別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
盛岡 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 -4 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　大下　智   TEL.
鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 48,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市安倍館町４７番３７
｢安倍館町１１－９｣		 ②地積
　(㎡)		 205  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
既成住宅地域
 北西4m市道 水道、下水 盛岡

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 県道背後の街路条件がやや劣
る古くからの住宅地域		 街

路		 基準方位北、４ｍ市
道		 交通

施設		 盛岡駅北西方

2.7km		 法令

規制		 １中専
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は住宅地域として概ね熟成した状態にあり、地域要因に特段の変動は認められず当面現状を維持するが
、値頃感を反映して地価は横ばい～やや上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層戸建住宅の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は盛岡市北西部市街地外縁の住宅地域一円で、前九年、上堂地区等との代替性が高く、盛岡市内の居住者及
び通勤者が主たる需要者層である。当該地域は古くからの既成住宅地域で街路条件にやや難があるものの、交通接近条
件が比較的良好な閑静な住宅街である。需給の中心価格帯は、更地で１８０㎡、９００万円前後、中古住宅は築年数に
もよるが１４００万～１５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地が所在する地域は、アパート等の収益物件も散見されるが、地主の節税目的の物件が中心で、土地価格に見
合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算されたものと判断する。したがって、収益価格は参考にと
どめ、市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　盛岡 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     58,700 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[102.0]		 100
[126.7]		 [100.5]
100		 48,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 盛岡市住宅地の地価は、値頃感による実需を
背景として、総じて上昇傾向が継続している
。


地域要因に特段の変動は認められないが、閑
静な住宅地域で一定の需要が認められ、地価
は安定的に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（住）

-607001		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4m未舗装市
道、中間画地
１住居

(60,160)
b 盛公（住）

-607002		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西11.5m県
道、北西3m、
角地
１住居
居住誘導区域
(60,200)
c 盛公（住）

-608007		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
d 盛公（住）

-614003		 盛岡市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m市道、
中間画地
１住居
居住誘導区域
(70,200)
e 盛公（住）

-614013		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m市道、
南6m、北4.5m、
三方路
１中専
居住誘導区域
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
39,105  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[  85.0]		 100
[  87.6]
53,096 		 100
[ 108.0]
49,163 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +0.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.5]
　　　　 100
49,400 
b (　           ) 
43,278  		 100
[  80.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 101.9]
62,832 		 100
[ 120.2]
52,273 
52,500 
c (　           ) 
53,822  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
53,453 		 100
[ 107.6]
49,678 
49,900 
d (　           ) 
53,877  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
56,679 		 100
[ 117.8]
48,115 
48,400 
e (　           ) 
44,336  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.9]
48,533 		 100
[ 105.1]
46,178 
46,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 +10.5 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 業者仕入
れ
 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +8.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -8.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     48,800 円／㎡]  



盛岡 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,464,334 
447,492 
2,016,842 
1,669,880 
346,962 		 （　0.9696）
336,414 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      7,008,625 円　　　　（　     34,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 74.52 Ｗ2 149.04
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   160 ％   205 ㎡     13.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 シングルタイプ１ＤＫ。平均専有面積約３７㎡。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
74.52 
100.0 
74.52 
1,448 
107,905 		 2.0  215,810 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
149.04 
100.0 
149.04 

215,810 		 431,620 
0 
⑨年額支払賃料        215,810 円　×　12ヶ月　＝　       2,589,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     149.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,589,720 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       129,486 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,460,234 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           431,620 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,100 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,464,334 円　　　　（　        12,021 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-604063		 1,516  
(   1,481) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,516 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,450 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,448 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-606058		 1,415  
(   1,384) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,459 
c 盛公（賃）
　　　　-613051		 1,448  
(   1,448) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,448 
盛岡 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 109,000 円  　　　　     21,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 77,692 円  　　　        2,589,720　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       21,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      174,400 円  　　　　     21,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        43,600 円  　　　　     21,800,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,800 円  　　　　     21,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         447,492 円　（　　　　　　         2,183 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     149.04 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0766     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,669,880 円  
（　　　　　         8,146 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,464,334 円      
②総費用 447,492 円      
③純収益　①－② 2,016,842 円      
④建物等に帰属する純収益 1,669,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 346,962 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 336,414 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,641 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,008,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 盛岡 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市安倍館町４７番３７
 4000000279977-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
盛岡 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
盛岡 -4 岩手県 岩手 氏名  不動産鑑定士　近藤　光保   TEL.
鑑定評価額 9,860,000 円  １㎡当たりの価格 48,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 38,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 盛岡市安倍館町４７番３７
｢安倍館町１１－９｣		 ②地積
　(㎡)		 205  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
既成住宅地域
 北西4m市道 水道、下水 盛岡

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 県道背後の既成住宅地域 街

路		 基準方位北、４ｍ市
道		 交通

施設		 盛岡駅北西方

2.7km		 法令

規制		 １中専
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は既成の住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動は見られないことから、今後とも現状を
維持するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旧盛岡市北部から西部にかけての既存住宅地域一円で、需要者は市内居住者や市内通勤者が中心である。
近隣地域は既成の住宅地域として熟成しており、街路条件がやや劣っていることもあって宅地の開発余地は少ないもの
の、住環境、利便性等が比較的良好であることから一定の需要が認められ、地価は横ばい乃至やや上昇傾向で推移して
いる。土地は２００㎡前後で総額９５０万円から１０００万円程度が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の戸建住宅を建築する目的での土地取引が支配的な地域で、需要者は類似不動産の取引価格等を重視する傾向が強
い。近隣地域の周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、土地建物全体の投資額に見合う賃料水準が形成されてい
ないため収益価格は低位に試算された。よって本件では、地域の特性を考慮して収益価格は参考にとどめ、代表標準地
を規準とした価格との均衡に留意し、需要者の属性等を踏まえ比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　盛岡 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     58,700 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[102.0]		 100
[126.7]		 [100.5]
100		 48,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口微減、世帯数微増で推移するなか、市内
景気は緩やかな持直し基調にあるものの、持
直しの動きは弱まりつつあり、先行きは不透
明である。

街路条件が劣る地域であるが中心市街地近郊
の住宅地域として地価に割安感があり、需要
も認められる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 盛岡 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 盛公（住）

-606002		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西4.5m市道
、中間画地
近商

(80,200)
b 盛公（住）

-614012		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6m市道、
東4m、角地
１住居

(70,200)
c 盛公（住）

-608007		 盛岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
d 盛公（住）

-618004		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東6m市道、
西6m、二方路
１中専
居住誘導区域
(70,200)
e 盛公（住）

-618003		 盛岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
38,543  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.0]
41,003 		 100
[  84.0]
48,813 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +0.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.5]
　　　　 100
49,100 
b (　           ) 
57,834  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
55,999 		 100
[ 118.5]
47,257 
47,500 
c (　           ) 
53,822  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
53,453 		 100
[ 112.8]
47,387 
47,600 
d (　           ) 
54,809  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 105.1]
58,407 		 100
[ 121.1]
48,230 
48,500 
e (　           ) 
75,625  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
74,524 		 100
[ 155.0]
48,080 
48,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +7.5 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +7.5 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     48,100 円／㎡]  



盛岡 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,319,153 
429,564 
1,889,589 
1,570,300 
319,289 		 （　0.9696）
309,583 		 （  5.0 -  0.2 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      6,449,646 円　　　　（　     31,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
盛岡 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 83.00 Ｗ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   160 ％   205 ㎡     13.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約３３㎡の単身者向け２Ｋを想定した。 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 標準的な設計を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
70.00 
95.0 
66.50 
1,482 
98,553 		 2.0  197,106 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
70.00 
95.0 
66.50 
1,482 
98,553 		 2.0  197,106 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
95.0 
133.00 

197,106 		 394,212 
0 
⑨年額支払賃料        197,106 円　×　12ヶ月　＝　       2,365,272 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     133.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          72,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,365,272 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　          72,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       121,864 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,315,408 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           394,212 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,745 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,319,153 円　　　　（　        11,313 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 盛公（賃）
　　　　-603005		 1,432  
(   1,401) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,476 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,484 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,482 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 盛公（賃）
　　　　-608071		 1,460  
(   1,427) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,475 
c 盛公（賃）
　　　　-608077		 1,485  
(   1,453) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,500 
盛岡 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 61,500 円  　　　　     20,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 121,864 円  　　　        2,437,272　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       20,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      164,000 円  　　　　     20,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        41,000 円  　　　　     20,500,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,500 円  　　　　     20,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         429,564 円　（　　　　　　         2,095 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0766     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0843 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,570,300 円  
（　　　　　         7,660 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,319,153 円      
②総費用 429,564 円      
③純収益　①－② 1,889,589 円      
④建物等に帰属する純収益 1,570,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 319,289 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 309,583 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,510 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,449,646 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 盛岡 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　盛岡市安倍館町４７番３７
 4000000279977-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
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備考