別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
盛岡 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 -19 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　吉田　美弥   TEL.
鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 73,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 56,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市茶畑１丁目５番５外
｢茶畑１－５－５｣		 ②地積
　(㎡)		 250  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,180)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ閑静な既成住
宅地域		 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 盛岡

3.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 中心部に近い閑静な住宅地域
。		 街

路		 基準方位北、　　４
．５ｍ市道		 交通

施設		 盛岡駅南東方

3.4km		 法令

規制		 １住居
(60,180)
⑤地域要因の将
　来予測		 概ね熟成した住宅地域で、今後も閑静な住環境を維持していくものと予測する。供給が少ないため、土地取引は
活発ではないが、地価は若干の上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、盛岡市中心市街地の住宅地域一円で、需要者の中心は市内居住者のうち所得水準の比較的高い層である
。近隣地域は閑静な住宅地域で利便性も良く、根強い需要がある一方で、周辺には開発余地もないことから新規供給が
少なく、地価は直近で堅調な動きを見せている。敷地を細分したミニ開発の更地や中古物件の取引が主であるが、一般
住宅地としては２０００万円程度まで、新築の戸建物件は４５００万円程度までが需要の中心と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 接近性・利便性が良好で、周辺にはアパート等の収益物件も散見されるが、旧来からの地主が資産運用目的で建設した
物件が中心で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算されたものと思料する。
自己居住用の住宅取得目的の取引が中心であることから、収益価格は参考に止め、市場の実勢を反映した比準価格を妥
当なものとして採用することとし、市内の住宅地の需給動向も勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　盛岡（県） -18             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     70,500 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内全般に供給が不足傾向にある一方で、金
融機関の融資姿勢等から中心部や利便性に優
る地区では旺盛な需要が継続し、上昇エリア
も拡大している。

特段の要因変動はないが、神社に近い閑静な
街区として需要が根強い。



格別な変動要因はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％ +4.7 ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（住）

-603051		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b 盛公（住）

-604001		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北4.9m市道、
中間画地
１住居
誘導区域外
(70,196)
c 盛公（住）

-604002		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
１住居
誘導区域外
(60,200)
d 盛公（住）

-605059		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5m市道、
北西5m、角地
１住居
居住誘導区域
(80,200)
e 盛公（住）

-613066		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.2m市道
、中間画地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
80,340  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
84,196 		 100
[ 116.4]
72,333 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.5]
　　　　 100
74,100 
b (　           ) 
72,981  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
86,976 		 100
[ 120.4]
72,239 
74,000 
c (　           ) 
99,812  		 100
[ 140.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
72,777 		 100
[ 101.4]
71,772 
73,600 
d (　           ) 
89,620  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
89,620 		 100
[ 124.2]
72,158 
74,000 
e (　           ) 
72,993  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.5]
73,574 		 100
[ 103.3]
71,224 
73,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 買進み

 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     73,800 円／㎡]  



盛岡 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき、適切な再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,385,419 
614,613 
2,770,806 
2,412,900 
357,906 		 （　0.9696）
347,026 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      7,229,708 円　　　　（　     28,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 109.25 Ｗ2 215.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   180 ％   250 ㎡     15.6 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積５０㎡程度のファミリータイプのアパートを想定。地域における標準的階層の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  93.3 ％
の理由		 階段等共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
109.25 
91.9 
100.44 
1,420 
142,625 		 2.0  285,250 
1.0  142,625 

 2～ 2		 住宅
105.95 
94.8 
100.44 
1,440 
144,634 		 2.0  289,268 
1.0  144,634 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
215.20 
93.3 
200.88 

287,259 		 574,518 
287,259 
⑨年額支払賃料        287,259 円　×　12ヶ月　＝　       3,447,108 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,447,108 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       137,884 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,309,224 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           574,518 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,515 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          287,259 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          70,680 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,385,419 円　　　　（　        13,542 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-607087		 1,173  
(   1,173) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,303 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,422 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,420 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-608067		 1,499  
(   1,498) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,360 
c 盛公（賃）
　　　　-615005		 1,542  
(   1,541) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,469 
盛岡 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 126,000 円  　　　　     31,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 103,413 円  　　　        3,447,108　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       38,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      252,000 円  　　　　     31,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        63,000 円  　　　　     31,500,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,500 円  　　　　     31,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         614,613 円　（　　　　　　         2,458 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     215.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0766     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,412,900 円  
（　　　　　         9,652 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,385,419 円      
②総費用 614,613 円      
③純収益　①－② 2,770,806 円      
④建物等に帰属する純収益 2,412,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 357,906 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 347,026 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,388 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,229,708 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 盛岡 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市茶畑一丁目５番５
 4000000188968-0000
2 　盛岡市茶畑一丁目５番２０
 4000000188983-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
盛岡 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 -19 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　佐藤　真   TEL.
鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 74,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 56,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市茶畑１丁目５番５外
｢茶畑１－５－５｣		 ②地積
　(㎡)		 250  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,180)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ閑静な既成住
宅地域		 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 盛岡

3.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 中心部に近い住宅地域 街

路		 基準方位　北、４．
５ｍ市道		 交通

施設		 盛岡駅南東方

3.4km		 法令

規制		 １住居
(60,180)
⑤地域要因の将
　来予測		 中心部に近く好立地で閑静な住宅地域として熟成しており、優良な住宅地に対する需要は根強く、また当該住宅
地の供給不足と相まって地価上昇の基調は継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市の中心部に近接する住宅地域で、茶畑、加賀野地区等との代替性が強く、需要者の中心は一次取得
に係る市内居住者等である。同一需給圏では立地条件等によって地価上昇、横這い、下降に分かれている。近隣地域は
既存の好立地かつ閑静な住宅地域であるため需要が堅調で地価は上昇基調にある。土地は１６５～２５０㎡で１，２０
０～１，９００万円程度、新築戸建は２，９００～３，６００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は交通接近条件、環境条件が良好な住宅地域で、アパート等の収益物件も散見されるが、自用目的の戸建住宅
が取引の中心である。収益価格は土地価格に見合う賃料水準に至っていないため低位に試算された。したがって、比準
価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、周辺の標準地の価格動向も踏まえ、さらに同一需給圏の住宅地取引の推移・
動向も考慮のうえ、上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額と決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　盛岡（県） -18             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     70,500 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 盛岡市内の住宅地の地価は、丘陵地や利便性
に劣る外延部を除き、中心部や平坦で利便性
の良い南部・北西部地域を中心に上昇傾向が
継続している。

肴町、内丸など中心市街地への接近性が良好
な住宅地域であることに加え、好立地な住宅
地供給不足のために当該地域に対する需要は
安定している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％ +5.0 ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（住）

-604054		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西8.4m市道
、西6m、
角地
１住居

(70,200)
b 盛公（住）

-601001		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
c 盛公（住）

-607055		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北20m国道、
中間画地
１住居

(70,200)
d 盛公（住）

-610007		 盛岡市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西15m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
e 盛公（住）

-605005		 盛岡市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北東7m市道、
南東6m、
南西1.5m、
三方路
商業
居住誘導区域
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,205  		 100
[ 130.0]		 [ 108.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
75,159 		 100
[ 103.3]
72,758 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.5]
　　　　 100
74,600 
b (　           ) 
103,190  		 100
[ 140.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
74,213 		 100
[  99.0]
74,963 
76,800 
c (　           ) 
54,279  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  76.5]
73,082 		 100
[ 103.9]
70,339 
72,100 
d (　           ) 
66,098  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.5]
70,528 		 100
[  98.1]
71,894 
73,700 
e (　     44,099) 
73,498  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.6]
69,430 		 100
[  97.8]
70,992 
72,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -23.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +6.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     74,000 円／㎡]  



盛岡 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,439,403 
593,832 
2,845,571 
2,443,540 
402,031 		 （　0.9696）
389,809 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      8,121,021 円　　　　（　     32,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 Ｗ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   180 ％   250 ㎡     15.6 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約５０㎡のファミリータイプ。駐車場を確保したため使用容積率は低い。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,506 
150,600 		 2.0  301,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

301,200 		 602,400 
0 
⑨年額支払賃料        301,200 円　×　12ヶ月　＝　       3,614,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,614,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       180,720 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,433,680 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           602,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,723 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,439,403 円　　　　（　        13,758 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-605051		 1,533  
(   1,532) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,614 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,509 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,506 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-612052		 1,661  
(   1,625) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,510 
c 盛公（賃）
　　　　-615005		 1,542  
(   1,541) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,402 
盛岡 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 95,700 円  　　　　     31,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 108,432 円  　　　        3,614,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       38,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      255,200 円  　　　　     31,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        63,800 円  　　　　     31,900,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,900 円  　　　　     31,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         593,832 円　（　　　　　　         2,375 円／㎡）　　（経費率　　  17.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0766     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,443,540 円  
（　　　　　         9,774 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,439,403 円      
②総費用 593,832 円      
③純収益　①－② 2,845,571 円      
④建物等に帰属する純収益 2,443,540 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 402,031 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 389,809 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,559 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,121,021 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 盛岡 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市茶畑一丁目５番５
 4000000188968-0000
2 　盛岡市茶畑一丁目５番２０
 4000000188983-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考