別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
盛岡 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 -12 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　有岡　智昭   TEL.
鑑定評価額 7,150,000 円  １㎡当たりの価格 41,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 33,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市上堂４丁目２９番１０
｢上堂４－３－４０｣		 ②地積
　(㎡)		 171  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ3		 中規模一般住宅が多
い北上川沿いの住宅
地域		 南東6m市道 水道、下水 青山

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道４号線と北上川に挟まれ
た高台の住宅地域		 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 青山駅北西方

1.7km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 低層住宅が建ち並ぶ住宅地域としてほぼ熟成しており、地域要因に特段の変動は見られないことから、今後も現
状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旧盛岡市北部から西部にかけての住宅地域一円で、需要者は自用の市内居住者や通勤者が中心である。上
堂４丁目地区は国道４号線沿いの路線商業地域背後の住宅地域で、供給は既存の宅地が中心となっており、狭隘道路や
行き止まり道路が見られる等街路条件のやや劣る場所も多いが、比較的安価な地価水準に着目した一次取得者等の需要
が認められる。土地は５０坪程度で７００万円前後、土地建物は総額で３０００万円台前半が中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用目的の取引が中心となっている地域で、需要者は類似不動産の取引価格等を重視する傾向が強い。アパート等の収
益物件も若干見られるが、旧来からの地主による資産運用目的の建物が主で、土地建物全体の投資額に見合う賃料水準
が形成されていないため収益価格は低位に試算された。よって本件では、地域の特性、需要者の属性等を踏まえ比準価
格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　盛岡 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     58,700 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[102.0]		 100
[151.8]		 [102.5]
100		 41,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 社会経済活動は新型コロナ前に戻りつつあり
賃金の上昇も見られるが、物価高、住宅価格
の上昇、住宅ローン金利の変動の影響を注視
する必要がある。

供給は既存の宅地が中心で、地域要因に目立
った変動は認められないものの、みたけ地区
等の需要増の影響が見られる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +46.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（住）

-614013		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m市道、
南6m、北4.5m、
三方路
１中専
居住誘導区域
(70,200)
b 盛公（住）

-610004		 盛岡市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
c 盛公（住）

-616002		 盛岡市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西2.8m市道
、南東3.8m、
角地
工業

(60,200)
d 盛公（住）

-616005		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
北東3m、
二方路
１低専

(50,80)
e 盛公（住）

-611005		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
44,336  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.9]
48,533 		 100
[ 118.5]
40,956 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.5]
　　　　 100
42,000 
b (　           ) 
40,345  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
42,723 		 100
[ 104.8]
40,766 
41,800 
c (　           ) 
42,343  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
42,789 		 100
[ 104.8]
40,829 
41,800 
d (　           ) 
38,346  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 102.0]
42,022 		 100
[ 103.4]
40,640 
41,700 
e (　           ) 
36,001  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
39,069 		 100
[  96.3]
40,570 
41,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  -8.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     41,800 円／㎡]  



盛岡 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,593,959 
526,761 
2,067,198 
1,869,040 
198,158 		 （　0.9696）
192,134 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      4,002,792 円　　　　（　     23,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 84.35 Ｗ2 165.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   171 ㎡     12.2 m x   13.9 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋ、専有面積約３８㎡のアパートを想定 ⑦有効率　  91.4 ％
の理由		 標準的な設計を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
84.35 
89.6 
75.55 
1,465 
110,681 		 2.0  221,362 
1.0  110,681 

 2～ 2		 居宅
81.05 
93.2 
75.55 
1,479 
111,738 		 2.0  223,476 
1.0  111,738 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
165.40 
91.4 
151.10 

222,419 		 444,838 
222,419 
⑨年額支払賃料        222,419 円　×　12ヶ月　＝　       2,669,028 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     151.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,669,028 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       133,451 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,535,577 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           444,838 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,226 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          222,419 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          54,156 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,593,959 円　　　　（　        15,169 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-607053		 1,716  
(   1,678) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,560 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,499 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,465 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-603005		 1,432  
(   1,401) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,436 
c 盛公（賃）
　　　　-618003		 1,863  
(   1,862) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,500 
盛岡 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 97,600 円  　　　　     24,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 106,761 円  　　　        2,669,028　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       15,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      234,200 円  　　　　     24,400,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        48,800 円  　　　　     24,400,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,400 円  　　　　     24,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         526,761 円　（　　　　　　         3,080 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 143,000 円／㎡　×　     165.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0766     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,869,040 円  
（　　　　　        10,930 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,593,959 円      
②総費用 526,761 円      
③純収益　①－② 2,067,198 円      
④建物等に帰属する純収益 1,869,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 198,158 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 192,134 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,124 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,002,792 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 盛岡 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市上堂四丁目２９番１０
 4000000254489-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
盛岡 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 -12 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　五島　洋   TEL.
鑑定評価額 7,110,000 円  １㎡当たりの価格 41,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 33,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市上堂４丁目２９番１０
｢上堂４－３－４０｣		 ②地積
　(㎡)		 171  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ3		 中規模一般住宅が多
い北上川沿いの住宅
地域		 南東6m市道 水道、下水 青山

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道４号線と北上川に挟まれ
た高台の住宅地域		 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 青山駅北西方

1.7km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 低層住宅が建ち並ぶ住宅地域としてほぼ熟成した状態にあり、開発の余地も少ないことから将来においてもほぼ
現況のとおり推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市北西部郊外の住宅地域一円で、特に上堂・青山・みたけ地区等との代替性が高い。需要者は盛岡市
内居住者が中心で、宅地供給は既存の宅地及び小規模開発が中心である。西方の国道４号線バイパスと東方の北上川に
挟まれている関係で宅地の供給量は限られているものの、閑静な居住環境が維持されており一定の需要は保たれている
。画地規模１８０㎡程度で総額７００万円前後が土地取引の総額価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺にはアパート等の収益物件も散見されるものの、元々の地主が資産運用目的で建設した物件が大半で
あることを反映して共同住宅を想定した収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は信頼性の高い複数の取引事例
から得られた価格でその実証性は高い。居住の快適性が重視されている地域の特性を踏まえた結果、収益価格は参考に
留め、比準価格をもって、代表標準地からの検討を踏まえたうえで鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　盛岡 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     58,700 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[102.0]		 100
[151.8]		 [102.5]
100		 41,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は持ち直している。盛岡市の人口は
微減傾向ながら、世帯数は微増傾向にあり、
一定の宅地需要が認められる。


宅地開発の余地が少なく、地域要因に目立っ
た変動は認められない中、みたけ地区等から
の需要増大の影響を受けている。


南東向き道路で競争力を維持している。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +46.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（住）

-616007		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西5.7m市道、
中間画地
１低専
居住誘導区域
(50,80)
b 盛公（住）

-616001		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.5m市道
、中間画地
１住居
居住誘導区域
(60,200)
c 盛公（住）

-617004		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
中間画地
１中専
居住誘導区域
(60,160)
d 盛公（住）

-616009		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東3.8m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
e 盛公（住）

-616004		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
中間画地
１低専
居住誘導区域
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
43,125  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.9]
48,723 		 100
[ 119.7]
40,704 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.5]
　　　　 100
41,700 
b (　           ) 
47,188  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
49,177 		 100
[ 118.1]
41,640 
42,700 
c (　           ) 
35,268  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
35,268 		 100
[  88.9]
39,672 
40,700 
d (　           ) 
44,096  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
43,880 		 100
[ 109.1]
40,220 
41,200 
e (　           ) 
34,745  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 101.0]
43,775 		 100
[ 108.0]
40,532 
41,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +16.5 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +23.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +14.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 +15.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +12.5 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     41,600 円／㎡]  



盛岡 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,042,715 
392,822 
1,649,893 
1,447,740 
202,153 		 （　0.9696）
196,008 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      4,083,500 円　　　　（　     23,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 71.71 Ｗ2 128.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   171 ㎡     12.2 m x   13.9 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積３２㎡程度の単身者向け（１ＬＤＫ）の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
64.00 
100.0 
64.00 
1,383 
88,512 		 2.0  177,024 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
64.00 
100.0 
64.00 
1,383 
88,512 		 2.0  177,024 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
128.00 
100.0 
128.00 

177,024 		 354,048 
0 
⑨年額支払賃料        177,024 円　×　12ヶ月　＝　       2,124,288 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,124,288 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        84,972 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,039,316 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           354,048 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,399 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,042,715 円　　　　（　        11,946 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-603017		 1,342  
(   1,339) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,255 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,385 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,383 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-607064		 1,366  
(   1,336) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,301 
c 盛公（賃）
　　　　-610009		 1,678  
(   1,678) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,598 
盛岡 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 94,500 円  　　　　     18,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 84,972 円  　　　        2,124,288　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       14,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      151,200 円  　　　　     18,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        28,350 円  　　　　     18,900,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,900 円  　　　　     18,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         392,822 円　（　　　　　　         2,297 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 143,000 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0766     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,447,740 円  
（　　　　　         8,466 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,042,715 円      
②総費用 392,822 円      
③純収益　①－② 1,649,893 円      
④建物等に帰属する純収益 1,447,740 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 202,153 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 196,008 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,146 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,083,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 盛岡 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市上堂四丁目２９番１０
 4000000254489-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
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備考