別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
盛岡 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 -7 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　小網　裕三   TEL.
鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 52,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 42,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市山岸１丁目３２４番２
｢山岸１－７－２｣		 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
台形
1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅の建
ち並ぶ閑静な住宅地
域		 南西9m市道 水道、ガス、下水 盛岡

3.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心市街地外縁に位置する既
成住宅地域		 街

路		 基準方位北　９ｍ市
道		 交通

施設		 盛岡駅北東方

3.3km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は既成住宅地域として熟成しており顕著な変動要因は見られないので、当面閑静な住環境を維持するも
のと予測される。土地取引はやや低調だが安定的で地価水準は堅調に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市中心部近郊の住宅地域で、山岸地区を中心とする中心市街地北東方面の住宅地と代替競争関係が見られ
る。主たる需要者は市内に通勤することを目的とする勤労者等が中心である。周辺地域を含めて概ね熟成した住宅地域
であり、市中心部と良好な位置関係にあることから需給は堅調な動きが見られている。土地価格は低層住宅用地として
、２００㎡～３５０㎡程度の画地で１０００～１８５０万円程度が中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にはアパートが散見されるが、居住の快適性を重視する閑静な住宅地域にあって土地価格に見合う賃料水準が形成
されていないため、収益価格はやや低位に試算された。一方で、比準価格は規範性の高い取引事例をもとに求めた価格
である。収益性よりも居住の快適性を重視した自己使用目的での取引が中心であるため、収益価格は参考に留め、代表
標準地から求めた価格との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　盛岡 -19                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     70,200 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[102.5]		 100
[140.4]		 [102.0]
100		 52,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は、住宅投資ではマイナス傾向が続
くと予想される一方で、個人消費の拡大など
から全体ではやや持ち直しの動きになると見
込まれる。

地域要因に顕著な変動は無く、街路条件が確
保された物件に値頃感が強まっている。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +25.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（住）

-608002		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4.1m市道、
北西3.4m、
二方路
１中専

(60,164)
b 盛公（住）

-610012		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北4m市道、
西4m、角地
１低専

(50,80)
c 盛公（住）

-613006		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.5m市道
、南西4m、
角地
１低専

(50,80)
d 盛公（住）

-618007		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西7.8m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
e 盛公（住）

-613007		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東12m市道、
中間画地
１低専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
32,413  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  75.0]		 100
[  84.0]
51,912 		 100
[ 100.9]
51,449 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
52,500 
b (　           ) 
32,613  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 104.0]
39,434 		 100
[  76.3]
51,683 
52,700 
c (　           ) 
49,104  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.6]
46,945 		 100
[  89.4]
52,511 
53,600 
d (　           ) 
43,331  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
47,532 		 100
[  91.7]
51,834 
52,900 
e (　           ) 
77,126  		 100
[ 130.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
58,862 		 100
[ 114.4]
51,453 
52,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　  -1.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 買進み

 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     52,800 円／㎡]  



盛岡 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であることから適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,980,794 
900,692 
3,080,102 
2,688,660 
391,442 		 （　0.9696）
379,542 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      7,907,125 円　　　　（　     24,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 120.00 Ｗ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   330 ㎡     16.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積約６０㎡。駐車場を確保したため使用容積率は低い。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 重層長屋形式の住宅のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
240.00 
100.0 
240.00 
1,468 
352,320 		 2.0  704,640 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

352,320 		 704,640 
0 
⑨年額支払賃料        352,320 円　×　12ヶ月　＝　       4,227,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,227,840 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       253,670 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,974,170 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           704,640 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,624 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,980,794 円　　　　（　        12,063 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-607100		 1,669  
(   1,633) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,517 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,470 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,468 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-617001		 1,624  
(   1,622) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,476 
c 盛公（賃）
　　　　-614001		 1,434  
(   1,432) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,434 
盛岡 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 210,600 円  　　　　     35,100,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 211,392 円  　　　        4,227,840　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       36,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      336,900 円  　　　　     35,100,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        70,200 円  　　　　     35,100,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,100 円  　　　　     35,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         900,692 円　（　　　　　　         2,729 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0766     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,688,660 円  
（　　　　　         8,147 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,980,794 円      
②総費用 900,692 円      
③純収益　①－② 3,080,102 円      
④建物等に帰属する純収益 2,688,660 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 391,442 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 379,542 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,150 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,907,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 盛岡 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市山岸一丁目３２４番２
 4000000095101-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
盛岡 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 -7 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　城石　雅彦   TEL.
鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 52,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 42,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市山岸１丁目３２４番２
｢山岸１－７－２｣		 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
台形
1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅の建
ち並ぶ閑静な住宅地
域		 南西9m市道 水道、ガス、下水 盛岡

3.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心市街地の北東背後地に位
置し、戸建住宅が主体の住宅
地域である。		 街

路		 基準方位北、９ｍ市
道		 交通

施設		 盛岡駅北東方

3.3km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、住宅地域として概ね熟成した住宅地域で、利用状況は安定的で、当分の間は現状を維持すると予測
する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市北東部の市街地背後の住宅地一円で、特に山岸・浅岸・紅葉が丘地区等との代替性が強く、需要者
の中心は市内居住者乃至は通勤者である。当該地域は、市街地背後地に位置し比較的利便性が高いものの周辺部の街路
に幅員狭隘・曲折等が認められ街路条件に劣っている。新規開発も少なく、地価は横ばい傾向で推移している。自用の
取引が中心で、土地値は１０００万円～１３００万円程度の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用目的での取引が中心で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。北東市街地背後に位置しア
パート需要も期待できるが、当該地域は住宅地としての居住の快適性を重視した自用目的の取引が中心である。従って
収益価格は参考に留め、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、近時の盛岡市における住宅地の不動産市場
の推移・動向を十分に検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　盛岡 -19                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     70,200 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[102.5]		 100
[141.1]		 [102.0]
100		 52,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は、新型コロナウイルス感染症の影
響から緩やかに持ち直しており、雇用・所得
環境が改善する下で、不動産市場は回復傾向
にある。

市内北東部の住宅地域で、全体的に街路条件
に劣ることもあり、需要は少ない。総額を抑
えた物件が中心で、地価は横ばい傾向で推移
している。

特別の変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（住）

-608002		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4.1m市道、
北西3.4m、
二方路
１中専

(60,164)
b 盛公（住）

-613006		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.5m市道
、南西4m、
角地
１低専

(50,80)
c 盛公（住）

-613061		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
d 盛公（住）

-618007		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西7.8m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
e 盛公（住）

-601005		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
32,413  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  75.0]		 100
[  84.0]
51,912 		 100
[  99.8]
52,016 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
53,100 
b (　           ) 
49,104  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.6]
46,945 		 100
[  90.4]
51,930 
53,000 
c (　           ) 
47,308  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
46,380 		 100
[  89.4]
51,879 
52,900 
d (　           ) 
43,331  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
47,532 		 100
[  93.1]
51,055 
52,100 
e (　           ) 
28,028  		 100
[  80.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
35,035 		 100
[  67.7]
51,750 
52,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +4.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 売急ぎ

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     52,800 円／㎡]  



盛岡 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,967,235 
899,972 
3,067,263 
2,688,660 
378,603 		 （　0.9696）
367,093 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      7,647,771 円　　　　（　     23,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 120.00 Ｗ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   330 ㎡     16.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積約６０㎡を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 重層長屋形式の住宅のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 共同住宅
240.00 
100.0 
240.00 
1,463 
351,120 		 2.0  702,240 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

351,120 		 702,240 
0 
⑨年額支払賃料        351,120 円　×　12ヶ月　＝　       4,213,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,213,440 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       252,806 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,960,634 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           702,240 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,601 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,967,235 円　　　　（　        12,022 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-607100		 1,669  
(   1,633) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,517 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,465 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,463 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-614001		 1,434  
(   1,432) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,434 
c 盛公（賃）
　　　　-617001		 1,624  
(   1,622) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
1,450 
盛岡 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 210,600 円  　　　　     35,100,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 210,672 円  　　　        4,213,440　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       36,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      336,900 円  　　　　     35,100,000　×　　  60.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        70,200 円  　　　　     35,100,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,100 円  　　　　     35,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         899,972 円　（　　　　　　         2,727 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0766     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,688,660 円  
（　　　　　         8,147 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,967,235 円      
②総費用 899,972 円      
③純収益　①－② 3,067,263 円      
④建物等に帰属する純収益 2,688,660 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 378,603 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 367,093 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,112 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,647,771 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 盛岡 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市山岸一丁目３２４番２
 4000000095101-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
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備考