額支払賃料        232,320 円　×　12ヶ月　＝　       2,787,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,787,840 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       111,514 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,676,326 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           464,640 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,461 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,680,787 円　　　　（　        15,586 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-614003		 1,391  
(   1,360) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,391 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,454 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,452 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-610007		 1,437  
(   1,436) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,437 
c 盛公（賃）
　　　　-607068		 1,456  
(   1,424) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,533 
盛岡 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 70,200 円  　　　　     23,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 83,635 円  　　　        2,787,840　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       25,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      187,200 円  　　　　     23,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        46,800 円  　　　　     23,400,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,400 円  　　　　     23,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         436,635 円　（　　　　　　         2,539 円／㎡）　　（経費率　　  16.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0766     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,792,440 円  
（　　　　　        10,421 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,680,787 円      
②総費用 436,635 円      
③純収益　①－② 2,244,152 円      
④建物等に帰属する純収益 1,792,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 451,712 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 437,980 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,546 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,124,583 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      53,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 盛岡 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市永井２０地割１７番９９
 4000000416367-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
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備考